TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

SITE DE JERICHO

JUGEMENT DU 21 JUILLET 2025

DOSSIER : N° RG 25/00297 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FKPJ

AFFAIRE : [P] [E] C/ [L] [N]

MINUTE : 25/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Madame Gwenola KERBAOL, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de La Rochelle

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

en présence lors des débats de Xaviera LAGARDERE auditrice de justice

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [P] [E] née [Z]

née le 16 Mars 1956 à , demeurant [Adresse 1] [Adresse 5]

comparante en personne

DEFENDERESSE

Madame [L] [N]

née le 07 Juillet 1992 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

***

Débats tenus à l’audience du 05 Mai 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 21 Juillet 2025.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 6 janvier 2022, Monsieur [F] [V] et Madame [M] [V] ont donné en location à Madame [P] [E] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 4] pour un loyer de 700 euros, augmenté des provisions sur charges à hauteur de 80 euros, et un dépôt de garantie de 700 euros. Le 22 décembre 2022, Madame [L] [N] a acquis ce bien auprès de Monsieur [F] [V] et Madame [M] [V].

Madame [P] [Z] épouse [E] a quitté les lieux le 28 mars 2024 et un procès-verbal d’état des lieux de sortie a été réalisé le même jour en présence de Madame [P] [E].

Par requête déposée le 6 février 2025, Madame [P] [Z] épouse [E] a sollicité que Madame [L] [N] lui restitue la somme de 700 euros correspondant au montant de son dépôt de garantie.

A l’audience du 5 mai 2025, Madame [P] [Z] épouse [E] sollicite la condamnation de Madame [L] [N] à lui verser la somme de 700 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ainsi que la somme de 188 euros au titre d’une facture de plomberie restée à sa charge.

Au soutien de ses prétentions, elle conteste les sommes sollicitées par Madame [L] [N] au titre des dégradations locatives ainsi qu’au titre de la régularisation des charges en soutenant qu’elles sont injustifiées. De même, elle conteste la révision du loyer qui a été sollicitée par la défenderesse.

En défense, Madame [L] [N] sollicite le débouté des demandes de Madame [P] [E] et, à titre reconventionnel, sollicite la condamnation de Madame [P] [Z] épouse [E] à lui verser la somme de 74,40 euros au titre de sa dette locative et la somme de 258,66 euros dont 150 euros au titre de son préjudice moral et de procédure abusive, 47,61 euros au titre d’une demi-journée de travail et 61,05 euros au titre du temps passé à préparer l’audience.

Au soutien de sa demande au titre de la dette locative, elle fait valoir que Madame [P] [E] lui est redevable des dégradations locatives qui ont été relevées dans l’état des lieux de sortie, qui s’élèvent à la somme de 535 euros, et conteste la facture de plomberie produite par la locataire. En outre, elle indique que Madame [P] [E] lui est également redevable de la régularisation des charges pour l’exercice du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 à laquelle doit être ajoutée la taxe d’enlèvement des ordures ménagères au titre de l’année 2023 et de l’année 2024. De plus, elle fait valoir que la demanderesse ne lui a pas versé la somme 24,45 euros consécutive à la révision du loyer pour le mois de janvier 2024. Enfin, elle précise que compte tenu du trop versé par Madame [P] [E] au titre des charges pour l’exercice du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024, il convient de déduire la somme de 25,83 euros sur la somme qui lui est due.

Au soutien de sa demande au titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, elle indique que la locataire a invoqué à plusieurs reprises des problèmes de fuites d’eau, qu’elle a ignoré l’augmentation du loyer prévu au 1er janvier 2024 et qu’elle a persisté dans ses contestations sans fournir d’élément les justifiant en refusant en outre que la conciliation de justice qui avait été initiée aboutisse.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur les réparations locatives

Pendant son occupation, le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur, ou encore par le fait d’un tiers qui se serait introduit sans son accord dans le logement, ainsi que le prévoient les articles 1732 du code civil et 7 c) de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, dispose que « le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».

L’article 1er du décret n°87-712 du 26 août 1987 dispose que « Sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

En application de l’annexe de ce décret, ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations suivantes :

« III. – Parties intérieures.

a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :

Maintien en état de propreté ;

Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci.

b) Parquets, moquettes et autres revêtements de sol :

Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ;

Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.

c) Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures :

Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ». En application des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Ainsi, sauf à prendre en compte ce qui a été détérioré par le simple usage normal du logement et la vétusté, le locataire est tenu de restituer les lieux en l’état constaté lors de l’entrée dans les lieux, et il appartient au bailleur de démontrer que lorsqu’il a récupéré le logement, celui-ci était affecté de dégradations imputables aux locataires et nécessitant des réparations locatives.

Par ailleurs, le bailleur ne peut réclamer la remise à neuf des peintures des locaux loués dès lors que ces travaux ne sont nécessités que par un usage normal des lieux.

Il convient enfin de préciser que, le cas échéant, sur le montant de l’indemnité, l’absence de production d’une facture de travaux de remise en état ne fait pas obstacle à la demande en paiement d’indemnité. Le devis constitue un moyen de preuve admissible.

Madame [P] [Z] épouse [E] produit le bail en date du 6 janvier 2022 entre Madame [L] [N] et Monsieur [F] [V] et Madame [M] [V] portant sur un logement situé [Adresse 3] à [Localité 4], précision faite que les parties s’accordent à reconnaître Madame [L] [N] en sa qualité de nouveau propriétaire et partant, de nouveau bailleur.

Madame [L] [N] produit le procès-verbal de constat d’état des lieux d’entrée en date du 12 janvier 2022 ainsi qu’un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie en date du 28 mars 2024.

Dans son constat d’état des lieux de sortie, le commissaire de [Y] indique :

— Page 7, au niveau de la cuisine : « l’accès se fait par une porte en bois, en bon état général mais avec quelques tâches sur partie basse » et « un évier en inox dont la robinetterie est fonctionnelle mais le fond du bac tâché » ;

— Page 21, au niveau de la salle d’eau :

○Ouverture : « je note que le cache au niveau de la poignée est cassé et scotché » ;

— Page 31, au niveau de la chambre au fond à droite :

○Accès : « je constate que la barre de seuil n’est pas fixée » et « je note un petit éclat d’usage en bas de la porte côté couloir » ;

○Cloison : « je constate un petit écaillement au niveau de la partie peine en gris ainsi que des légères traces » ;

○Placard à deux portes battantes : « les murs sont légèrement plus jaunis par rapport à ceux de la pièce et je constate une marque jaune en bas » ;

— Page 37, au niveau de la chambre au fond à gauche :

○ Cloison : « je note toutefois un léger éclat à gauche en montant et quelques différences de peinture sur la plinthe au niveau du mur peint en gris » et « je note une partie qui est peinte en gris avec des tâche au milieu du mur ».

Il résulte de la comparaison du constat d’état des lieux d’entrée et du constat d’état des lieux de sortie que les sommes sollicitées au titre du remplacement de l’évier en inox, de la fixation de la barre de seuil de la chambre au fond à droite ainsi que du changement de la poignée de l’ouverture de la salle d’eau sont justifiées et leur montant résulte de la facture n° FA00000011 en date du 25 mai 2024 fournie par la défenderesse.

Toutefois, dans la mesure où le montant sollicité au titre de la peinture apparaît excessif au regard de la superficie à recouvrir et de l’usage normal des lieux qui est nécessairement résulté de la location pendant deux ans, il y a lieu d’appliquer un taux de vétusté de 15% sur la somme sollicitée de 100 euros résultant de la même facture produite par la défenderesse. Par conséquent, la somme à retenir au titre de la peinture à effectuer est de 85 euros.

Dans ces conditions, il y a lieu de fixer le montant des réparations locatives dues par Madame [P] [Z] épouse[E] à la somme de 520 euros (380 euros + 15 euros + 40 euros + 85 euros).

En outre, Madame [P] [Z] épouse [E] produit une facture en date du 8 février 2024 provenant de l’entreprise « La nouvelle rossignolette plomberie 17 » pour un montant de 188,90 euros. Sur cette facture, il est mentionné : « intervention suite à l’appel du locataire après l’intervention d’un prestataire (homme à tous faire) qui n’a pas résolu le problème. Le problème est la vétusté du mitigeur Lavabo dont j’ai remplacer ».

Aux termes de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, il appartient au bailleur de prendre en charge l’entretien du bien et le locataire n’est pas responsable des réparations dues à la vétusté.

Pour autant, aux termes de l’article 1222 du Code civil, « Après mise en demeure, le créancier peut aussi, dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l’obligation ou, sur autorisation préalable du juge, détruire ce qui a été fait en violation de celle-ci. Il peut demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin ».

Or, Madame [P] [Z] épouse [E] ne justifie pas d’avoir mis en demeure Madame [L] [N] de procéder à la dite réparation et le bailleur ne saurait être tenu dans ces conditions de rembourser la réparation intervenue à la seule initiative de la locataire qui sera déboutée de sa demande à ce titre.

Par conséquent, Madame [P] [Z] épouse[E] est redevable de la somme de 520 euros au titre des réparations locatives.

Sur la régularisation des charges

Concernant la taxe sur les ordures ménagères

Selon l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, 'les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie (…) 3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement (…)'.

L’annexe du décret n°87-713 du 26 août 1987 listant les charges récupérables mentionne au titre 'VIII Imposition et redevances’ la 'taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères'.

En l’espèce, il résulte de l’avis de taxe foncière pour 2023 concernant le logement litigieux que le montant de la taxe d’ordures ménagères pour 2023 était de 172 euros. De même, il résulte de l’avis de taxe foncière pour 2023 concernant le logement litigieux que le montant de la taxe d’ordures ménagères pour 2024 était de 184 euros. Dans la mesure où Madame [P] [Z] épouse [E] est restée jusqu’au 28 mars 2024 dans le logement, il y a lieu de proratiser cette somme et en conséquence, de retenir la somme de 45, 99 euros pour l’année 2024 ((184/12) x 3).

Concernant les autres charges récupérables

Selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au présent litige, "les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat (…)".

Les décomptes doivent être détaillés par nature de charge et être individualisés, la production de décomptes collectifs concernant l’ensemble des locataires d’un immeuble ne répondant pas aux exigences de la loi.

Le défaut de justification ou le défaut de régularisation annuelle peut justifier le remboursement des provisions versées par le locataire.

L’obligation de régularisation annuelle des charges n’est cependant assortie d’aucune sanction et le bailleur peut en justifier à tout moment, y compris devant le juge, notamment pour s’opposer à l’action du locataire en répétition de charges indûment perçues par le bailleur.

En l’espèce, Madame [L] [N] justifie par le bilan annuel des charges pour la période du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023, détaillé par nature de charge individualisée, que celles-ci s’élèvent à la somme de 982,79 euros

De plus, Madame [L] [N] justifie par le bilan annuel des charges pour la période du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024, détaillé par nature de charge individualisée, que le bailleur entend voir fixée à la somme de 214,17 euros est justifiée.

En conséquence, Madame [L] [N] est en droit de réclamer la somme de 1 196,96 euros.

La déduction des provisions sur charges versées

Les parties s’accordent pour indiquer que les provisions sur charges contractuellement prévues ont bien été appliquées, soit la somme mensuelle de 80 euros. En conséquence, il doit être déduit du montant des charges locatives pour la période du 1er octobre 2022 au 28 mars 2024, la somme totale de : (80 euros x 18 mois) = 1 440 euros.

Au total, il convient de dire que Madame [P] [Z] épouse[E] est redevable de la somme de  : ((172 + 45, 99 + 1196,96) – 1 440) = 25,05 euros.

Sur la révision du loyer

Aux termes de l’article 17-1 alinéa 1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs :

« I. – Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande ».

En l’espèce, le contrat de bail liant les parties stipule que « le montant du loyer sera révisé chaque année, le 12 janvier, en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers publiés par l’INSEE ».

Madame [L] [N] justifie de l’envoi d’un courrier à Madame [P] [E] en date du 17 décembre 2023 aux termes duquel elle indique qu’à compter du 12 janvier 2024, le montant de loyer révisé, compte tenu de l’indice de référence des loyers, s’élèvera à un montant de 724, 45 euros.

Ainsi, Madame [L] [N] a bien manifesté sa volonté d’appliquer la révision du loyer. Par conséquent, la demande de Madame [Y] [N] au titre de la révision sera accueillie et Madame [P] [E] se verra condamnée à lui verser la somme de 24,45 euros au titre de la révision de loyer pour le mois de janvier 2024.

Sur la déduction du dépôt de garantie

Selon l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie « est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées ».

En l’espèce, un dépôt de garantie d’un montant total de 700 euros a été versé par Madame [P] [Z] épouse[E] ; ce montant doit venir en déduction des sommes dues au titre des réparations locatives, de la régularisation des charges et de la révision du loyer.

En conséquence, il y a lieu d’effectuer le calcul suivant :

(520+172+45,99+1196,96+ 24,45) -1 440 soit 519,40 – 700 = – 180,60 euros.

Ainsi, il convient de condamner Madame [L] [N] à payer à Madame [P] [E] la somme de 180,60 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 32-1 du code de procédure civil dispose que : « celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés ».

L’article 1240 du code civil dispose que : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En application combinée de ces deux dispositions, celui qui agit en justice de manière abusive peut être condamné à réparer le préjudice qui en résulte.

En l’espèce, dans la mesure où la demande en justice de Madame [P] [E] a été partiellement accueillie, il apparaît que la procédure était justifiée excluant ainsi tout abus du droit d’agir en justice de cette dernière.

En conséquence, la demande de dommages et intérêts de Madame [L] [N] sera rejetée.

Sur la demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile

Aux termes de l’article 700 du Code de Procédure Civile « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ».

La demande formulée par Madame [L] [N] au titre de la demi-journée de congé et du temps consacré à la rédaction des conclusions s’analyse en une demande au titre des dispositions précitées et Madame [L] [N] succombant partiellement sera déboutée de sa demande.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [L] [N], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable à l’espèce, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, et en dernier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

— CONDAMNE Madame [L] [N] à payer à Madame [P] [E] la somme de 180,60 euros (CENT QUATRE VINGT EUROS ET SOIXANTE CENTIMES) au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

— DEBOUTE Madame [L] [N] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— DEBOUTE Madame [L] [N] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNE Madame [L] [N] aux dépens ;

— RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Madame Gwenola KERBAOL, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE VICE-PRESIDENT,

A-L. VOYER G. KERBAOL