TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e DULAC

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e DULAC

■

Charges de copropriété

N° RG 25/00242 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C6IPJ

N° MINUTE :

Assignation du :

23 Décembre 2024

JUGEMENT

rendu le 16 Avril 2026

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’imeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic le Cabinet OPEN CONSEIL IMMOBILIER, Société à responsabilité limitée, représenté par ses dirigeants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.

[Adresse 2],

[Localité 2]

Représenté par Maître Charles DULAC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G 121

DÉFENDEUR

La SCI HEIIR, Société civile, représenté par ses dirigeants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.

[Localité 3] / [W]

[Adresse 3]

LUXEMBOURG

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Décision du 16 Avril 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/00242 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6IPJ

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

M^me Antoinette LE GALL, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 21 Janvier 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 26 Mars 2026 et prorogée le 16 Avril 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

La SCI HEIIR est propriétaire des lots n°37, 81 et 155 dans l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris 6ème soumis au statut de la copropriété.

Par actes en date du 2 décembre 2024 de transmission d’un acte à signifier à un résident domicilié au Luxembourg, et par signification de l’acte, le 23 décembre 2024 par commissaire de justice luxembourgeois, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris 6ème, représenté par son syndic le cabinet OPEN CONSEIL IMMOBILIER, a assigné, devant ce tribunal, la SCI HEIIR aux fins de :

Vu l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

Vu l’article 81 de la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 instaurant un article 10-1,

Vu l’article 1231-6 et suivants du code civil,

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu les articles 514, 696 et 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI HEIIR à lui payer la somme de 24.036,99 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 4ème trimestre 2024 à titre principal avec intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2024,

— Ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner la SCI HEIIR à lui payer :

* la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts,

* la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens,

— dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

***

La SCI HEIIR, à qui l’assignation a été signifiée, suivant procès-verbal de recherches, à son siège situé [Adresse 5], et à l’adresse du [Adresse 6], sans y trouver de trace de ladite société, n’a pas constitué avocat.

Décision du 16 Avril 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/00242 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6IPJ

***

Il sera expressément renvoyé à l’assignation du syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

***

L’affaire a fait l’objet d’une ordonnance de clôture du 18 septembre 2025. Elle a été appelée pour plaidoiries à l’audience du 21 janvier 2026 et mise en délibéré au 26 mars 2026 prorogé, compte tenu de l’indisponibilité du magistrat, au 16 avril 2026.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Dans ce cas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement au titre des charges de copropriété :

Aux termes des dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot» ainsi qu'“aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent” “lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation”, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En vertu de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget prévisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

***

Décision du 16 Avril 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/00242 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6IPJ

Au cas présent, le syndicat des copropriétaires justifie, par la production de l’acte de vente, de la qualité de propriétaire de la SCI HEIIR sur les lots n°37, 81 et 155 de l’état descriptif de division.

Il produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 14 juin 2023, 13 mars 2024 et 24 octobre 2024, approuvant les comptes des années 2013, 2014, 2015, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023, les budgets prévisionnels des années 2023, 2024 et 2025, des protocoles d’accord avec certains copropriétaires, ou encore la ratification des travaux sur des lucarnes, ou d’étude sur la chaufferie,

— quelques appels de fonds portant application aux charges collectives de la répartition des lots de la défenderesse,

— des décomptes et des appels faisant apparaître, au 18 octobre 2024, un solde débiteur de 24.036,99 euros, comprenant la somme de 498,98 euros de frais (et non de 432,98 euros).

Il ressort des pièces produites que les comptes des années 2013 à 2022 n’ont été approuvés que lors de l’assemblée générale du 14 juin 2023 et que les régularisations annuelles des charges des années 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022 n’ont, alors, été effectuées sur les comptes de la copropriétaire défenderesse qu’en juin 2023.

Il résulte de l’examen des pièces que le compte individuel de la défenderesse est débiteur, déduction faite des frais, de la somme de 23.538,01 euros au titre des appels de charges et de travaux arrêtés au 18 octobre 2024,

La SCI HEIIR ne démontre pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaires. Elle sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 23.538,01 euros au titre des appels de charges et de travaux arrêtés au 18 octobre 2024, “appel fonds travaux 2024 – Appel n°1/1 01/10 au 31/12” et “Charges courantes 2024 – Appel 4/4 01/10” compris.

Ladite somme sera assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 22.822,47 euros, – soit les appels de fonds alors dus, déduction faite des frais -, à compter du 29 octobre 2024, date de retour de la lettre de mise en demeure, et à compter du 23 décembre 2024, date de signification de l’acte au Luxembourg, sur le surplus.

La capitalisation des intérêts, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, sera ordonnée.

Sur la demande au titre des frais :

En vertu des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

Décision du 16 Avril 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/00242 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6IPJ

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°);

— les frais d’avocat, qui constituent des frais indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des frais de “mise en demeure”ou “honoraires” comptabilisés le 13 février 2019 (156,98 euros), le 2 avril 2019 (66 euros), le 26 septembre 2029 (66 euros) et le 19 décembre 2019 (66 euros). Ces frais seront écartés.

Les frais de 144 euros comptabilisés le 25 septembre 2024 sont des frais d’avocats qui ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 mais peuvent être appréciés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement.

En l’espèce, force est de constater que les comptes pendant une décennie n’ont pas été approuvés par l’assemblée générale, leur régularisation n’ayant été faite qu’en 2023, cette carence ne pouvant être imputée à faute à la SCI défenderesse.

Le syndicat des copropriétaires n’établit pas non plus que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

Décision du 16 Avril 2026

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En outre, le demandeur n’établit pas la mauvaise foi de la défenderesse.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie perdante au sens de l’article 696 précité, la SCI HEIIR sera condamnée aux dépens.

Sur les frais non compris dans les dépens :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, la SCI HEIIR sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE la SCI HEIIR à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris 6ème la somme de 23.538,01 euros avec intérêts au taux légal à compter du 29 octobre 2024 sur la somme de 22.822,47 euros, et à compter du 23 décembre 2024, sur le surplus, au titre des appels de charges et de travaux, arrêtés au 18 octobre 2024, “appel fonds travaux 2024 – Appel n°1/1 01/10 au 31/12” et “Charges courantes 2024 – Appel 4/4 01/10” compris,

Décision du 16 Avril 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/00242 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6IPJ

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] de ses demandes au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et au titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE la SCI HEIIR à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris 6ème la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les plus amples demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 16 avril 2026.

La Greffière La Présidente