Jugement n°

NATURE DE L’AFFAIRE 56B

N° RG 22/01053 – N° Portalis DBXP-W-B7G-D7Y2

AFFAIRE : S.C.I. CHATEAU DE LAXION

C/ S.C.I. ART ET HISTOIRE DU CHATEAU DE LAXION

Monsieur [K] [R]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PERIGUEUX

JUGEMENT

RENDU LE 03 Mars 2026

PARTIE DEMANDERESSE :

S.C.I. CHATEAU DE LAXION immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 504 288 028 prise en la personne de son représentant légal

dont le siége social est [Adresse 1] [Localité 2] [Adresse 2]

Rep/assistant : M^e Marine ROSTAING, avocat au barreau de PERIGUEUX et M^e Baudouin DUBELLOY, avocat au barreau de PARIS

PARTIE DEFENDERESSE :

S.C.I. ART ET HISTOIRE DU CHATEAU DE LAXION Immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro 831 279 666 pris en la personne de son représentant légal

dont le siége social est [Adresse 3]

Rep/assistant : M^e Léa GHASSEMEZADEH-DJILDANI, avocat au barreau de BORDEAUX

et M^e Jérôme PUJOL, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [K] [R]

né le 07 Février 1954 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 4]

Rep/assistant : M^e Léa GHASSEMEZADEH-DJILDANI, avocat au barreau de BORDEAUX

et M^e Jérôme PUJOL, avocat au barreau de PARIS

Décision du 03 Mars 2026

N° RG 22/01053 – N° Portalis DBXP-W-B7G-D7Y2

Formule exécutoire M^e Jérôme PUJOL

expéditions M^e Jérôme PUJOL M^e Baudouin DUBELLOY

+copie dossier

délivrées le

COMPOSITION DU TRIBUNAL (formation collégiale)

Président : Emmanuel FANTAPIE, Vice-Président

Assesseur : Morgane CODRON, Vice-Présidente

Assesseur : Barbara BLOT, Juge

Greffier : Marie-France COUSSY,

DECISION

Rendue par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

Exposé du litige

Par deux actes signés les 17, 23 et 24 mai 2017, la SCI CHATEAU DE LAXION a vendu à [K] [R], sous condition suspensive de réalisation d’une vente au profit de l’acquéreur d’un château en ruine:

— une ancienne métaierie à restaurer, au prix de 45 000€;

— du matériel, en l’espèce un échafaudage, un étai de maçon, des lots d’ardoises de [Localité 5] et divers éléments disparates non inventoriés, pour un prix de 25 000€, outre 900€ de frais d’achat. Dans l’hypothèse où une partie n’exécuterait pas ses obligations, l’acte de vente du matériel a prévu une pénalité s’élevant à 10% du prix de vente.

Par acte authentique du 4 août 2017, la SCI CHATEAU DE LAXION a vendu à la SCI ART ET HISTOIRE CHATEAU DE LAXION un château en ruine situé [Adresse 5] à CORGNAC-SUR-L’ISLE (24800) pour un prix de 550 000€ dont 490 000€ payés comptant. L’acte a prévu que les 60 000€ subsistants étaient payables au plus tard le 28 février 2018.

Le 26 décembre 2017, la couverture du logis Sud-Ouest s’est effondrée, entraînant dans sa chute l’ensemble du logis. Au 4 janvier 2018, la partie sud-ouest du château était totalement effondrée.

Le 1er avril 2019, la SCI CHATEAU DE LAXION a signifié à la SCI ART ET HISTOIRE CHATEAU DE LAXION un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 60 000€ au titre de la vente du château. Un payement de 10 000€ est intervenu par la suite.

Par lettre simple du 1er décembre 2020, la SCI ART ET HISTOIRE CHATEAU DE LAXION a réclamé à la SCI CHATEAU DE LAXION payement sous quinzaine de la somme de 193 224€ TTC au titre du coût de la remise à neuf de la partie sud-ouest du château. La SCI CHATEAU DE LAXION a refusé cette demande, au motif que [K] [R] connaissait l’état de ruine de l’immeuble.

Par lettre officielle du 25 juin 2021, la SCI CHATEAU DE LAXION a réclamé payement :

— de la somme de 50 000€ au titre du reliquat du prix de vente du château;

— de la somme de 45 000€ au titre de la vente de la métaierie;

— de la somme de 25 000€ au titre de la vente du matériel.

Saisi par [K] [R] et la SCI ART ET HISTOIRE CHATEAU DE LAXION, par ordonnance du 18 novembre 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de PERIGUEUX a :

— condamné [K] [R] à payer à la SCI CHATEAU DE LAXION une provision d’un montant de 28 400€ au titre de la vente du matériel;

— ordonné une expertise judiciaire.

Par ordonnance du 3 mars 2022, la Première Présidente de la cour d’appel de [Localité 6] a rejeté la demande d’arrêt de l’exécution provisoire de cette ordonnance de référé, laquelle a ensuite été confirmée par arrêt du 8 septembre 2022.

Dans son rapport définitif déposé le 19 octobre 2022, l’expert a retenu que l’effondrement de l’angle sud-ouest résultait de la conjonction de plusieurs facteurs:

— la vétusté générale de la charpente et du plancher supérieur, notamment en raison du fait qu’une poutre maîtresse était totalement rongée en lien avec des problèmes d’humidité permettant de suspecter une infiltration de longue date à partir de la couverture;

— l’état de vétusté avancé des couvertures, provoquant des infiltrations anciennes et récurrentes;

— la tempête [H] survenue le 11 décembre 2017 puis la tempête [G] du 26 au 28 décembre 2017;

— la vétusté générale des planchers intermédiaires, se confirmant par:

— la mise en oeuvre d’un étai permanent entre premier et deuxième étage sur appui de poutre porteuse;

— la mise en oeuvre de deux étais métalliques à titre conservatoire après l’effondrement de la charpente;

— la mise en oeuvre de deux étais inclinés récemment au regard de la vétusté des poutres porteuses, révélant que les effondrements se sont réalisés sur plusieurs mois.

Par acte du 21 juillet 2022, la SCI CHATEAU DE LAXION a assigné [K] [R] devant le tribunal judiciaire de PERIGUEUX aux fins de solliciter notamment sa condamnation au payement de la somme de 28 400€ au titre du solde du prix de la vente du matériel.

Par acte du 1er août 2022 délivré, la SCI ART ET HISTOIRE CHATEAU DE LAXION a assigné la SCI CHATEAU DE LAXION devant le tribunal judiciaire de PERIGUEUX aux fins de solliciter notamment sa condamnation au payement de la somme de 297 770,63€ à titre d’indemnisation d’un vice du consentement provoqué lors de la vente du château. Les deux instances ont été jointes par ordonnance du 6 octobre 2022.

Par ordonnance 12 février 2024, le juge de la mise en état a rejeté la demande de nouvelle expertise formée par [K] [R] et la SCI ART ET HISTOIRE CHATEAU DE LAXION, au motif que seul le tribunal pouvait connaître de cette demande. Cette ordonnance les a solidairement condamnés aux dépens, et à payer à la SCI CHATEAU DE LAXION une indemnité de 800€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

****

Dans ses dernières conclusions signifiées 7 janvier 2025, la SCI CHATEAU DE LAXION sollicite:

— le rejet des demandes de [K] [R] et de la SCI ART ET HISTOIRE CHATEAU DE LAXION;

— leur condamnation à lui payer la somme de 28 400 €, avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts;

— que l’exécution provisoire soit écartée;

— la condamnation solidaire de [K] [R] et de la SCI ART ET HISTOIRE CHATEAU DE LAXION aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de M^e Marine Rostaing, ainsi qu’à lui payer une indemnité de 8 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose à titre liminaire que la SCI ART ET HISTOIRE CHATEAU DE LAXION n’a pas payé le solde du prix de vente du château, soit 50 000€. [K] [R] n’a quant à lui payé ni le prix de la métairie, ni celui du matériel.

En réponse aux demandes reconventionnelles fondées sur un dol, elle s’étonne que l’acquéreur ait attendu 4 ans après le sinistre et qu’elle ait réclamé le solde du prix de vente avant d’invoquer un dol et de solliciter une expertise. La SCI CHATEAU DE LAXION ajoute que l’expert judiciaire a noté qu’elle n’avait jamais cherché à masquer tout ou partie de la situation, mais également que l’acheteur était informé de l’état général du château. L’expert a souligné que le château multi-centenaire était en ruine et que certaines de ses parties pouvaient s’effondrer, de sorte que l’ensemble du château était à rénover, et non simplement la partie qui s’est effondrée. Cet effondrement partiel étant dû à l’état général du château, il aurait pu se produire à tout autre endroit. L’expert a par ailleurs précisé que le vendeur avait fait des choix prioritaires judicieux lors de la rénovation, et qu’il n’avait pas cherché à masquer tout ou partie de la situation. Le rapport d’expertise non judiciaire et non contradictoire produit par les défenderesses ne saurait remettre en cause les conclusions de l’expert judiciaire.

La SCI CHATEAU DE LAXION conteste s’être livrée à une réticence dolosive s’agissant du permis de construire déposé en 2012. Elle souligne sur ce point que [K] [R] a reconnu dans un dire à expert du 1er avril 2022 avoir reçu la demande de permis modificatif présentée en 2013, laquelle faisait état du permis initial de 2012 et mentionnait que cette demande initiale portait “sur la restauration de la charpente et de la couverture du logis sud”. Il avait ainsi connaissance de l’existence de cette demande de permis, et y avait accès tant auprès du vendeur que des services administratifs, et notamment en Mairie.

Elle précise que lors des demandes de permis de construire, les travaux à entreprendre ont été visés extensivement, afin de ne pas subir de délais au moment de la détermination factuelle du séquençage des travaux effectivement réalisables avec le budget dont elle disposait. Les choix opérés ont été dictés par l’urgence et les priorités perceptibles, sous la supervision de l’administration des monuments historiques qui n’attribue puis ne paie de subvention qu’à la condition du respect des procédures d’engagement et des règles constructives, et sur les suggestions de l’architecte.

Elle souligne que l’offre de vente spécifiait expressément que le château était en ruine, de sorte que l’acquéreur ne pouvait ignorer qu’il s’agissait d’un vaste chantier en ce que ce bâtiment avait été très gravement ruiné par des siècles d’incurie et des incendies successifs. Cependant, après avoir elle-même acquis le château en 2008, la SCI CHATEAU DE LAXION a fait preuve de transparence en l’inscrivant en totalité à l’inventaire des monuments historiques, plaçant le processus de restauration en son entier sous le contrôle administratif et technique de la Direction Régionale des Affaires Culturelles (DRAC) et du Conservateur Régional des Monuments Historiques. Ainsi, un acquéreur pouvait sans difficultés obtenir auprès de la DRAC un accès au volumineux dossier intégral de l’édifice, régulièrement mis à jour tant par la DRAC que par ses propriétaires successifs.

Elle ajoute qu’aucune information relative à l’édifice ou à son histoire n’a été cachée à l’acquéreur. Il a au contraire obtenu un accès général, au gré de ses demandes, de sorte qu’il pouvait consulter les permis de construire et demandes de permis auprès d’elle. Il a également pu visiter l’édifice librement et à maintes reprises, accompagné des personnes de son choix, mais également être mis en relation avec des entreprises connaissant le château.

La SCI CHATEAU DE LAXION souligne que les informations relatives au château, remplissant des voluments documentaires, ne pouvaient être annexées à un acte authentique de vente. Elles étaient cependant disponibles et entièrement ouvertes, notamment auprès de la DRAC.

Elle déduit de ces éléments que l’acheteur ne pouvait pas ignorer l’état du château. De plus, la circonstance qu’il ait sollicité de nouveaux devis de consolidation et refection de charpente de l’aile litigieuse en mai ou juin 2017, soit avant la vente, établit qu’il savait que l’ouvrage était très fragile et que des travaux devaient y être réalisés très rapidement. Il a à ce titre sollicité un crédit vendeur à la SCI CHATEAU DE LAXION, qui a accepté. L’octroi de ce crédit, sans garantie particulière, démontre qu’elle n’a usé d’aucune manoeuvre et n’était animée d’aucune intension dolosive.

De plus, dans sa lettre d’intention du 10 septembre 2016, l’acquéreur a lui-même indiqué que l’édifice était très endommagé et nécessitait d’importants travaux de réhabilitation. Dans une lettre du 20 septembre 2016, il a souligné “qu’acquérir LAXION, c’est s’engager dans une suite de travaux considérables”. Dès avant la vente, il a fait décrire et chiffrer les travaux sur la charpente litigieuse. Il a en outre pu faire une dernière visite durant le week-end du 22 juillet 2017, accompagné du charpentier qui l’a alerté sur l’urgence des travaux sur les charpentes du châtelet et du logis sud. La SCI CHATEAU DE LAXION se réfère sur ce point à une attestation établie par ce charpentier.

La SCI CHATEAU DE LAXION conclut par ailleurs que l’acquéreur ne saurait désormais se présenter comme un profane, incompétent et incapable de mesurer dans quoi il s’engageait, alors qu’il a pu indiquer dans une lettre d’intention du 20 septembre 2016 “être bien placé pour se rendre compte du travail énorme qu’avait déjà fait la SCI CHATEAU DE LAXION”, mais également “être parfaitement conscient” qu’il restait beaucoup à faire et qu’il savait qu’il allait “s’engager dans une suite de travaux considérables”. De plus, dans cet écrit il a reconnu avoir déjà restauré un château, de sorte qu’il ne saurait être considéré comme un profane.

Elle conteste catégoriquement que la zone litigieuse ait été ouverte au public. Elle soutient au contraire que seules certaines parties étaient visitables, en raison de l’état du château. La partie litigieuse étant dangereuse, elle était interdite d’accès au public. En tout état de cause, elle s’étonne de l’allégation de la SCI ART ET HISTOIRE CHATEAU DE LAXION car laisser visiter la zone litigieuse ne pouvait pas avoir le moindre impact sur son choix d’acquérir.

Estimant ne pouvoir saisir la distinction entre ruine et état de péril opérée en défense, la SCI CHATEAU DE LAXION conclut enfin que l’état de ruine du château était manifeste. Le péril existe lorsque le bâti n’offre pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité des occupants et tiers. Or, le château, en ruine, était totalement inhabitable. Les visiteurs étaient maintenus à distance des parties dangereuses. Les flyers du château précisaient qu’il y avait lieu de sauver “un chef d’œuvre en péril”. Il en résulte que l’état du château était connu et visible.

Enfin, la venderesse affirme que l’acheteur n’a pas subi de préjudice, puisqu’elle était tenue de lui délivrer un immeuble en ruine, l’acquéreur devant supporter le coût de la rénovation. Les devis ayant pour objet la reconstruction complète de la partie du château litigieuse ne peuvent donc valablement être pris en compte. En outre, l’effondrement n’a pas endommagé les murs du château. En toute hypothèse, la remise en vente du château à un prix supérieur à 44 % au prix d’achat, même en l’absence d’une rénovation de l’aile en question, confirme l’absence de tout préjudice.

S’agissant de sa demande en payement, la SCI CHATEAU DE LAXION fait valoir que les conditions suspensives de l’acte de vente du matériel ont toutes été levées. Elle en conclut que cette vente est parfaite. [K] [R] utilise le matériel depuis plusieurs années, sans jamais avoir réglé le prix de vente. Elle sollicite en conséquence sa condamnation à lui payer la somme de 25 000€ au titre de ce prix de vente, 900€ au titre de frais prévus par l’acte de vente, outrela somme de 2 500€ au titre de la pénalité contractuelle. Elle précise en outre que [K] [R] a été définitivement condamné au payement d’une provision de ce montant, mais ne s’est jamais acquitté de cette somme.

Elle sollicite enfin d’écarter l’exécution provisoire si la nullité de la vente était prononcée, estimant que les effets d’une telle mesure seraient disproportionnés.

****

Dans leurs dernières conclusions signifiées le 13 mars 2025, [K] [R] et la SCI ART ET HISTOIRE CHATEAU DE LAXION sollicitent, au visa des articles 1112-1 et 1137 du code civil :

À titre principal:

— de prononcer la nullité de la vente du château ainsi que l’annulation des ventes annexes, à savoir celles de la métairie et du matériel ;

— la condamnation de la SCI CHATEAU DE LAXION à leur payer:

—  87 668,79 € TTC au titre du remboursement des frais réglés pour la restauration et l’entretien du château;

—  74 550 € au titre des frais notariés et d’agence ;

— la condamnation de la SCI CHATEAU DE LAXION à payer à [K] [R] 10 000 € à titre d’indemnisation de son préjudice moral;

À titre subsidiaire:

— la condamnation de la SCI CHATEAU DE LAXION à payer à la SCI [Adresse 6]:

—  503 170,57 € au titre des travaux de réparation nécessaires à la reprise de l’effondrement litigieux, avec indexation sur l’indice BT01 à compter du 13 mars 2025;

—  50 000 € au titre des coûts des frais de maîtrise d’œuvre ;

— de juger que la créance dont est titulaire la SCI CHATEAU DE LAXION s’élève à 16 437,35€, et de rejeter les demandes formées par celle-ci au titre des frais et pénalités de retard, outre les intérêts au taux légal;

— qu’une compensation soit ordonnée entre les sommes dues entre les parties;

En tout état de cause:

— le rejet des demandes plus amples ou contraires formées par la SCI CHATEAU DE LAXION;

— sa condamnation aux dépens, ainsi qu’à payer à la SCI ART ET HISTOIRE CHATEAU DE LAXION 8 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

S’agissant du dol invoqué, la SCI ART ET HISTOIRE CHATEAU DE LAXION soutient que l’acte de vente précisait que le château était “en ruine partiellement restauré” mais que des informations lui ont sciemment été dissimulées par la venderesse. Elle reproche tout particulièrement à la SCI [Adresse 7] de ne pas lui avoir communiqué la demande de permis de construire initial et la notice explicative établie par l’architecte en juin 2012. Ces documents ne lui ont été transmis qu’après l’effrondrement. Or, selon elle, la transmission de ces éléments lui aurait permis de prendre connaissance du péril imminent et de l’urgence des travaux à réaliser concernant le logis sud-ouest qui s’est effondré. Elle ajoute que la SCI CHATEAU DE LAXION s’est également gardée d’effectuer des travaux de confortement sur cette zone, au profit d’autres parties du château, ce qui a encore été tu.

La SCI ART ET HISTOIRE CHATEAU DE LAXION estime que la seule mention dans l’acte de vente d’un bâtiment « en ruine partiellement restauré » ne pouvait suffire à l’informer d’un risque d’effondrement à court terme. Les défendeurs ajoutent que [K] [R] est un médecin, profane en matière de restauration de château. S’il a déjà fait rénover un château, seules des entreprises spécialisées ont réalisé ces travaux. Ainsi, il ne disposait pas des compétences lui permettant de déceler la vétusté de la charpente et l’état de péril, étant ajouté que ce n’est qu’après la vente, en novembre 2017, que le charpentier lui a communiqué un devis, lequel ne mentionnait de surcroit que de menus travaux à ce sujet. Elle souligne à ce titre qu’elle ne pouvait pas identifier un risque d’effondrement puisqu’elle était profane et que le charpentier s’était borné à préconiser de menus travaux, sans déceler un tel risque d’effondrement.

Sur ce point, la SCI ART ET HISTOIRE CHATEAU DE LAXION fait valoir que son gérant, [K] [R], a été convaincu de l’absence de risque d’effondrement en raison des visites publiques organisées au château, y compris au niveau de la partie s’étant effondrée, notamment le salon XVIIIème siècle, outre le fait que le bien était loué pour des évènements d’étudiants.

Enfin, la SCI ART ET HISTOIRE CHATEAU DE LAXION affirme qu’elle n’aurait pas acquis le bien aux conditions stipulées si elle avait eu connaissance du risque d’effondrement. En effet, elle souligne que les travaux nécessaires à la reprise de l’effondrement représentent désormais un montant équivalent au prix d’acquisition du château.

Les défendeurs concluent que la nullité de la vente principale du château entraîne la nullité des autres ventes qui y étaient associées (métairie) ou conditionnées (matériel divers).

S’agissant de leurs demandes indemnitaires, les défendeurs concluent être bien-fondés à solliciter le remboursement des frais occasionnés pour les travaux entrepris sur l’ouvrage depuis la vente, soit 87 668,79 €, outre les frais d’acquisition (notaire et agence), soit 74.550 €.

S’agissant de la demande au titre du préjudice moral, [K] [R] soutient qu’il tente de faire valoir ses droits en justice depuis 7 ans, l’effondrement ne s’étant produit que 4 mois après la vente, ce qui a généré un état de stress important et des incidences sur sa santé mentale.

Subsidiairement, si la vente n’était pas annulée, la SCI [Adresse 6] souligne que la valeur du château a fortement diminuté du fait de l’effondrement. Elle sollicite une indemnisation au titre des travaux réparatoires et frais de maîtrise d’oeuvre.

En réponse aux demandes en payement formées par la SCI CHATEAU DE LAXION, [K] [R] précise que des mesures d’exécution ont été engagées pour recouvrer les sommes. Il a ainsi déjà réglé 16 500€ sur la somme de 32 937,35€ due en principal, intérêts et frais. Il en conclut qu’une condamnation à son encontre ne saurait excéder 16 437,35€. Il estime en outre qu’aucune condamnation ne peut être prononcée à son encontre au titre de frais, lesquels ne sont pas expliqués. Il souligne enfin que le juge peut moduler la pénalité contractuellement convenue, en précisant ne pas avoir réglé le prix de vente du matériel, cette vente étant conditionnée à celle du château dont il sollicite l’annulation.

****

Par ordonnance de clôture du 16 juin 2025, l’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience du 4 novembre 2025 à 9h30, avant d’être renvoyée au 6 janvier 2026 à 9h. Suite à l’audience, le délibéré a été fixé au 3 mars 2026 par mise à disposition au Greffe.

Motifs

Sur la demande d’annulation de la vente du château

Pour obtenir l’annulation de la vente sur le fondement des dispositions des articles 1130 et 1137 du code civil, [K] [R] et la SCI [Adresse 6] doivent rapporter la preuve:

— d’une part soit que la SCI CHATEAU DE LAXION s’est livrée à des manoeuvres ou mensonges ayant déterminé son consentement, ou qu’elle lui a intentionnellement dissimulé une information dont elle savait le caractère déterminant;

— d’autre part, que le dol est d’une nature telle que, sans lui, ils n’auraient pas contracté ou auraient contracté à des conditions substantiellement différentes.

En l’espèce, [K] [R] et la SCI [Adresse 6] ne développent aucune argumentation de nature à établir l’existence de manoeuvres frauduleuses. Ils reprochent en substance à la SCI CHATEAU DE LAXION une dissimulation intentionnelle d’informations relatives à l’état véritable du château, et tout particulièrement s’agissant d’un risque d’effondrement.

Ils se prévalent à ce titre de la dissimulation d’un permis de construire de 2012, auquel était annexé une note explicative de l’architecte préconisant notamment des travaux de restauration de la charpente et de la couverture du logis sud, outre des mesures conservatoires de consolidation provisoire.

Ainsi, il apparait que l’existence et la teneur de cette demande de permis de construire et de cette note importent moins que l’existence d’une information sur l’état véritable du château. Il y a lieu en outre de relever que le rapport d’expertise judiciaire, finalement non contesté par les défendeurs qui ne formulent aucune demande sur ce point, relève que l’effondrement litigieux résulte d’un état de vétusté général du château. Nonobstant les manquements qu’elle dénonce, la note expertale produite en pièce 39 par les défendeurs confirme que l’effondrement résulte du fait que des pièces devaient être remplacées et que des travaux de rénovation devaient être entrepris. Il est ainsi constant que l’effondrement résulte de la vétusté de la charpente. L’attestation du charpentier, produite en pièce 38 par la demanderesse, décrit en outre une charpente fracturée et dessassemblée, globalement ruinée comme toutes les charpentes et toitures encore en place. Il souligne “le délabrement sautait aux yeux”.

Or, dans la lettre d’intention d’achat signée le 6 novembre 2016 par [K] [R], il était explicitement indiqué que “l’édifice est très endommagé et nécessite d’importants travaux de réhabilitation”.

L’acte notarié de vente du 4 août 2017 qualifie le bien de “château en ruine partiellement restauré”. Il précise qu’il est classé monument historique. Il fait également état de travaux, notamment de charpente, autorisés suivant permis de construire et autorisations de la DRAC annexés. Les défendeurs ne contestent aucunement que ces documents aient été annexés.

De plus, aux termes de ses écritures [K] [R] reconnait avoir eu connaissance de la demande modificative de permis de construire en cours de validité déposée le 16 octobre 2013. La note explicative y afférente, rédigée par l’architecte, précise que « le permis initial portait sur: la restauration de la charpente et de la couverture du logis sud (attenant à la cage d’escalier avec le retour d’équerre) et les mesures conservatoires et de consolidation provisoire en attente de la restauration (mesures conservatoires réalisées) ». Il s’ensuit que [K] [R] avait connaissance avant la vente de l’état de la zone litigieuse, mais également de la nécessité de mesures conservatoires et de restauration.

Il résulte également de l’acte de vente et des pièces 10, 11 et 15 produites par la demanderesse, qu’un crédit-vendeur a été accordé à [K] [R] afin de lui permettre d’entreprendre dans les meilleurs délais la restauration des toitures du châtelet et des parties encore couvertes, pour “avancer rapidement afin d’éviter des dégâts plus lourds”. Les défendeurs ne le contestent pas.

Cet élément est corroboré par la pièce 8 produite par la demanderesse, en l’espèce un courrier du 20 septembre 2016 dans lequel [K] [R] a explicitement indiqué “acquérir LAXION s’est s’engager dans une suite de travaux considérables et dans un engagement financier important. Je pense pouvoir apporter mon expérience à l’édifice… mon intention est bien de continuer la sauvegarde et la restauration de LAXION”.

Il n’est en outre contesté ni que [K] [R] a pu visiter le château, sans restriction, à maintes reprises, et ce en étant entouré de toutes personnes de son choix. Il n’est pas davantage contesté qu’il s’était déjà inscrit dans un processus de restauration d’un château, de sorte que, au regard de la nature et de l’état du bien acquis, il ne pouvait qu’être particulièrement prudent et vigilent.

Or, outre le fait qu’elle souligne que l’état de délabrement de la charpente et de la toiture était flagrant, l’attestation du charpentier produite en pièce 38 par la demanderesse indique que ce professionnel et [K] [R] ont été mis en relations dès la fin de l’année 2016, afin de chiffrer les travaux de charpente et de couverture. Ce charpentier précise avoir rencontré [K] [R] à plusieurs reprises au château, hors la présence des gérants de la SCI CHATEAU LAXION. Il précise l’avoir informé de l’urgence d’engager des travaux sur la partie litigieuse, et ce le 22 juillet 2017 soit avant la vente. Il précise enfin que [K] [R] lui a demandé oralement de commencer les travaux, de sorte qu’une consolidation a été débutée mais n’a pas été achevée en raison du comportement de [K] [R].

De plus, la demanderesse produit en pièces 39 et 41 des courriels établissant que [K] [R] avait obtenu des devis d’une entreprise spécialisée dans les charpentes, dès le 28 mai 2017 puis le 5 juin 2017, soit avant la vente.

Enfin, contrairement à ce que les défenderesses soutiennent, les pièces 46 et 47 produites par la SCI CHATEAU DE LAXION établissent que la publicité réalisée autour du château mentionnait que seules certaines zones étaient visitables, en considération de l’évolution des travaux de restauration. Au regard de l’état général du château des éléments précités, il est ainsi manifeste que les zones non visitables étaient considérées comme présentant un danger.

Ces éléments établissent que [K] [R] avait en réalité parfaitement connaissance de l’état du château et de l’existence de risques d’effondrement. En tout état de cause, celui-ci ne lui a nullement été dissimulé.

N’étant pas novice en matière de restauration de châteaux endommagés, et s’engageant dans un projet d’envergure, [K] [R] pouvait en outre parfaitement visiter les lieux accompagné d’un expert, ou encore solliciter toutes informations complémentaires utiles auprès des administrations détenant des documents relatifs aux monuments classés.

Ainsi, la SCI CHATEAU DE LAXION n’a pas commis de dol. Il convient en conséquence de débouter [K] [R] de ses demandes tendant à l’annulation de la vente du château et, par voie de conséquences, de ses demandes d’annulation des ventes de la métaierie et des meubles. Il convient également de le débouter de ses demandes indemnitaires résultant de l’annulation sollicitée, en l’espèce s’agissant tout d’abord des frais engagés pour la restauration et l’entretien du château, ensuite des frais notariés et d’agence, et enfin au titre du préjudice moral.

Sur les demandes indemnitaires subsidiaires formées par [K] [R] et la SCI ART ET HISTOIRE CHATEAU DE LAXION

Il convient à titre liminaire de constater que les défenderesses n’explicitent pas dans leurs motifs le fondement juridique de leurs demandes subsidiaires tendant à obtenir remboursement du coût des travaux de réfection et des honoraires de maîtrise d’oeuvre. Seul est visé dans leur dispositif l’article 1112-1 du code civil. Il n’apparait dès lors pas que cette demande serait fondée sur les dispositions de l’article 1178 de ce même code.

L’article 1112-1 du code civil dispose que “celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants”.

Il résulte des éléments précités que la SCI ART ET HISTOIRE CHATEAU DE LAXION, représentée par son gérant [K] [R], avait été informée de la situation structurelle du logis sud-ouest et des conséquences y étant associés. Aucun manquement de la venderesse n’est ainsi caractérisé.

Il convient en conséquence de débouter la SCI ART ET HISTOIRE CHATEAU DE LAXION de ses demandes indemnitaires et, partant, de sa demande de compensation.

Sur la demande en paiement formée par la SCI CHATEAU DE LAXION

En application des articles 1103 et 1194 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ce qui les ont faits et obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l’équité, l’usage ou la loi.

En outre, l’article 1231-5 du même code prévoit que “ lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure”.

En l’espèce, par acte conclu le 24 mai 2017 la SCI CHATEAU DE LAXION a vendu à [K] [R] du matériel divers pour un montant total de 25 000 €, outre 900 € de frais d’achat. L’acte de vente stipule de manière très explicite que la vente de ce matériel est conditionnée à la réalisation de la vente de l’immeuble dénommé château de LAXION. Il est constant et non contestée que la vente du château a été régularisée. Enfin, les demandes tendant à son annulation ont été rejetées. Dès lors, [M] [R] est tenu de régler au titre du prix de vente la somme de 25 900€.

L’acte de vente a également prévu que le non-respect des obligations devenus exigibles conduira la partie défaillante à verser à l’autre une somme représentant 10 % du prix de vente à titre de dommages et intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

Les défendeurs ne développent aucune argumentation de nature à établir que cette pénalité serait manifestement excessive. Il ne résulte en outre d’aucune pièce que [K] [R] aurait été contraint de conclure ce contrat sans pouvoir en négocier les clauses, et ce d’autant plus qu’il s’inscrit dans la continuité de l’achat nécessairement réfléchi d’un château.

Il convient en conséquence de faire application de cette clause, de sorte que [K] [R] est tenu au payement d’une indemnité de 2 500€.

Ainsi, [K] [R] est redevable d’une somme totale de 28 400€, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement. La SCI CHATEAU DE LAXION sollicite en outre que la capitalisation des intérêts soit ordonnée. Cette demande étant de droit lorsqu’elle est formée, il convient de l’ordonner.

Enfin, [K] [R] soutient s’être acquitté d’une partie de cette créance, dans le cadre de mesures d’exécution forcée pratiquées. Conformément à l’article 1353 du code civil, il lui appartient de rapporter la preuve de ces règlements.

Il produit pour seule pièce un décompte du 27 septembre 2024, établi par un commissaire de justice et portant comme référence [Adresse 8] LAXION c/ [R] [K].

Or, ne sont versés aux débats que deux titres exécutoires, en l’espèce d’une part l’acte notarié de vente renfermant une dette de la SCI ART ET HISTOIRE CHATEAU DE LAXION, d’autre part l’ordonnance de référé condamnant [K] [R] au payement d’une provision au titre de la vente du matériel.

Le décompte du commissaire de justice visant [K] [R] et non la SCI, il apparait que les payements, à hauteur de 16 000€, mentionnés concernent la créance relative à la vente du matériel. Si un ajout manuscrit de 500€ apparait sur ce document, aucune indication ne permet d’en connaître l’auteur et aucun justificatif de règlement de cette somme n’est produit, de sorte que ces 500€ ne pourront pas être retenus.

Il convient en conséquence de dire que cette somme de 16 000€ doit venir en déduction de la dette de [K] [R].

Sur les demandes accessoires

Aucun élément produit aux débats ne justifie que les dépens ne soient pas mis à la charge de la partie succombante. Il convient dès lors de condamner in solidum [K] [R] et la SCI ART ET HISTOIRE CHATEAU DE LAXION aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, directement recouvrés par Maître ROSTAING en application de l’article 699 du code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure civile permet de condamner la partie tenue aux dépens ou perdant son procès à payer une somme visant à rembourser à l’autre partie tout ou partie des frais irrépétibles qu’elle a exposés. Ce texte précise que ce montant est fixé en considération de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, aucun élément produit aux débats ne justifie que les frais irrépétibles exposés par la SCI CHATEAU DE LAXION demeurent à sa charge. Au regard de la nature et du contexte du litige, et en considération de la situation économique des parties, l’équité commande de condamner in solidum [K] [R] et la SCI ART ET HISTOIRE CHATEAU DE LAXION à lui payer une indemnité de 5 000€.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que l’article 514 du code de procédure civile dispose que “les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”.

En l’espèce, seule la demanderesse a sollicité que l’exécution provisoire soit écartée, et ce uniquement si la vente était annulée. Or, cette demande a été rejetée.

Au regard des demandes accueillies, ainsi que de la nature et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après en avoir délibéré, par jugement publique, contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au Greffe,

DÉBOUTE la SCI ART ET HISTOIRE CHATEAU DE LAXION de l’ensemble de ses demandes ;

DÉBOUTE [K] [R] de l’ensemble de ses demandes, sauf en ce qu’il s’agit de prendre en compte les règlements par lui effectués;

CONDAMNE [K] [R] à payer à la SCI CHATEAU DE LAXION à la somme de 28 400€ au titre de la vente du matériel, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

DIT que les règlements effectués par [K] [R] à hauteur de 16 000€ doivent venir en déduction de cette créance.

CONDAMNE solidairement [K] [R] et la SCI ART ET HISTOIRE CHATEAU DE LAXION aux dépens ;

AUTORISE, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, Maître Marine ROSTAING à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision;

CONDAMNE solidairement [K] [R] et la SCI ART ET HISTOIRE CHATEAU DE LAXION à payer à la SCI [Adresse 7] une indemnité de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SCI ART ET HISTOIRE CHATEAU DE LAXION de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire.

Ainsi jugé et prononcé par la mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits conformément aux dispositions des articles 450 et suivants du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Marie-France COUSSY Emmanuel FANTAPIE