TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie exécutoire

délivrée le :

à M^e BOUSSEAU

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à M^e LEONE CROZAT

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 23/08285

N° Portalis 352J-W-B7H-C2CNR

N° MINUTE :

Assignation du :

14 juin 2023

JUGEMENT

rendu le 16 janvier 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. SMN

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître David BOUSSEAU de la SELARL ORTOLLAND & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0231

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, le Cabinet REAL CONSEIL

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par Maître Mélanie LEONE CROZAT de la SELARL CABINET LEONE-CROZAT ASSOCIEES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E468

Décision du 16 janvier 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/08285 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2CNR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

Madame Océane CHEUNG, juge

assistés de Madame Justine EDIN, greffière

DÉBATS

A l’audience du 24 octobre 2025 tenue en audience publique devant Madame Marie-Charlotte DREUX, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 16 janvier 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

La SCI SMN est propriétaire des lots n°1 (cave), n°24 (boutique) et n°90 (local) au sein de l’immeuble sis [Adresse 2] à Paris 20ème, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Lors de l’assemblée générale extraordinaire du 22 mars 2023, les résolutions n°4 (embauche d’un gardien) et n°14 (réfection de la loge) ont été adoptées.

C’est dans ces conditions que la SCI SMN a fait signifier assignation au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à Paris 20ème, par exploit de commissaire de justice du 14 juin 2023, à titre principal aux fins d’annulation de l’assemblée du 22 mars 2023, et à titre subsidiaire des résolutions n°4 et n°14, outre les demandes relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

*

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 4 décembre 2024, la SCI SMN demande au tribunal, au visa des articles 24 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, et des articles 9 paragraphe 2 et 13 du décret du 17 mars 1967, de :

«  Déclarer le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] mal fondé en ses conclusions, l’en débouter ;

Faire droit aux demandes de la SCI SMN et, ce faisant :

Invalider ou, à défaut, annuler dans son ensemble l’assemblée générale du 22 mars 2023 ;

Subsidiairement,

déclarer nulles et de nul effet les résolutions 4 et 14 ainsi rédigées :

4 " L’assemblée générale, après en avoir délibéré, décide l’embauche d’un gardien avec courrier porté conformément au tableau annexé selon un coût annuel calculé à 24 750 euros ;

14. L’assemblée générale, après en avoir délibéré, décide de réaliser les travaux de réfection de la loge et la pièce annexe dans la cour et confie la réalisation de ces travaux à l’entreprise B. Peintures conformément aux devis joints à la convocation pour un montant de 39 193,20 euros TTC." ;

Condamner le syndicat des copropriétaires défendeur à payer à la SCI SMN la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ".

*

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 12 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à Paris 20ème demande au tribunal, au visa des articles 9, 17-1, et 31 du décret du 17 mars 1967, des articles 24, 43, de la loi du 10 juillet 1965, et des articles 699 et 700 du code de procédure civile, de:

«  Déclarer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] recevable et bien fondé en toutes ses demandes, fin et conclusions ;

Déclarer la SCI SMN mal fondée en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Débouter la SCI SMN de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Débouter la SCI SMN de sa demande visant à déclarer nulle l’ensemble des résolutions votées lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 22 mars 2023 ;

Débouter la SCI SMN de sa demande visant à déclarer nulles et de nul effet les résolutions n°4 et n°14 de l’assemblée générale des copropriétaires du 22 mars 2023 ;

Débouter la SCI SMN de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ;

Condamner la SCI SMN à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] la somme de 4 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la SCI SMN au paiement des entiers dépens de l’instance qui pourront être recouvrés par Maître Marie-Hélène Leone-Crozat dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ".

*

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

Décision du 16 janvier 2026

8ème chambre 3ème section

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L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 janvier 2025 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 24 octobre 2025, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 16 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande principale d’annulation de l’assemblée du 22 mars 2023

Selon l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale ».

En application de ces dispositions, le copropriétaire qui a voté en faveur de certaines résolutions qui ont été adoptées ne peut demander l’annulation en son entier de l’assemblée générale, et ce même en cas d’inobservations de formalités substantielles concernant notamment la tenue de l’assemblée générale.

La qualité de copropriétaire « opposant » étant des conditions d’application de l’article précité, le tribunal doit donc vérifier les conditions d’application de la règle de droit invoquée et peut ainsi relever d’office qu’un copropriétaire est irrecevable en son action en ce qu’il ne possède pas la qualité d’opposant.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de l’assemblée querellée que les trois premières résolutions ont été adoptées à l’unanimité des copropriétaires présents, parmi lesquels la SCI SMN.

Ainsi, la SCI SMN ne dispose pas de la qualité d’opposante et est dès lors irrecevable à invoquer la nullité de l’assemblée pour convocation irrégulière. Elle demeure toutefois recevable à invoquer les moyens soulevés au soutien de cette demande pour solliciter l’annulation des résolutions pour lesquelles elle dispose de la qualité d’opposante.

2. Sur les demandes subsidiaires d’annulation des résolutions n°4 et n°14

La SCI SMN, qui a voté contre les résolutions n°4 et 14 – ainsi qu’il ressort du procès-verbal de l’assemblée -, dispose de la qualité d’opposante et est ainsi recevable à invoquer la nullité de ces résolutions.

Au soutien de sa demande d’annulation de ces résolutions, la SCI SMN invoque plusieurs moyens : le non-respect du délai de convocation ; des erreurs dans le décompte des voix ; et le fait que ces résolutions aient été adoptées à la mauvaise majorité.

Elle invoque en premier lieu le non-respect du délai de convocation de 21 jours fixé par l’article 9 paragraphe 2 du décret du 17 mars 1967 et fait valoir que les convocations, datées du 8 mars 2023, ont été expédiées le 10 mars 2023, soit moins de 21 jours avant la date de l’assemblée qui a eu lieu le 22 mars 2023 ; qu’aucun motif d’urgence n’est visé, et ce d’autant qu’il n’y avait aucun caractère urgent à délibérer sur l’embauche ou non d’un gardien, puisque l’immeuble n’en a plus depuis trois ans et que l’entretien des parties communes est effectué par une entreprise.

En réplique, le syndicat des copropriétaires soutient que s’il est exact que la convocation à l’assemblée n’a pas été transmise aux copropriétaires dans le délai de 21 jours, elle l’a été dans le délai de cinq jours prévu en cas d’urgence au règlement de copropriété, dont les stipulations doivent s’appliquer tant qu’elles n’ont pas été déclarées non écrites par le juge en vertu de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 ; que la loi ne fixe pas de délai en cas d’urgence, laquelle n’a pas à être justifiée dans la convocation dès lors que la justification est apportée a posteriori ; que cette urgence résulte des intrusions répétées depuis 2022 de jour comme de nuit, créant un climat d’insécurité et rendant ainsi la présence d’un gardien nécessaire pour assurer la surveillance de l’immeuble et prévenir les forces de l’ordre rapidement.

Sur ce,

L’article 9 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967 prévoit que « sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long ».

En l’espèce, il n’est pas contesté par le syndicat des copropriétaires que la convocation à l’assemblée générale du 22 mars 2023 a été adressée à la SCI SMN le 10 mars 2023, soit dans un délai inférieur à 21 jours.

L’article 9 du décret susvisé permet, en cas d’urgence, une réduction de ce délai, à charge pour le syndicat de justifier des circonstances exceptionnelles caractérisant cette urgence, lesquelles sont appréciées à la date de convocation et de manière stricte.

Le syndicat invoque, pour justifier de l’urgence alléguée, les intrusions et cambriolages qui ont eu lieu dans l’immeuble et le sentiment d’insécurité partagé par plusieurs copropriétaires, lesquels rendraient urgente une prise de décision s’agissant du rétablissement du poste de gardien (résolution n°4) et consécutivement des travaux à effectuer dans la loge (résolution n°14).

Au soutien de ces justifications, le syndicat produit aux débats :

— un procès-verbal daté du 16 mai 2022 de la plainte déposée par Mme [G], résidant dans l’immeuble, concernant un vol par effraction survenu à son domicile le 11 mai 2022 ;

— un courrier électronique de Mme [B], copropriétaire, adressé au syndic le 23 mai 2022, dans lequel elle fait état de l’intrusion d’un individu dans l’immeuble, lequel aurait uriné dans la cage d’escalier et laissé des déchets ;

— un courrier électronique de Mme [B] daté du 19 juin 2022 et adressé au syndic, dans lequel elle fait état de deux nouveaux incidents (intrusion et déchets retrouvés dans les parties communes) survenus les 31 mai et 16 juin 2022, et insiste sur l’urgence à mettre en œuvre une solution pour mettre un terme à ces incidents, le changement de code intervenu étant insuffisant ;

Décision du 16 janvier 2026

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— des photographies non datées montrant des déchets alimentaires sur des marches d’escalier et bacs à fleurs ;

— un article de presse du Parisien relatif à l’homicide intervenu dans le hall d’un immeuble de la [Adresse 8] en mars 2023, à 200 mètres de l’immeuble ;

— des courriers électroniques de Mme [B], Mme [Y] [M] et M. [U] [R], datés de juillet et septembre 2023, décrivant le sentiment d’insécurité ressenti par les occupants de l’immeuble et confirmant l’urgence qu’il y avait à convoquer cette assemblée générale.

Si ces éléments établissent la réalité des incidents survenus dans l’immeuble en mai 2022 (intrusion constatée et vol par effraction), le tribunal relève que ceux-ci ne sont pas contemporains de la convocation litigieuse dans la mesure où ils ont eu lieu près d’une année avant celle-ci. Le délai écoulé entre la survenance de ces incidents et la convocation de l’assemblée querellée est dès lors incompatible avec l’urgence alléguée à convoquer une assemblée générale plus de 10 mois après ces événements, l’urgence ne pouvant résulter d’une simple absence d’anticipation des questions à soumettre à l’assemblée générale.

Les justifications apportées a posteriori par certains des copropriétaires ne sont pas davantage de nature à caractériser l’urgence au moment de ladite convocation.

En l’absence d’élément établissant la survenance d’un incident de sécurité soudain, contemporain de la convocation de l’assemblée, imposant une intervention et une prise de décision urgente pour la sécurité des personnes, alors que les incidents allégués étaient connus de longue date et que l’immeuble était dépourvu de gardien depuis plusieurs années, le syndicat des copropriétaires échoue à justifier l’urgence permettant de déroger au délai de convocation pour décider de l’embauche d’un gardien et a fortiori des travaux à effectuer dans la loge.

Sans qu’il soit besoin d’examiner les autres moyens de nullité soulevés, les résolutions n°4 et 14 adoptées lors de l’assemblée du 22 mars 2023 seront annulées, l’urgence n’étant caractérisée pour aucune de ces deux décisions.

3- Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à la SCI SMN la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles. Il sera en conséquence débouté de sa demande à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DECLARE la SCI SMN irrecevable en sa demande d’annulation de l’assemblée générale du 22 mars 2023 ;

ANNULE les résolutions n°4 et 14 de l’assemblée générale du 22 mars 2023 du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 6]

[Localité 1] ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à Paris 20ème à payer à la SCI SMN une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 7] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 6] le 16 janvier 2026.

La greffière La présidente