TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]-SITE DES HALLES

Chambre des contentieux

de la protection

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00333 – N° Portalis DB2A-W-B7J-GDUI

JUGEMENT

DU : 19 Février 2026

[M] [N], ayant pour mandataire la SARL CITYA CARNOT SYNDGEST exerçant sous l’enseigne CITYA PYRENEES OCEAN

C/

[R] [Q] [Y], [I] [F] [X]

N° MINUTE :

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du Tribunal Judiciaire tenue le 22 Janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré. Le Président, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile a avisé les parties présentes ou représentées que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction à la date du 19 Février 2026.

Sous la Présidence de M. Jean-Pierre BOUCHER,

Assisté de M^me Maïté LALANNE, Greffier, lors des débats, et de M^me Marie-France PLUYAUD, Greffier, qui a signé la minute avec le président;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

M. [M] [N],

[Adresse 2]

[Localité 3]

ayant pour mandataire la SARL CITYA CARNOT SYNDGEST exerçant sous l’enseigne CITYA PYRENEES OCEAN, dont le siège est [Adresse 3]

représenté par Maître Guillaume FRANCOIS de la SELARL AQUI’LEX, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN substitué par M^e Alix PORTET-LASSERRE, avocat au barreau de PAU

ET :

DÉFENDEURS

Mme [R] [Q] [Y]

née le 05 Mars 1998 à [Localité 4]

[Adresse 4]

[Adresse 5] [Adresse 6]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

Mme [I] [F] [X]

née le 14 Juin 1991 à [Localité 5] DOMINICAINE

[Adresse 4]

[Adresse 5] [Adresse 6]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

Copies et grosses délivrées à toutes les parties, copie envoyée à la Préfecture des Pyrénées-Atlantiques le :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 17 septembre 2024, Monsieur [M] [N], par l’intermédiaire de l’agence Citya Carnot Syndgest a donné à bail à Madame [R] [Y] et Madame [I] [F] [X], un appartement situé au [Adresse 7], pour un loyer mensuel de 650 € dont 70 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [M] [N] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 27 décembre 2024, puis fait assigner Madame [R] [Y] et Madame [I] [F] [X] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] par acte de commissaire de justice du 30 avril 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 octobre 2025, au cours de laquelle, le renvoi du dossier à l’audience du 22 janvier 2026 a été ordonné à la demande de la seule défenderesse présente, Madame [R] [Y], celle-ci indiquant vouloir prendre attache avec un avocat.

A l’audience du 22 janvier 2026, Monsieur [M] [N] reprend les termes de son assignation pour :

— Constater que par l’effet du commandement en date du 27 décembre 2024 resté infructueux, la clause résolutoire contenue au bail signé le 17 septembre 2024 avec prise d’effet le 18 septembre 2024 est acquise depuis le 10 février 2025, et que Madame [R] [Y] et Madame [I] [F] [X], occupent sans droit ni titre, depuis cette date, les locaux sis [Adresse 8] (France),

— Ordonner en conséquence l’expulsion immédiate de Madame [R] [Y] et Madame [I] [F] [X], ainsi que tous occupants de leur chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est des locaux sis [Adresse 9] (France),

— Condamner solidairement Madame [R] [Y] et Madame [I] [F] [X] à lui payer la somme de 2246,20 €, déduction éventuellement faite des provisions qui auraient pu être versées depuis le commandement de payer précité, ou augmentées des termes postérieurs restés également impayés, jusqu’à la date du jugement à intervenir, majorée des intérêts au taux légal à compter à compter du 27 décembre 2024, date du commandement de payer, en application de l’article 1231-6 du code civil,

— Ordonner la capitalisation des intérêts, en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— Fixer à la somme de 1500 € l’indemnité d’occupation due mensuellement et solidairement par Madame [R] [Y] et Madame [I] [F] [X], à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à complet délaissement des lieux,

— Condamner solidairement Madame [R] [Y] et Madame [I] [F] [X] à lui payer la somme de 2800 € au titre de dommages et intérêts,

— Condamner in solidum Madame [R] [Y] et Madame [I] [F] [X] à lui payer la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamner in solidum Madame [R] [Y] et Madame [I] [F] [X] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement visant la clause résolutoire du 27 décembre 2024 et les frais liés au recours préalable au mode de règlement des litiges.

Les défenderesses n’étaient ni présentes ni représentées, bien que l’assignation leur ait régulièrement été notifiée.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

En application de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, « A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret ».

En application de l’article 24 IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, « les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur ».

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Pyrénées Atlantiques par la voie électronique le 2 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été saisie par la voie électronique le 30 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En audience, le demandeur confirme que les locataires n’ont pas régularisé entièrement leur situation à son égard.

Il actualise sa dette par la production du relevé de compte établi par l’agence Citya Immobilier, arrêté à la date du 31 janvier 2026, et communiqué aux locataires par son Conseil préalablement à l’audience.

Ces éléments caractérisent un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail, qui justifie la résiliation du contrat aux torts exclusifs du locataire et son expulsion des lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade, purement hypothétiques.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le contrat signé par les parties le 17 septembre 2024 prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, de sorte que ce délai sera retenu.

Par acte de commissaire de justice du 27 décembre 2024, Monsieur [M] [N] a fait signifier à Madame [R] [Y] et Madame [I] [F] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme principale de 1170,10 € au titre des loyers et charges impayés et reproduisant les mentions prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi précitée et mentionnant un délai de deux mois.

Or, conformément à l’extrait de compte du locataire actualisé produit, Madame [R] [Y] et Madame [I] [F] [X] n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 17 novembre 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [M] [N] actualise sa créance le jour de l’audience, indiquant que Madame [R] [Y] et Madame [I] [F] [X] restent devoir, après soustraction du dépôt de garantie, la somme de 1238,58 € à la date arrêtée du 31 janvier 2026.

Madame [R] [Y] et Madame [I] [F] [X] qui n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, seront donc condamnées au paiement de cette somme, avec les intérêts au taux légal à compter de la date de la délivrance du commandement de payer (27 décembre 2024).

Par ailleurs, il convient de condamner Madame [R] [Y] et Madame [I] [F] [X] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du 1er février 2026 et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

III. DOMMAGES ET INTÉRÊTS :

En application de l’article 1231-1 du code civil le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En application de l’article 1231-6 al. 3 du même code, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il ne peut être sérieusement contesté que les locataires, qui sont très irrégulières dans le paiement du loyer, et qui accumulent une dette importante, tout en se maintenant dans les lieux et ne se présentant pas à l’audience, cause au bailleur un préjudice distinct de celui causé par un simple retard de paiement, ce comportement prolongé et dolosif privant le requérant de revenus substantiels.

Il convient ainsi de condamner Madame [R] [Y] et Madame [I] [F] [X] à verser à Monsieur [M] [N] la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [R] [Y] et Madame [I] [F] [X], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 27 décembre 2024, de l’assignation du 30 avril 2025 et de sa notification à la préfecture le 2 mai 2025.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [M] [N], Madame [R] [Y] et Madame [I] [F] [X] seront condamnées à lui verser une somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du Code de procédure civile. Elle sera qualifiée de réputée contradictoire en application de l’article 473 du même code.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 17 septembre 2024 entre Monsieur [M] [N] d’une part et Madame [R] [Y] et Madame [I] [F] [X] d’autre part, et relatif à l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 7], sont réunies au 17 novembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [R] [Y] et Madame [I] [F] [X] de libérer l’appartement dans le mois de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [R] [Y] et Madame [I] [F] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, Monsieur [M] [N] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Madame [R] [Y] et Madame [I] [F] [X] à verser à Monsieur [M] [N] la somme de 1238,58 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 31 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 27 décembre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1170 €, et à compter de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Madame [R] [Y] et Madame [I] [F] [X] à verser à Monsieur [M] [N] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du 1er février 2026 et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

CONDAMNE solidairement Madame [R] [Y] et Madame [I] [F] [X] à verser à Monsieur [M] [N] une somme de 500 € à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE solidairement Madame [R] [Y] et Madame [I] [F] [X] aux dépens ;

CONDAMNE solidairement Madame [R] [Y] et Madame [I] [F] [X] à verser à Monsieur [M] [N] une somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,

Marie-France PLUYAUD Jean-Pierre BOUCHER