TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : M^e LOYER et M. et Mme [R]

Copie exécutoire délivrée

à : M^e BERNARDINI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/04056 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7UVU

N° MINUTE : 1/2026

JUGEMENT

rendu le jeudi 07 mai 2026

DEMANDEUR

E.P.I.C. PARIS HABITAT OPH

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Carole BERNARDINI, avocat au barreau de Paris, vestiaire : #E0399

DÉFENDEURS

Monsieur [V] [F]

Madame [Z] [L] épouse [F]

demeurant [Adresse 2]

représentés par M^e Laurent LOYER, avocat au barreau de Paris, vestiaire : #E1567

Madame [Q] [T] épouse [R]

Monsieur [V] [R]

demeurant C/O M. et Mme [F] – [Adresse 2]

non comparants, ni représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laurent GOSSART, Juge, juge des contentieux de la protection, assisté de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 février 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 07 mai 2026 par Laurent GOSSART, Juge, assisté de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 07 mai 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/04056 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7UVU

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé daté du 10 juin 2021, l’E.P.I.C. PARIS HABITAT OPH a donné à bail à M. [V] [F] et Mme [Z] [L] épouse [F], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, un local d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 1].

Selon procès-verbal établi par commissaire de justice le 27 novembre 2024, il a été constaté que ce logement est occupé par Mme [Q] [R] née [T], M. [V] [R] et leurs enfants.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 avril 2025 remis au greffe le 10 avril 2025, l’E.P.I.C. PARIS HABITAT OPH a fait assigner M. [V] [F], Mme [Z] [L] épouse [F], Mme [Q] [R] née [T] et M. [V] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner, à défaut de départ volontaire, l’expulsion immédiate de M. [V] [F] et Mme [Z] [L] épouse [F] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, notamment Mme [Q] [R] née [T] et M. [V] [R], si nécessaire avec l’aide de la force publique et d’un serrurier,

— dire que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1, L433-2, et R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner solidairement M. [V] [F] et Mme [Z] [L] épouse [F] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à la libération des lieux par la remise des clés et ce, in solidum avec Mme [Q] [R] née [T] et M. [V] [R],

— condamner les défendeurs au paiement d’une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, qui comprendront le coût du procès-verbal de constat.

A l’audience du 17 février 2026, à laquelle l’affaire a été renvoyée, l’E.P.I.C. PARIS HABITAT OPH, représenté par son conseil, se référe à son acte introductif d’instance.

À l’appui de ses prétentions, l’E.P.I.C. PARIS HABITAT OPH fait valoir, au visa de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, que M. [V] [F] et Mme [Z] [L] épouse [F] ne résident plus dans les lieux loués mais au Maroc depuis plusieurs années et qu’ils sous-louent ce bien sans autorisation depuis le mois de septembre 2022, ce que vient étayer le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 27 novembre 2024. L’E.P.I.C. PARIS HABITAT OPH indique que M. [V] [F] et Mme [Z] [L] épouse [F] se sont sciemment abstenus de l’informer de cette situation. Il estime que ces faits constituent une infraction grave et répétée aux clauses du bail, qui justifie sa résiliation. Il ajoute, lors de l’audience, en réponse à l’argumentation adverse, que l’hébergement de tiers par des locataires n’est possible que si ces derniers habitent effectivement les lieux.

À l’audience, M. [V] [F] et Mme [Z] [L] épouse [F], représentés par leur conseil, se référant à leurs écritures, demandent de :

— débouter l’E.P.I.C. PARIS HABITAT OPH de l’ensemble de ses demandes,

— débouter l’E.P.I.C. PARIS HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner l’E.P.I.C. PARIS HABITAT OPH à leur payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

— écarter l’exécution provisoire.

À l’appui de leurs prétentions, M. [V] [F] et Mme [Z] [L] épouse [F] font valoir, au visa de la loi du 6 juillet 1989, qu’ils ont été contraints de s’installer avec leurs enfants au Maroc, M. [V] [F] y ayant obtenu un détachement pour exercer la profession de professeur de sport depuis le 1er septembre 2023. Ils arguent de ce que l’obligation d’occuper le bien loué à titre de résidence principale huit mois par an trouve exception à l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 en cas d’obligation professionnelle. Ils indiquent que leur domiciliation fiscale et leurs meubles sont à l’adresse du [Adresse 2], ce qui démontre qu’ils entendent y conserver leur domiciliation administrative et familiale.

M. [V] [F] et Mme [Z] [L] épouse [F] contestent toute sous-location. Ils énoncent avoir hébergé les familles [E] puis [R] et que les sommes perçues occasionnellement de la première avaient pour but de les aider à assurer le paiement de l’ensemble de leurs charges mensuelles et ne correspondaient pas au prix d’un sous-bail. S’agissant de la seconde famille, ils affirment avoir fait usage, sans sous-location ni abus de jouissance, de leur liberté d’hébergement reconnue par la jurisprudence. Ils rappellent qu’ils ne sont pas animés d’une intention frauduleuse et que les situations évoquées ont été dictées par un contexte de mobilité professionnelle. Ils en concluent à l’absence de manquement grave et répété de leur part.

Respectivement assignés à personne et à étude, Mme [Q] [R] née [T] et M. [V] [R] ne comparaissent pas.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et avis a été donné du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe au 7 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes de résiliation du bail et d’expulsion

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 précise que, lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Selon l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur.

L’article L442-3-5 du code de la construction et de l’habitation prévoit que, dans les logements mentionnés au premier alinéa de l’article L.441-1, le locataire doit occuper les locaux loués au moins huit mois par an, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Selon ces dernières dispositions, la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, selon le contrat de location du 10 juin 2021, le logement donné à bail à M. [V] [F] et Mme [Z] [L] épouse [F] est conventionné et régi par la législation et la réglementation sur les habitations à loyer modéré (article 2). L’article 3 rapelle que les preneurs n’ont droit à la location que dans la mesure où celle-ci constitue le lieu de leur habitation principale qui doit, à ce titre, être occupée au moins huit mois par an. Il rappelle également que le contrat de location est consenti aux preneurs à l’exclusion de toute autre personne et que ceux-ci ne peuvent, sous peine de résiliation du contrat, sous-louer, céder, échanger ou transférer leur droit au bail.

M. [V] [F] et Mme [Z] [L] épouse [F] ne contestent pas ne plus résider depuis le 1er septembre 2023 dans le logement situé [Adresse 2] à [Localité 1] ni avoir laissé l’occupation de leur logement tout d’abord à la famille [E], en contrepartie de la perception de manière irrégulière de 1 000 euros, puis à la famille [R]. Ces faits sont en toute hypothèse suffisamment corroborés par les pièces produites par le demandeur et, notamment : une copie d’une main courante déposée le 17 juin 2024 par M. [O] [E] aux termes de laquelle il ressort que ce dernier loue à M. [V] [F] l’appartement litigieux depuis le mois de septembre 2022 en contrepartie du versement d’une somme d’argent d’au moins 1 000 euros (relevé bancaire en justifiant) ; un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 27 novembre 2024 relatant les propos de Mme [Q] [R] née [T] affirmant qu’elle réside avec son époux et ses enfants depuis le mois de septembre 2024 dans ledit logement prêté par les époux [F].

Il résulte de ces éléments que M. [V] [F] et Mme [Z] [L] épouse [F] ont perçu des sommes d’argent en contrepartie de la mise à disposition à M. [E] du logement qu’il tenait à bail de l’E.P.I.C. PARIS HABITAT OPH, ce qui correspond juridiquement à la définition du louage au sens de l’article 1709 du code civil. Il s’agit donc bien d’une sous-location. Le fait que lesdites sommes auraient été payées irrégulièrement et ne couvriraient pas le montant du loyer ou l’intention prétendument non lucrative des époux [F] sont indifférents à cette définition. Il n’est pas contesté que cette situation a été imposée sans l’accord du bailleur. Il s’agit, de la part des époux [F], d’un manquement à l’une de leurs obligations tant légales (article 8 de la loi du 6 juillet 1989) que contractuelles (article 3 du contrat).

Ces faits, en ce qu’ils concernent un appartement soumis à la législation sur les habitations à loyer modéré, constituent un manquement grave aux obligations des preneurs puisque, d’une part, ils ont privé d’accès au parc locatif au moins un foyer répondant aux conditions de ressources et de situation familiale et que, d’autre part, le bailleur n’a pu effectuer aucune vérification de l’éligibilité des familles installées par les époux [F]. Ce manquement justifie la résiliation du bail, sans qu’il soit nécessaire d’évoquer les autres griefs.

Il sera en conséquence fait droit à la demande de l’E.P.I.C. PARIS HABITAT OPH à cette fin avec effet à compter du prononcé du présent jugement.

M. [V] [F] et Mme [Z] [L] épouse [F] étant occupants sans droit ni titre du logement litigieux à compter de cette date, il sera ordonné leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef et, notamment celle de Mme [Q] [R] née [T] et M. [V] [R], et ce, selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux sans droit ni titre constitue un trouble de jouissance au préjudice du propriétaire qui oblige l’occupant à réparation par l’octroi au second d’une indemnité en application des articles 544 et 1240 du code civil.

Sont tenus au premier chef au paiement de cette indemnité d’occupation les occupants du bien, même non locataires. Le locataire non occupant peut par ailleurs en être tenu s’il peut lui être reproché un défaut de diligences pour restituer les lieux au bailleur et solliciter le départ de l’occupant installé dans les lieux de son fait. Les occupants et le locataire sont alors condamnés in solidum en leur qualité de coauteur du dommage, unique et indivisible, du bailleur.

En l’espèce, le logement est actuellement occupé sans droit ni titre par Mme [Q] [R] née [T] et M. [V] [R]. M. [V] [F] et Mme [Z] [L] épouse [F] ont contribué à cette situation en les y installant et, en outre, selon les termes de leurs conclusions, ils y ont laissé leur mobilier.

Le maintien illicite dans les lieux constitue un préjudice de jouissance pour l’E.P.I.C. PARIS HABITAT OPH équivalant au montant des loyers et charges dont cet organisme est privé, soit la somme de 1 291,83 euros par mois selon les éléments les plus récents fournis par le bailleur.

En conséquence, M. [V] [F], Mme [Z] [L] épouse [F], Mme [Q] [R] née [T] et M. [V] [R] seront condamnés à verser in solidum la somme de 1 291,83 euros par mois à compter du 7 mai 2026 et jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés et reprise du mobilier.

Sur les demandes accessoires

Les mesures prononcées par le présent jugement étant principalement commandées par les agissements fautifs de M. [V] [F] et Mme [Z] [L] épouse [F], ils supporteront solidairement, en leur qualité de parties perdantes, la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu de préciser ce que recouvrent ces frais, ceux-ci étant limitativement énumérés à l’article 695.

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Pour la même raison que celle précédemment exposée, M. [V] [F] et Mme [Z] [L] épouse [F] seront condamnés solidairement à payer au demandeur la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’E.P.I.C. PARIS HABITAT sera débouté de sa demande à ce titre dirigée à l’encontre de Mme [Q] [R] née [T] et M. [V] [R]. Il en sera de même de la demande au même titre de M. [V] [F] et Mme [Z] [L] épouse [F].

Enfin, si M. [V] [F] et Mme [Z] [L] épouse [F] sollicitent que soit écartée l’exécution provisoire, il ne font valoir aucun moyen à l’appui de cette demande.

Il sera en conséquence rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononce, à la date du prononcé du présent jugement, la résiliation du bail conclu le 10 juin 2021 entre l’E.P.I.C. PARIS HABITAT OPH, d’une part, et, d’autre part, M. [V] [F] et Mme [Z] [L] épouse [F] portant sur le logement situé [Adresse 2] à [Localité 1] ;

Ordonne en conséquence à M. [V] [F] et Mme [Z] [L] épouse [F] ainsi que tous occupants de leur chef et, notamment, Mme [Q] [R] née [T] et M. [V] [R], de libérer les lieux dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

Dit qu’à défaut pour M. [V] [F] et Mme [Z] [L] épouse [F] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, l’E.P.I.C. PARIS HABITAT OPH pourra, après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef et, notamment, celle de Mme [Q] [R] née [T] et M. [V] [R], y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne in solidum M. [V] [F], Mme [Z] [L] épouse [F], Mme [Q] [R] née [T] et M. [V] [R] à verser à l’E.P.I.C. PARIS HABITAT OPH une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1 291,83 euros à compter du 7 mai 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux par remise des clés et reprise du mobilier ;

Rejette la demande de M. [V] [F] et Mme [Z] [L] épouse [F] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande formée par l’E.P.I.C. PARIS HABITAT OPH à l’encontre de Mme [Q] [R] née [T] et M. [V] [R] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne solidairement M. [V] [F] et Mme [Z] [L] épouse [F] à verser à l’E.P.I.C. PARIS HABITAT OPH une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne solidairement M. [V] [F] et Mme [Z] [L] épouse [F] aux dépens ;

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,