TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [U] [Y]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître [Localité 2] CLAISSE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/03971 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7T7M

N° MINUTE :

1

JUGEMENT

rendu le 27 avril 2026

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 1] HABITAT – OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Yves CLAISSE de la SELARL CENTAURE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0500

DÉFENDEUR

Monsieur [U] [Y], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 février 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 27 avril 2026 par Charlotte GEVAERT-DELHAYE, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 27 avril 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/03971 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7T7M

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé conclu le 01 avril 1998, l’OPAC DE [Localité 1], désormais l’EPIC [Localité 1] HABITAT- OPH a donné à bail à M. [N] [Y] un appartement au sein d’un immeuble situé [Adresse 3].

Le 16 février 2010, il a donné à bail à Mme [W] [G] ledit appartement.

Mme [W] [G] est décédée le 03 avril 2014 et le bail a été transmis à M. [U] [Y] avec tous les droits et obligations qui y sont attachés, suivant avenant en date du 19 mars 2015.

Par acte de commissaire de justice du 07 novembre 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 27 390,96 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire prévue au bail.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [U] [Y], le 08 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 09 avril 2025 , l’EPIC PARIS HABITAT-OPH a fait assigner M. [U] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater la résiliation de plein droit du contrat de bail par l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de M. [U] [Y] et de tous occupants de son chef avec toutes conséquences de droit , ordonner la séquestration et le transport en garde-meuble des objets mobiliers se trouvant dans les lieux aux seuls risques du défendeur, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer contractuel indexé et charges en sus à compter de la résiliation et jusqu’à la libération définitive des lieux,

—  33 823,51 euros au titre de la dette locative, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et pour le surplus à compter de l’assignation,

—  1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 09 avril 2025 mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 07 novembre 2025 puis renvoyée à la demande du défendeur à l’audience du 19 février 2026, date à laquelle elle a été retenue.

L’EPIC [Localité 1] HABITAT- OPH, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise le montant de sa créance à la somme de 14 568,18 euros, terme de janvier 2026 inclus.

Il indique que le supplément de loyer de solidarité (SLS) qui a été appliqué faute de transmission des documents par le locataire a été déduit à la suite de la réception, avec retard, desdits documents : une régularisation de – 29 502 euros pour la période du 01 janvier au 31 décembre 2024 et une régularisation d’un montant de – 15095,16 euros correspondant au SLS sur la période du 01 janvier 2025 au 30 juin 2025 ( étant précisé que sur la période du juillet 2025 à décembre 2025, il n’ y a pas eu application de supplément de loyer). Il précise qu’un nouveau supplément de loyer est appliqué depuis le 01 janvier 2026, faute pour le locataire d’avoir transmis les éléments.

Il indique également que le loyer courant n’est plus réglé depuis plusieurs mois et qu’il s’oppose dès lors à l’octroi de délai de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

M. [U] [Y] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 27 avril 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

L’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie en outre avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’expulsion

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 01 avril 1998 contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet, et un commandement de payer dans le délai de deux mois visant et reproduisant textuellement cette clause a été signifié au locataire le 07 novembre 2024, pour la somme en principal de 27390,96 euros, hors coût de l’acte.

Or, d’après l’historique des versements, il apparaît que les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, de sorte que la bailleresse est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 07 janvier 2025 minuit.

M. [U] [Y], ni comparant ni représenté, n’apporte aucun élément sur sa situation ni aucune explication de nature à envisager son maintien dans les lieux et ne sollicite ni délais de paiement ni la suspension des effets de la clause résolutoire. Au demeurant, il ressort du décompte que le loyer courant n’est pas réglé depuis plusieurs mois de sorte que la condition de la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience pour obtenir des délais de paiements et la suspension de la clause résolutoire n’est pas remplie.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction. Il n’y a pas lieu dès lors à ordonner la séquestration et le transport des objets mobiliers éventuellement laissés dans les lieux et la demande de l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH à ce titre sera donc rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 08 janvier 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi en application de l’article 1104 du même code.

En application des dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 12 février 2026, M. [U] [Y] restait lui devoir la somme de 14 133,99 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés, terme de janvier 2026 inclus, déduction faite des frais de contentieux qui seront à inclure dans les dépens.

M. [U] [Y], ni comparant ni représenté, n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et ne justifie d’aucun paiement libératoire.

Il sera donc condamné à payer cette somme à la bailleresse avec intérêts au taux légal à compter du 07 novembre 2024.

Sur les demandes accessoires

M. [U] [Y] qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 07 novembre 2024.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. En l’espèce il y a lieu de condamner M. [U] [Y] au paiement de la somme de 300 euros en application de ces dispositions.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 07 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le bail conclu le 01 avril 1998 entre l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH d’une part, et M. [U] [Y] d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situé au [Adresse 3] est résilié depuis le 07 janvier 2025 minuit ;

ORDONNE à M. [U] [Y] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les locaux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE M. [U] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 08 janvier 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE M. [U] [Y] à payer à l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 14 133,39 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés au 12 février 2026, terme de janvier 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 07 novembre 2024 ;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE M. [U] [Y] à payer à l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH, la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [U] [Y] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 07 novembre 2024 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 27 avril 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection