TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [P] [L]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Christian PAUTONNIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/06400 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAJDY

N° MINUTE : 3

JUGEMENT

rendu le 26 février 2026

DEMANDEUR

S.A. ANTIN RESIDENCES,

[Adresse 1]

représenté par M^e Christian PAUTONNIER, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame [P] [L],

[Adresse 2]

représentée par M^e Jean-Marc DJOSSOU, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 décembre 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 26 février 2026 par Pascale DEMARTINI, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 26 février 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/06400 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAJDY

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 6 août 2021, la société ANTIN RESIDENCES a consenti un bail d’habitation à Mme [P] [L] sur des locaux situés [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 352,70 euros outre une provision sur charges de 145,22 euros.

Par acte sous seing privé du 16 février 2022, la société ANTIN RESIDENCE à donné en location à Mme [P] [L] un emplacement de stationnement situé [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 41,63 euros.

Par acte de commissaire de justice du 6 février 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2178,85 euros au titre de l’arriéré locatif du logement dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire contractuelle.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [P] [L] le 7 février 2025.

Par assignation du 30 avril 2025, la société ANTIN RESIDENCES a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail portant sur l’appartement et sur l’emplacement de stationnement, subsidiairement prononcer la résiliation du bail, ordonner l’expulsion de Mme [P] [L] du logement et de l’emplacement de stationnement, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 10 euros par jour de retard, l’autoriser à faire enlever et séquestrer les meubles, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes, avec capitalisation des intérêts:

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer et aux charges, jusqu’à libération des lieux,

—  2942,20 euros sur l’arriéré locatif au 8 avril 2025, mois de mars 2025 inclus, à parfaire,

—  800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 2 mai 2025 et un diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience lors de laquelle il en a été donné lecture.

Appelée à l’audience du 30 septembre 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi.

A l’audience du 11 décembre 2025, la société ANTIN RESIDENCES, représentée par son conseil, a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance et précisé que la dette locative actualisée au 3 décembre 2025 s’élevait à la somme de 4434,33 euros. Elle s’est opposée au plan d’apurement proposé par la locataire et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de ses prétentions, la société ANTIN RESIDENCES a expliqué qu’il n’y avait pas reprise du paiement au regard du décompte versé aux débats et ne pas avoir connaissance d’un paiement effectué le 5 décembre 2025. Elle s’en est rapportée quant aux délais pour quitter les lieux.

Mme [P] [L], représentée par son conseil, a déposé des conclusions écrites soutenues oralement au terme desquelles elle a demandé de:

— rejeter l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de résidence,

— suspendre l’acquisition de la clause résolutoire,

— prononcer que Mme [P] [L] se trouve titulaire d’un contrat de bail,

— rejeter l’expulsion,

— rejeter la demande quant aux meubles,

— accorder un délai d’un an pour quitter les lieux,

— accorder trois ans de délais de paiement,

— ne pas ordonner l’exécution provisoire de la décision,

— débouter la société ANTIN RESIDENCES de toutes ses demandes,

— dire que chaque partie conservera la charge des frais irrépétibles et des dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle a reconnu une dette locative, due au non renouvellement de son titre de séjour et à des difficultés personnelles. Elle a soutenu avoir repris le paiement de son loyer depuis plusieurs mois, hormis au mois de novembre, et avoir payé une échéance au mois de décembre qui ne figure pas au décompte. Elle a proposé de payer entre 80 et 100 euros par mois en plus du loyer courant.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Par note en délibéré autorisée en date du 18 décembre 2025, la société ANTIN RESIDENCES a communiqué un décompte actualisé au 17 décembre 2025.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société ANTIN RESIDENCES justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail d’habitation a été signifié à la locataire le 6 février 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2178,85 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire du contrat de bail d’habitation, dont les conditions sont réunies depuis le 7 avril 2025.

Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette et à la reprise du paiement du loyer avant l’audience, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

Il doit être précisé que la bailleresse n’a pas délivré de commandement de payer s’agissant de la place de stationnement et qu’elle sera déboutée de ses demandes à ce titre.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Le locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. Cette indemnité d’occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, la société ANTIN RESIDENCES verse aux débats un décompte en date du 17 décembre 2025 démontrant que Mme [P] [L] lui devait la somme de 3864,33 euros au titre des impayés, échéance de novembre 2025 incluse.

Mme [P] [L] reconnaît la dette et n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant. Elle sera donc condamnée à payer cette somme à la bailleresse.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [P] [L] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, au regard du décompte, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est satisfaite. Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier et notamment de l’audience que les revenus du foyer de Mme [P] [L] lui permettent d’assumer le paiement d’une somme de 100 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder 36 mois de délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues et de faire droit à la demande de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire. Dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due jusqu’à libération effective des locaux avec remise des clés à la société ANTIN RESIDENCES ou à son mandataire, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. L’article 1343-5 du même code précise que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant les délais de paiement fixés par le juge.

En l’espèce, la capitalisation des intérêts ne sera ordonnée qu’hors période des délais de paiement.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [P] [L], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera également condamnée à payer la somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 6 février 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 6 août 2021 entre la société ANTIN RESIDENCES et Mme [P] [L] concernant un logement situé [Adresse 3] est résilié depuis le 7 avril 2025,

DEBOUTE la société ANTIN RESIDENCE de ses demandes relatives au contrat de location de l’emplacement de parking en date du 16 février 2022 conclu entre la société ANTIN RESIDENCES et Mme [P] [L],

CONDAMNE Mme [P] [L] à payer à la société ANTIN RESIDENCES la somme de 3864,33 euros au titre des impayés de loyers mois de novembre 2025 inclus, selon décompte arrêté au 17 décembre 2025,

AUTORISE Mme [P] [L] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 35 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros, la 36ème et dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que les loyers, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [P] [L],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre des loyers et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 7 avril 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, avec capitalisation des intérêts,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [P] [L] et à celle de tous occupants de son chef, avec l’aide de la force publique et d’un serrurier si besoin,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme [P] [L] sera condamnée à verser à la société ANTIN RESIDENCES une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, avec remise des clés à La société ANTIN RESIDENCES ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [P] [L] à payer à La société ANTIN RESIDENCES la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [P] [L] aux dépens de la présente instance,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 février 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge