TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Alexandra BOISSET

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Frédéric CATTONI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/08230 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAZ3X

N° MINUTE : 2

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 24 mars 2026

DEMANDEUR

Etablissement, [Localité 1] HABITAT OPH, ,

[Adresse 1]

représentée par M^e Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame, [L], [O], ,

[Adresse 2]

représentée par M^e Alexandra BOISSET, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 janvier 2026

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 24 mars 2026 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 24 mars 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/08230 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAZ3X

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte de commissaire de justice du 8 janvier 2025, l’établissement public, [Localité 1] HABITAT OPH a fait délivrer à Mme, [L], [O] un commandement de payer la somme principale de 4210,18 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme, [L], [O] le 9 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice du 4 septembre 2025, l’établissement public PARIS HABITAT OPH a assigné Mme, [L], [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation du bail aux torts de Mme, [L], [O], ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,5023,60 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme visée à cet acte et de l’assignation pour le surplus, 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 septembre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 13 janvier 2026 l’établissement public, [Localité 1] HABITAT OPH, représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative s’élève désormais à 5548,10 euros, mois de décembre 2025 inclus. Il considère qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience et déclare accepter le plan d’apurement de la dette proposé par la défenderesse.

Mme, [L], [O], représentée par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, soutient avoir effectué un règlement de sorte que la dette est en réalité de 4841,98 euros au 9 janvier 2026 déduction faite des frais de recouvrement. Elle demande à pouvoir la régler en 33 mensualités de 150 euros en plus du loyer courant ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais. Elle demande par ailleurs le rejet de la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation du bailleur et aux conclusions de Mme, [L], [O] pour l’exposé de leurs différents moyens.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Dument autorisé en ce sens à l’audience, le bailleur a produit en cours de délibéré un décompte de la dette faisant apparaitre le paiement de Mme, [L], [O] du 12 janvier 2026.

MOTIVATION

A titre liminaire, il y a lieu de relever que le contrat de bail du 23 décembre 1999 conclu entre l’OPAC de, [Localité 1], devenu l’établissement public, [Localité 1] HABITAT OPH, et Mme, [L], [O] porte sur des locaux situés au, [Adresse 3] à, [Localité 2]. Cependant, les parties s’accordent sur le fait que le logement loué est en réalité situé, [Adresse 4] à, [Localité 2]. Il convient en effet de considérer que le local est à cette dernière adresse. Outre les déclarations des parties, il apparait que les références du logement portées au contrat à savoir n°125185203242, escalier 15 étage 1 porte D, sont identiques à celles portées sur le décompte locatif, la fiche signalétique du logement, les courriers adressés à Mme, [L], [O] laquelle a par ailleurs été assignée à étude, [Adresse 4].

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer dans le délai de deux mois et visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 8 janvier 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4210,18 euros n’a pas été entièrement réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 9 mars 2025.

Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’établissement public, [Localité 1] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 12 janvier 2026, Mme, [L], [O] lui devait la somme de 4841,98 euros, soustraction faite des frais de procédure (181,62).

Mme, [L], [O], qui a elle-même mentionné ce montant à l’audience, sera condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 8 janvier 2025 sur la somme de 4210,18 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme, [L], [O] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 9 mars 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement public, [Localité 1] HABITAT OPH ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Mme, [L], [O], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection,

CONSTATE que le contrat conclu le 23 décembre 1999 entre l’OPAC DE, [Localité 1] devenu l’établissement public, [Localité 1] HABITAT OPH, d’une part, et Mme, [L], [O], d’autre part, porte sur des locaux situés, [Adresse 5] à, [Localité 2] ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 8 janvier 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que ledit contrat de bail est résilié depuis le 9 mars 2025 ;

CONDAMNE Mme, [L], [O] à payer à l’établissement public, [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 4841,98 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 12 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 8 janvier 2025 sur la somme de 4210,18 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

AUTORISE Mme, [L], [O] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 32 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 150 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme, [L], [O],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 9 mars 2025,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme, [L], [O] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,Mme, [L], [O] sera condamnée à verser à l’établissement public, [Localité 1] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Mme, [L], [O] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 8 janvier 2025 ;

DÉBOUTE l’établissement public, [Localité 1] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 mars 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge