Affaire : N° RG 24/00340 – N° Portalis DB2C-W-B7I-L6ZY

N° Minute :

Grosse à

copie à

le 08 Janvier 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE de PERPIGNAN

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE REFERE DU 08 JANVIER 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Anaïs FAGNI,

Greffier : Myriam TIOUIRI

Après en avoir délibéré, le Juge des Contentieux de la Protection a rendu la décision dont la teneur suit entre :

DEMANDEUR(S)

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES PYRENEES ORIENTALES

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représenté par M^e Isabelle PALLURE, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

DEFENDEUR(S) :

Mme [Y] [M]

[Adresse 7]

[Adresse 6]

[Localité 2]

Représenté par M^e Fabienne CASTANY-ASTOR, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

PROCEDURE

Date de saisine : 13 Février 2024

Audience des plaidoiries : 06 Novembre 2024

Mise en délibéré au 08 Janvier 2025

ORDONNANCE : Prononcée par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de Procédure Civile.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 25 avril 2017, l’Office Public de l’Habitat des Pyrénées-Orientales, prise en la personne de son représentant légal, a donné à bail à Madame [Y] [M] un local d’habitation sis [Adresse 5], pour un loyer initial mensuel de 245,06 € outre 128,99 € de charges.

Des loyers étant restés impayés, l’Office Public de l’Habitat des Pyrénées-Orientales a fait délivrer, par acte de commissaire de justice du 16 octobre 2023, un commandement de payer la somme principale de 1 514,16 € visant la clause résolutoire prévue dans le contrat, de justifier d’une assurance contre les risques locatifs et de l’occupation du logement.

Par acte de commissaire de justice du 13 février 2024, notifié au représentant de l’Etat du département 14 février 2024, et auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, l’Office Public de l’Habitat des Pyrénées-Orientales a fait assigner Madame [Y] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de céans, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail ;

— ordonner l’expulsion du locataire et de tous les occupants de son chef des lieux occupés, avec le concours de la force publique si besoin est ;

— condamner à titre provisionnel Madame [Y] [M] au paiement des sommes suivantes :

«  2 212,12 €, représentant les loyers et charges impayés arrêtés au jour de l’assignation, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

«  une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et des charges, et ce jusqu’à reprise effective des lieux ;

«  700,00 € à titre de dommages et intérêts ;

«  700,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance et de ses suites en ce compris le coût du commandement de payer.

Aucun diagnostic social et financier sur la situation de la locataire n’a été transmis avant l’audience.

À l’audience du 6 novembre 2024, l’Office Public de l’Habitat des Pyrénées-Orientales, représenté par son avocat, précise que la dette locative s’élève désormais à 3 545,66 € au 31 octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse. Il accepte l’acquittement de cette dette en mensualités de 100,00 € en sus du loyer courant, avec suspension des effets de la clause résolutoire et retour à son plein effet en cas de manquement. Il sollicite la condamnation à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges courant outre la somme de 600,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

A l’audience, Madame [Y] [M] reconnaît le montant de la dette locative. Elle sollicite l’échelonnement du paiement de la dette locative, à raison de 100,00 € en sus du loyer courant, sur 36 mois et la suspension de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2025, pour y être rendue par la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la recevabilité de l’action

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation – ou une assignation aux fins de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative – qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, l’Office Public de l’Habitat des Pyrénées-Orientales justifie avoir notifié l’assignation le 14 février 2024 au représentant de l’État dans le département, plus de six semaines avant l’audience, et justifie également avoir saisi la CCAPEX le 18 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le contrat signé par les parties le 25 avril 2017 prévoit, en son paragraphe 4 une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 16 octobre 2023, l’Office Public de l’Habitat des Pyrénées-Orientales a fait signifier à Madame [Y] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme principale de 1 514,16 € au titre des loyers et charges impayés et reproduisant les mentions prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi précitée.

Or, conformément au décompte actualisé produit, Madame [Y] [M] n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 17 décembre 2023.

Sur la condamnation en paiement de l’arriéré locatif

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’Office Public de l’Habitat des Pyrénées-Orientales produit un décompte indiquant qu’au 31 octobre 2024, Madame [Y] [M] lui devait la somme de 3 545,66 € (mensualité d’octobre 2024 comprise).

Madame [Y] [M] ne conteste ni le principe, ni le montant de la dette.

En conséquence, il y a lieu de condamner Madame [Y] [M] au paiement de la somme provisionnelle de 3 545,66 € au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, dans la limite de trois années. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, au vu de la situation économique de Madame [Y] [M] telle qu’elle ressort des pièces communiquées, du montant de la dette, de l’absence d’opposition du bailleur et de la reprise volontaire des versements, il y a lieu d’accorder à Madame [Y] [M] des délais de paiement dont les modalités seront précisées au dispositif de la présente décision.

Compte tenu en outre de l’accord du bailleur à l’audience, il y a lieu de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés.

Il convient néanmoins de préciser qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et des mensualités au titre des délais de paiement d’autre part, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein et entier effet et le solde de la dette sera immédiatement dû.

Madame [Y] [M] devra alors également payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié à compter de la date de résiliation du bail, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les demandes accessoires

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [Y] [M], succombant à la présente instance, sera condamnée aux dépens de l’instance, qui comprendront les frais du commandement de payer du 16 octobre 2023.

L’équité commande de faire droit à la demande formée par la partie demanderesse au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 500,00 €.

Selon l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire, en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 avril 2017 entre l’Office Public de l’Habitat des Pyrénées-Orientales et Madame [Y] [M] concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 5], sont réunies le 17 décembre 2023 ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Madame [Y] [M] à payer à l’Office Public de l’Habitat des Pyrénées-Orientales la somme de 3 545,66 € (trois mille cinq cent quarante-cinq euros et soixante-six centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 31 octobre 2024, (mensualité d’octobre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

AUTORISONS Madame [Y] [M] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 100,00 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 05 de chaque mois et pour la première fois le 05 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour Madame [Y] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’Office Public de l’Habitat des Pyrénées-Orientales puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— que Madame [Y] [M] soit condamné à verser à l’Office Public de l’Habitat des Pyrénées-Orientales une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNONS Madame [Y] [M] aux dépens de l’instance, qui comprendront les frais du commandement de payer du 16 octobre 2023 ;

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Madame [Y] [M] ;

CONDAMNONS Madame [Y] [M] à payer à l’Office Public de l’Habitat des Pyrénées-Orientales la somme de 500,00 € (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé, le 8 janvier 2025, par décision mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La Greffière La Juge des Contentieux de la Protection