TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1]

Expédition exécutoire à:

— M^e Marie-Cécile CHARDON-BOUQUEREL

Copie certifiée conforme à :

— M^e Marie-Cécile CHARDON-BOUQUEREL

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 25/06368

N° Portalis 352J-W-B7J-C7YJE

N° MINUTE :

Assignation du :

07 Mai 2025

JUGEMENT

rendu le 07 Mai 2026

DEMANDEUR

Syndicat des coproprietaires [Adresse 1], représenté par son syndic, le cabinet BELLEROCHE, S.A.S

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par M^e Marie-Cécile CHARDON-BOUQUEREL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0442

DÉFENDERESSES

Madame [X] [G]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Madame [W] [K]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Madame [E] [K]

[Adresse 4]

[Localité 3]

non-représentés

Décision du 07 Mai 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/06368 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7YJE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

— Réputé Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

DÉBATS

A l’audience du 19 Février 2026 tenue en audience publique devant Madame [W] ROJAT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

— Réputé Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

Mesdames [X] [G], [W] [K] et [E] [K] sont propriétaires indivises des lots de copropriété n° 2 et 17 dans un immeuble situé [Adresse 5].

Par exploits de commissaire de justice signifiés le 7 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble les a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris en paiement d’un arriéré de charges arrêté au 25 avril 2025.

Aux termes de son assignation, il demande au tribunal, au visa des articles 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, 35 et 36 du décret du décret du 17 mars 1967 et 1231-6 du code civil, de:

“- Condamner solidairement Mme [X] [G], Mme [W] [K] et Mme [E] [K] à payer au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 5], la somme de 18 236,23 € au titre des charges impayées arrêtées au 25 avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 mars 2025,

— Condamner solidairement Mme [X] [G], Mme [W] [K] et Mme [E] [K] à payer au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 5], la somme de 2 000 €, en réparation du préjudice subi,

— Condamner solidairement Mme [X] [G], Mme [W] [K] et Mme [E] [K] à payer au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 5], la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de Procédure Civile,

— Condamner solidairement Mme [X] [G], Mme [W] [K] et Mme [E] [K] aux entiers dépens. »

Par conclusions notifiées par RPVA le 12 décembre 2025 et signifiées aux défenderesses le 19 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires a actualisé ses demandes comme suit :

« – Condamner solidairement Mme [X] [G], Mme [W] [K] et Mme [E] [K] à payer au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 5] la somme de 17 800,24 € au titre des charges impayées arrêtées au 04 décembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 mars 2025,

— Condamner solidairement Mme [X] [G], Mme [W] [K] et Mme [E] [K] à payer au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 5], la somme de 994,80 € au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— Condamner solidairement Mme [X] [G], Mme [W] [K] et Mme [E] [K] à payer au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 5], la somme de 2 000 €, en réparation du préjudice subi

— Condamner solidairement Mme [X] [G], Mme [W] [K] et Mme [E] [K] à payer au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 5], la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de Procédure Civile.

— Condamner solidairement Mme [X] [G], Mme [W] [K] et Mme [E] [K] aux entiers dépens. »

Madame [E] [K] a été citée suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile et Madame [X] [H] à personne présente. Un procès-verbal de recherches infructueuses a été dressé pour Madame [W] [K].

Les parties n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 22 janvier 2026 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 19 février 2026.

La décision a été mise en délibéré au 7 mai 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur les charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Le syndicat des copropriétaires demandeur produit un extrait de matrice cadastrale, délivré le 17 mars 2025, établissant la qualité de propriétaires indivis de Mesdames [X] [G], [W] [K] et [E] [K] des lots 2 et 17 de l’immeuble [Adresse 5].

Il produit, à l’appui de sa demande :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 28 juin 2021, 7 mars 2022, 11 juillet 2022, 19 juin 2023, 4 novembre 2024 et 2 juin 2025 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024, et fixé les budgets prévisionnels des années 2022, 2023, 2024 et 2026,

— un décompte de répartition des charges et les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots 2 et 17,

— les appels de fonds du 1er octobre 2022 au 1er décembre 2025,

— un décompte de créance actualisé au 1er décembre 2025.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaires de Mesdames [X] [G], [W] [K] et [E] [K], pour les lots 2 et 17, est débiteur de la somme de 17.800,24 euros au 1er décembre 2025.

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire au taux légal sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

En application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet et son décret d’application sont valablement faites par lettre recommandée avec accusé de réception. Le délai qu’elles font le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit une mise en demeure adressée par son conseil aux trois co-indivisaires, en recommandée le 21 mars 2025, et présentée le 25 mars 2025.

Les intérêts au taux légal sur la somme de 17.800,24 euros seront dus à compter du 26 mars 2025.

Il convient de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible, la solidarité ne se présumant point en application de l’article 1310 du Code civil, et ne s’attachant dès lors pas de plein droit à la qualité d’indivisaire.

En cas d’indivision en particulier, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires ne développe aucun moyen au soutien de sa demande de condamnation solidaire des débiteurs copropriétaires indivis et la solidarité n’étant pas établie en l’espèce, cette demande de condamnation solidaire sera rejetée.

Mesdames [X] [G], [W] [K] et [E] [K] ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaires seront condamnées conjointement au paiement de la somme de 17.800,24 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er décembre 2025 (appel provisionnel 4ème trimestre 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2025.

2- Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 994,90 euros au titre des frais de recouvrement se décomposant comme suit :

25/11/2024 : frais de rappel du 25/11/2024 : 08,50 €

26/02/2025 : frais recommandé : 18,40 €

08/05/2025 : frais syndic transmission avocat : 484,00 €

25/07/2025 : frais de syndic transmission avocat : 484,00 €

Le syndicat des coprorpriétaires ne justifie d’aucune mise en demeure envoyée selon les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, conformément aux dispositions de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, antérieurement au 21 mars 2025.

Les frais des 25 novembre 2024 et 26 février 2025 par ailleurs nullement justifiés ne seront pas retenus.

Quant aux honoraires du syndic pour frais de transmission du dossier à l’avocat, il ne s’agit pas de frais nécessaires au sens des dispositions précitées, en ce qu’ils font partie de la gestion courante du syndic et ne traduisent donc pas des diligences exceptionnelles, extérieures aux fonctions de base du syndic, au sens du point 9.1 du contrat type annexé au décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande au titre de l’ensemble des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

3 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires, qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire, doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 2.000 euros à titre d’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par Mesdames [X] [G], [W] [K] et [E] [K] de leurs obligations.

Toutefois, il ne démontre pas que Mesdames [X] [G], [W] [K] et [E] [K], dont la bonne foi doit être présumée, aient agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que les copropriétaires ont agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

4- Sur les demandes accessoires

Mesdames [X] [G], [W] [K] et [E] [K] parties perdant le procès, seront condamnées au paiement des entiers dépens de l’instance.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Tenu aux dépens, Mesdames [X] [G], [W] [K] et [E] [K] seront en outre condamnées à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à ce titre.

Au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mesdames [X] [G], [W] [K] et [E] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] la somme de 17.800,24 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er décembre 2025 (appel provisionnel 4ème trimestre 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2025 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] de ses demandes au titre des frais de recouvrement ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] de sa demande à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mesdames [X] [G], [W] [K] et [E] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Mesdames [X] [G], [W] [K] et [E] [K] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 07 Mai 2026

La Greffière La Présidente