TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Christine MORIAU, Monsieur [Z] [T],

Madame [J] [S]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Lucas DREYFUS

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/04231 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7V4Z

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 03 février 2026

DEMANDERESSE

S.A. EMMAUS HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Lucas DREYFUS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #K0139

DÉFENDEURS

Monsieur [K] [R], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Christine MORIAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1202

Monsieur [Z] [T], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [J] [S], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, juge des contentieux de la protection assistée de Anaïs RICCI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 décembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 février 2026 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe assistée de Anaïs RICCI, Greffier

Décision du 03 février 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/04231 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7V4Z

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon contrat signé le 8 juin 2015, la [Adresse 6] a loué à M. [K] [R] pour une durée d’un an renouvelable tacitement, un logement d’une pièce d’une surface habitable de 20m² situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel de 232,73 euros outre une provision pour charges d’un montant de 58,94 euros par mois.

Suite à signalement de M. [K] [R] de l’occupation illicite de son logement dans un courrier du 20 novembre 2024 donnant congé à la bailleresse, celle-ci a fait procéder à un constat de l’occupation par commissaire de justice qui établit le 27 novembre 2024 que les lieux sont occupés par Mme [J] [S] et M. [Z] [T] qui déclarent être dans le logement depuis environ cinq mois et verser un loyer de 700 euros par mois à M. [K] [R] sans avoir signé de contrat de location.

Compte tenu de ces éléments, la société EMMAÜS HABITAT a assigné M. [K] [R], Mme [J] [S] et M. [Z] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, par actes de commissaire de justice en date des 20 mars 2025 et 7 avril 2025 au visa de articles 1103 et suivants du code civil, 6 et 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et L.441-1 et R.441-1 du code de la construction et de l’habitation aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— ordonner la résiliation du bail du fait de la sous-location et à titre subsidiaire valider le congé donné par M. [K] [R],

— ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin,

— statuer sur le sort des meubles,

— condamner solidairement les défendeurs à lui payer, à compter du jugement à intervenir, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer outre les charges, taxes et accessoires jusqu’à la libération des lieux,

— condamner M. [K] [R] à lui payer la somme de 2 700 euros correspondant au bénéfice obtenu dans le cadre de la sous-location consentie illégalement, à titre de dommages et intérêts pour atteinte à son image,

— condamner M. [K] [R] à lui payer la somme de 865,49 euros au titre de la dette locative arrêtée au 3 janvier 2025, échéance de décembre incluse,

— condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles, outre le paiement des dépens.

A l’appui de ses prétentions, la société EMMAÜS HABITAT produit le courrier de résiliation du bail par M. [K] [R] reçu le 20 novembre 2024 et le procès-verbal de police du 14 octobre 2024 joint au courrier, le constat de commissaire de justice dressé le 27 novembre 2024, un décompte des arriérés de loyers dus par M. [K] [R] à compter du 1er novembre 2024 arrêté à la date du 3 janvier 2025, échéance de janvier 2025 comprise.

A l’audience du 1er juillet 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour permettre au conseil de M. [K] [R] désigné au titre de l’aide juridictionnelle de se mettre en état.

A l’audience du 5 décembre 2025 la société EMMAÜS HABITAT et M. [K] [R] comparaissent représentés. Le conseil de la société EMMAÜS HABITAT reprend les termes de l’assignation.

Le conseil de M. [K] [R] par voie de conclusions exposées et visées par le greffier à l’audience, conclut au débouté de la société EMMAÜS HABITAT en ce qu’il conteste les déclarations des occupants qui ne sont étayées par aucun autre élément du dossier ainsi que la dette locative mise à sa charge en raison du congé qu’il a donné le 20 novembre 2024.

Il forme également une demande reconventionnelle à titre subsidiaire en réparation du trouble de jouissance en ce que le bailleur n’a pas assuré la sécurité des lieux et tardé à intervenir pour faire cesser l’occupation du logement par des tiers alors que dès le mois de novembre 2024 la situation lui était signalée. Sans chiffrer la demande ainsi formulée, M. [K] [R] sollicite la compensation entre les dommages et intérêts alloués et les condamnations prononcées à son encontre. Il sollicite également la condamnation solidaire de Mme [J] [S] et M. [Z] [T] à le garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, les conseils des parties ayant plaidé conformément aux écritures déposées, il convient de renvoyer à celles-ci pour un plus ample exposé des prétentions et moyens soulevés.

Assignés régulièrement selon les modalités prévues à l’article 659 du code de procédure civile, Mme [J] [S] et M. [Z] [T] n’ont pas comparu, ni personne pour eux.

Conformément à l’article 473 du Code de procédure civile, le jugement à intervenir sera réputé contradictoire à l’égard de tous.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour, par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail

Compte tenu des dénégations de M. [K] [R], de sa lettre du 20 novembre 2024 révélant la situation d’occupation illicite et faisant part de son souhait de quitter définitivement le logement, outre ses déclarations au service de police, les 12 et 14 octobre 2024, la société EMMAÜS HABITAT qui fonde sa demande sur le procès-verbal de constat de commissaire de justice reprenant les déclarations des occupants, échoue à caractériser l’implication de M. [K] [R] dans la situation de sous-location expressément interdite à l’article 8.1.du contrat de bail signé le 8 juin 2015.

Elle sera par conséquent déboutée de sa demande en résiliation du bail pour sous-location.

Sur l’effet du congé donné par M. [K] [R] le 20 novembre 2024

M. [K] [R] ayant manifesté expressément sa volonté de mettre fin au bail le liant à la société EMMAÜS HABITAT dans le courrier reçu le 20 novembre 2024, il convient de lui donner plein effet et de dire que le bail a cessé à la date du 20 décembre 2024, passé le délai de préavis d’un mois applicable en zone tendue comme à [Localité 5].

Comme il ne résulte pas des documents produits que M. [K] [R] a remis les clefs du logement à l’issue d’un état des lieux de sortie qu’il lui appartenait également de solliciter, il convient de constater que le logement n’a pas été restitué. Il sera donc fait droit à la demande d’expulsion formée par la société EMMAÜS HABITAT dans les termes du dispositif ci-après.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

M. [K] [R] est redevable des loyers impayés jusqu’à la fin du préavis suite à congé. Il ressort de l’assignation et du décompte fourni qu’il reste devoir la somme de 865,49 euros, à la date du 3 janvier 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés, terme du mois de décembre 2024 inclus.

Par la suite, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

M. [K] [R], Mme [J] [S] et M. [Z] [T] seront par conséquent solidairement condamnés au paiement d’un indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer, des charges et taxes dues si le bail s’était poursuivi et ce à compter de la présente décision comme expressément sollicité par la société EMMAÜS HABITAT au dispositif de son assignation.

Sur la demande en garantie à l’encontre de Mme [J] [S] et M. [Z] [T]

M. [K] [R] ne justifiant pas avoir signifié ses conclusions aux défendeurs absents, il convient de le débouter de sa demande qui ne respecte pas le principe du contradictoire.

Sur la demande reconventionnelle en réparation du trouble de jouissance

M. [K] [R] demande réparation d’un trouble de jouissance du fait d’un défaut de sécurité des lieux qui aurait permis l’installation de personnes étrangères à l’immeuble dans son appartement.

Mais dans la mesure où il ne produit aucun élément susceptible de caractériser ce manquement de la bailleresse et que lui-même n’occupait plus les lieux depuis mars 2024 (Cf. déclarations au service de police en date du 14 octobre 2024) et avait confié ses clés à son fils, il convient de le débouter de sa demande de dommages et intérêts, non chiffrée par ailleurs, ainsi que la compensation avec les condamnations prononcées à son encontre sollicitée.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile et à verser à la société EMMAÜS HABITAT la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [K] [R] sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de Procédure civile, l’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant publiquement en premier ressort par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe,

CONSTATE que le contrat de bail entre la société EMMAÜS HABITAT et M. [K] [R] portant sur le logement situé [Adresse 3] a pris fin au 20 décembre 2024 à la suite du congé donné par ce dernier ;

ORDONNE en conséquence à M. [K] [R] et tous occupants de son chef, notamment Mme [J] [S] et M. [Z] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [K] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société EMMAÜS HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef et notamment Mme [J] [S] et M. [Z] [T], conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [K] [R] à verser à la société EMMAÜS HABITAT la somme de 865,49 euros au titre de l’arriéré des loyers dus;

CONDAMNE solidairement M. [K] [R], Mme [J] [S] et M. [Z] [T] à payer, à compter de la présente décision, à la société EMMAÜS HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer, des charges et des taxes dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE in solidum M. [K] [R], Mme [J] [S] et M. [Z] [T] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE solidairement M. [K] [R], Mme [J] [S] et M. [Z] [T] à payer à la société EMMAÜS HABITAT la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés et mis à disposition au greffe.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection