TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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N° RG 25/58539 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBILX

N° : 2-CH

Assignation du :

19 Novembre 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 21 mai 2026

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDERESSE

La Société civile immobilière DU [Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Virginie TERRIER de la SELEURL Virginie Terrier Avocat, avocats au barreau de PARIS – #A0029

DEFENDERESSE

La société par actions simplifiée ANDERS & CO

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par Maître Michael HADDAD, avocat au barreau de PARIS – #C2092

DÉBATS

A l’audience du 16 Avril 2026, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 21 novembre 2024, la société SCI [Adresse 1] a donné à bail commercial à la société ANDERS & CO des locaux situés [Adresse 3] – lots 5, 6 et 9 – 75016 [Adresse 4], moyennant un loyer annuel de 72.000 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte du 29 septembre 2025, à la société ANDERS & CO, pour une somme de 23.220 euros, au titre de l’arriéré locatif au 15 septembre 2025.

Par acte du 19 novembre 2025, la société SCI [Adresse 1] a fait assigner la société ANDERS & CO devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société ANDERS & CO et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner la société ANDERS & CO à payer à la société SCI [Adresse 1] la somme provisionnelle de 40.257,18 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au jour de l’assignation, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamner la société ANDERS & CO au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

— dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur,

— condamner la société ANDERS & CO au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Après un renvoi sollicité par la société défenderesse, l’affaire a été appelée à l’audience du 16 avril 2026.

A cette date, la société SCI [Adresse 1] a maintenu les termes de son assignation, en actualisant la dette à la somme de 82.697,18 euros, à la date du 13 avril 2026, et en s’opposant aux moyens et demandes soulevés en défense et à l’octroi de tout délai.

La société ANDERS & CO était représentée. Elle a contesté pour partie le montant de la dette et la demande relative à la conservation du dépôt de garantie, et a sollicité :

Des délais de paiement suspensifs de 4 moisLe rejet de la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile La condamnation de la société demanderesse aux dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2026, date de la présente ordonnance.

MOTIFS

I – Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et aux sommes impayées

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 29 septembre 2025 en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure le détail des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués.

Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société SCI [Adresse 1] n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 23.220 euros.

Les causes de ce commandement, n’ont pas été acquittées intégralement dans le mois de sa délivrance, ce qui permet de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 30 octobre 2025, sous réserve des dispositions ultérieures relatives aux délais de paiement.

Il convient de relever, s’agissant de la demande relative à la résiliation du bail pour défaut de remise de la garantie bancaire, que la bailleresse ne peut invoquer ce moyen à l’appui de sa demande de résiliation, puisque le juge des référés peut uniquement constater la résiliation du bail suite à l’acquisition de la clause résolutoire. Or, la clause résolutoire ne peut être acquise qu’après le non-respect d’un commandement, et en l’espèce, le commandement du 29 septembre 2025, dont se prévaut la société bailleresse, ne vise pas l’obligation relative à la garantie bancaire. Ce moyen ne peut donc prospérer.

S’agissant du montant de la dette, selon le décompte produit aux débats, la créance réclamée s’élève désormais à la somme de 82.697,18 euros, arrêtée au 13 avril 2026, 2ème trimestre inclus.

La défenderesse conteste sur ce quantum l’appel complet du 2ème trimestre 2026, alors que ce trimestre n’est pas terminé.

Cependant, il convient de rappeler que le bail prévoit que les loyers et provisions sur charge sont payables trimestriellement, par avance. Par conséquent, au 1er avril 2026, le loyer complet du 2ème trimestre est exigible, et le juge des référés doit donc intégrer cette somme dans la provision accordée.

Pour autant, il convient de rappeler que si le bail venait à être résilié, par l’effet de la clause de déchéance, avant la fin du 2ème trimestre, alors des indemnités d’occupation succèdent aux loyers, et ces indemnités d’occupation ne sont effectivement dues que pro rata temporis. Il appartient alors aux parties de faire leurs comptes si la libération effective des lieux intervient avant la fin du trimestre.

S’agissant de la demande, contestée, de conservation du dépôt de garantie au titre des dispositions contractuelles, la clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Pour autant, il n’y a pas lieu de déduire dores et déjà le montant du dépôt de garantie de la dette locative, puisque ce dépôt de garantie a vocation à garantir les sommes dues par le preneur « en fin de bail » ou « à la restitution des locaux », comme cela est expressément stipulé à l’article 16 du bail.

Il y a donc lieu de condamner par provision la société ANDERS & CO au payement de la somme de 82.697,18 euros, arrêtée au 13 avril 2026, 2ème trimestre 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour.

II – Sur la demande reconventionnelle de délais de paiements

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil, n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

La société ANDERS & CO explique cette absence de paiement par des difficultés financières, et justifie de démarches en vue de céder son fonds de commerce, des négociations étant avancées avec la société TOULEMONDE BOCHART.

Compte tenu de ces circonstances, la bonne foi du preneur doit être reconnue tandis que la résiliation immédiate du bail entraînerait de très lourdes conséquences économiques.

Ainsi, il y a lieu d’accorder un délai jusqu’au 31 août 2026 à la société ANDERS & CO pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ce délai, les effets de la clause résolutoire.

III – Sur la demande d’expulsion et sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

Mais compte-tenu des délais accordés, qui suspendent les effets de la clause résolutoire, l’expulsion ne sera autorisée qu’en cas de non-respect de l’échéancier prévu, dans les conditions précisées au dispositif, sans qu’une mesure d’astreinte apparaisse nécessaire.

En cas de non-respect de l’échéancier, la société ANDERS & CO sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, qui sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

IV – Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société ANDERS & CO, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société ANDERS & CO ne permet d’écarter la demande de la société SCI [Adresse 1] formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1.500 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la société ANDERS & CO à payer à la société SCI [Adresse 1] la somme provisionnelle de 82.697,18 euros au titre de l’arriéré locatif au 13 avril 2026, 2ème trimestre 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour ;

Disons que la société ANDERS & CO pourra s’acquitter de cette somme, en plus des loyers courants, au plus tard le 31 août 2026 ;

Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ce délai ;

Disons que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Disons que, faute pour la société ANDERS & CO de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, le solde de la dette, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,

° le tout deviendra immédiatement exigible,

° la clause résolutoire sera acquise,

° il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société ANDERS & CO et à celle de tous occupants de son chef des lieux loués, à savoir [Adresse 5], avec l’assistance si nécessaire de la force publique et d’un serrurier,

° en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution,

° une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre du dépôt de garantie ;

Condamnons la société ANDERS & CO aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;

Condamnons la société ANDERS & CO à payer à la société SCI [Adresse 1] la somme de 1.500 euros (mille cinq-cents euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties, plus amples ou contraires ;

Rappelons que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 1] le 21 mai 2026

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Fanny LAINÉ