TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

■

N° RG 25/54839

N° Portalis 352J-W-B7J-DAJ2L

N° : 9

Assignation du :

15 Juillet 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 14 janvier 2026

par Mathilde BALAGUE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, tenant l’audience publique des référés par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Paul MORRIS, Greffier.

DEMANDERESSE

S.C.I. PARDES PATRIMOINE

[Adresse 3]

[Localité 4] FRANCE

représentée par Maître Odile COHEN, avocat au barreau de PARIS – #E0051

DEFENDERESSE

S.A.R.L. MALAK

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Mylène COHEN, avocat au barreau de PARIS – #D0840

DÉBATS

A l’audience du 10 Décembre 2025, tenue publiquement, présidée par Mathilde BALAGUE, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Par acte du 28 février 2024, la société Pardes Patrimoine a donné à bail commercial à la société Malak, venant aux droits de la société Le Transit, des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 7], pour une durée de neuf ans à compter du 1er novembre 2023 moyennant un loyer en principal de 34 000€ par an.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte du 24 février 2025, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la société Malak pour une somme de 12 486,22 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 20 février 2025.

Par acte délivré le 15 juillet 2025, la société Pardes Patrimoine a fait assigner la société Malak devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société Malak et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée, en conformité avec les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner la société Malak à lui payer la somme provisionnelle de 3 114,35€ au titre de l’arriéré locatif jusqu’au 2ème trimestre 2025 inclus,

— condamner la société Malak au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers, charges et taxes, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés,

— condamner la société Malak au paiement d’une somme de 2 000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

A l’audience du 15 octobre 2025, l’affaire a été renvoyée à la demande des parties.

A l’audience du 10 décembre 2025, la société Pardes Patrimoine a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus, hors dette actualisée à la somme de 6 971,88 € arrêtée au 09 décembre 2025, 4ème trimestre 2025 inclus et s’est déclaré favorable à l’octroi de deux mois de délais de paiement et à la suspension de l’effet de la clause résolutoire pendant le cours desdits délais, en sus des échéances courantes.

Elle soutient avoir produit les justificatifs des taxes foncières et du solde des charges, et avoir retiré le paiement de sommes correspondant aux dépens, sommes recréditées.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société Malak demande au juge des référés de :

— Faire application des dispositions de l’article 1343-5 du Code civil ;

— Ordonner en conséquence la suspension des effets de la clause résolutoire prévue au bail ;

— Dire et juger que la société MALAK pourra s’acquitter du solde de sa dette locative d’un montant de 3817,12€ en deux mensualités de 1908, 56€ chacune ;

— Débouter SCI PARDES PATRIMOINE, de toutes autres demandes et notamment celle fondée sur l’article700 du Code de procédure civile.

Elle explique avoir réglé la somme d’environ 9 000€ dans le mois du commandement de payer et avoir depuis apuré les causes du commandement. Elle reconnaît devoir la somme de 3 817,22€ (et avoir réglé la somme de 4000 euros sans pouvoir le prouver), et conteste devoir régler une assurance comme le demande la bailleresse. Elle conteste également la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile en faisant état de ses difficultés financières.

L’état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figurent en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société Pardes Patrimoine n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 12 486,22 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 20 février 2025.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Au vu de la situation financière de la société Malak et des engagements pris tels qu’ils résultent des éléments fournis et des débats, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du Code civil et L 145-41 du Code de commerce d’accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs des poursuites et des effets de la clause résolutoire, étant précisé qu’à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l’expulsion des occupants pourra être poursuivie.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société Malak depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

En l’espèce, le dernier décompte produit par la bailleresse démontre que les sommes suivantes ont été portées au crédit du compte de la locataire :

284,25 euros correspondant aux frais du commandement du 10 décembre 2024292,22 euros correspondant aux frais d’huissier de février 2025486,21 euros correspondant aux frais du commandement de payer176,58 euros correspondant aux frais d’assignation.

La locataire conteste devoir la somme de 243,12 euros au titre de l’assurance du 13 février 2025.

Le bail, en son article 14 Assurances, ne prévoit pas que la locataire doive régler une assurance en plus de sa propre assurance locative.

La bailleresse ne donnant aucun autre fondement au titre de ce paiement d’assurance, le paiement de la somme de 243,12 euros sera écarté.

En conséquence, au vu du décompte produit par la société Pardes Patrimoine, l’obligation de la société Malak au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 09 décembre 2025, 4ème trimestre 2025 inclus n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 6728,76 € (6971,88 – 243,12), somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société Malak.

Sur les demandes accessoires

La société Malak, défendeur condamné au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement et d’assignation.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société Malak ne permet d’écarter la demande de la société Pardes Patrimoine formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 24 mars 2025 à minuit ;

CONDAMNONS la société Malak à payer à la société Pardes Patrimoine la somme par provision de 6728,76 € à valoir sur les loyers, charges, accessoires arrêtés au 09 décembre 2025, 4ème trimestre 2025 inclus ;

SUSPENDONS rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société Malak se libère des sommes ci-dessus allouées par 2 versements mensuels de 3364,38 €, le 15 de chaque mois, et pour la première fois le 15 du mois suivant le mois de la signification de la présente décision, le dernier versement soldant la dette en principal, intérêts et frais ;

DISONS que ces règlements seront à verser en plus des loyers, charges et accessoires courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail ;

DISONS qu’en cas de paiement de la dette selon les termes de l’échéancier susvisé, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué ;

DISONS qu’à défaut d’un seul versement à son terme et dans son entier montant en sus d’un seul des loyers, charges, taxes et accessoires courants à leurs échéances contractuelles, et à défaut de régularisation dans le délai de huit jours après l’envoi d’un courrier de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception :

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— la clause résolutoire produira son plein et entier effet,

— il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de la société Malak et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 2] à [Localité 7],

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— la société Malak devra payer mensuellement à la société Pardes Patrimoine, à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation trimestrielle, une somme égale au montant du loyer trimestriel tel que résultant du bail outre les charges et taxes, à compter de la date de prise d’effet de la clause résolutoire, ladite indemnité étant révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS la société Malak aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et d’assignation ;

CONDAMNONS la société Malak à payer à la société Pardes Patrimoine la somme de 1 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 6] le 14 janvier 2026

Le Greffier, La Présidente,

Paul MORRIS Mathilde BALAGUE