Ordonnance de référé du 27 Mars 2026 – N° RG 25/00373 – N° Portalis DB3W-W-B7J-FN5W Page sur

Ordonnance du :

27 Mars 2026

AFFAIRE :

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence LES SEUILS1

C/

[K] [Z]

Ordonnance notifiée le :

— 

à AVOCATS :

M^e Youri COHEN

M^e Josselin TROUPE

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE POINTE A PITRE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 27 MARS 2026

N° RG 25/00373 – N° Portalis DB3W-W-B7J-FN5W

Nous, Thierry PITOIS-ETIENNE, Président, du Tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre, tenant audience des référés, assisté de Lydia CONVERTY, Greffier.

DEMANDEUR :

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE LES SEUILS I, représenté par son syndic la SASU «L’immobilière du bourg» immatriculée au RCS de Pointe-à-Pitre le sous le numéro 904 728 2021, dont le siège social est sis Rocade Des Nations Unies 97115 SAINTE ROSE, prise en la personne de sa présidente Madame [P] [D],

Représenté par M^e Youri COHEN, avocat au barreau de Guadeloupe, Saint-Martin et Saint-Barthélemy,

D’UNE PART

DEFENDEUR :

Monsieur [K] [Z], de nationalité française, demeurant Résidence Les Seuils I – 97139 LES ABYMES

Représenté par M^e Josselin TROUPE, avocat au barreau de Guadeloupe, Saint-Martin et Saint-Barthélemy,

D’AUTRE PART

***

Débats à l’audience du 13 Février 2026

Date de délibéré indiquée par le Président le 27 Mars 2026

Ordonnance rendue le 27 Mars 2026

***

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [K] [Z] est propriétaire du lot 24 de l’état descriptif de division de l’immeuble en copropriété dénommé Résidence LES SEUILS 1 sis Le Raizet, aux Abymes (97139).

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Par acte de commissaire de justice du 17 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de la Résidence LES SEUILS 1, représenté par son syndic la SASU « L’immobilière du bourg »a donné assignation à Monsieur [Z] d’avoir à comparaitre devant le juge des référés du tribunal judiciaire de POINTE-A-PITRE, aux fins de voir :

— Dire et juger que la créance dont se prévaut le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Seuil 1 n’est pas sérieusement contestable

— Dire et juger qu’il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence Seuil 1 les frais irrépétibles qu’il a été contraint d’exposer en justice aux fins de défendre ses intérêts

— Condamner Monsieur [K] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Seuil 1 une provision de 11.958 euros

— Condamner Monsieur [K] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Seuil 1 une provision de 2000€ à titre de dommages et intérêts pour le préjudice causé.

— Le condamner à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Seuil 1 la somme de 868 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Condamner Monsieur [K] [Z] aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 février 2026.

A cette date, le syndicat des copropriétaires de la Résidence LES SEUILS 1, représenté par son conseil, a soutenu les termes de son assignation et a déposé son dossier.

En défense, aux termes de ses conclusions, en date du 12 février 2026, Monsieur [Z], représenté par son conseil, a sollicité du juge des référés de :

— Débouter la SDC Les Seuils de ses demandes;

— Dire que les sommes demandées pour les années antérieures au dernier trimestre 2020 sont frappées de prescription et ne peuvent être réclamées à M. [Z] [K], défendeur ;

— Assortir toute condamnation à l’encontre de M. [K] [Z] des plus larges délais légaux d’exécution, soit 24 mois ;

— Condamner le demandeur à payer à Monsieur [K] [Z] la somme de 2 500 euros par application de l’article 700 du NCPC, outre les dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé aux écritures déposées par les parties.

La décision a été mise en délibéré au 27 mars 2026, par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur les demandes de « dire et juger»

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes de « dire et juger » ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 31 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, de sorte qu’elles n’appellent pas de décision du juge des référés.

II. Sur la demande provisionnelle au titre des charges impayées

En application du dernier alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Les articles 10 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énoncent que :

— les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et équipements présentent à l’égard de chaque lot et qu’ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 ;

— pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l’assemblée générale fixe des modalités différentes, et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967 pris pour application de cette loi, le syndic peut exiger le versement de provisions en début ou en cours d’exercice, ou de provisions spéciales destinées à permettre l’exécution des travaux.

L’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 2224 du code civil dispose que « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ».

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence LES SEUILS 1 poursuit le recouvrement à l’encontre de Monsieur [Z] de la somme de 11 958 € correspondant à un arriéré de charges.

Il est notamment produit aux débats :

— Une fiche immeuble ;

— Une lettre de mise en demeure en date du 15 mars 2017;

— Une lettre de mise en demeure en date du 14 février 2020;

— Une lettre de mise en demeure en date du 1er août 2022;

— Une lettre de mise en demeure en date du 8 novembre 2022 ;

— Une lettre de mise en demeure en date du 27 janvier 2023;

— Une lettre de mise en demeure en date du 9 avril 2024 ;

— Un relevé de compte arrêté au 23 août 2024 ;

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 8 décembre 2016 (convocation et notification),

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 4 avril 2017 (convocation et notification),

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 29 janvier 2019 (convocation et notification),

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 22 novembre 2019 (convocation et notification),

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 8 juillet 2020 (convocation et notification),

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 1er septembre 2023 (convocation et notification),

Il échet de constater que la présente action a été introduite le 17 octobre 2025, les charges impayées sont réclamées sur une période excédant les 5 années antérieures à la date de l’assignation. En effet, le relevé de compte en date du 23 août 2024 mentionne un solde débiteur de 11428,07 euros au 1er janvier 2016. Il apparait que la créance antérieure au 17 octobre 2020 dont paiement est également recherché, pourrait possiblement être prescrite. Il existe dès lors une contestation sérieuse concernant l’exigibilité de ces sommes.

Par ailleurs à compter du 17 octobre 2020, il appert qu’aucun appel de fonds afférent aux années 2020 à 2024, ne permet de justifier les sommes figurant dans ce relevé. En outre, aucune pièce n’est fournie permettant de justifier l’écart entre le solde débiteur de 22433,24 euros figurant sur le relevé de compte daté du 23 août 2024 établi par le syndic de l’époque, la société SAGETRIM, et le solde débiteur de 11958,00 euros mentionné sur le relevé de compte en date du 13 juin 2025 faisant apparaître un solde débiteur de 11958,00 euros,

S’il n’est pas contesté que Monsieur [Z] est soumis au paiement des charges de copropriétés,en l’état de la pauvreté des pièces versées aux débats, le juge des référés, juge de l’évidence, ne dispose pas d’éléments suffisants afin d’apprécier le quantum de la somme réclamée.

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence LES SEUILS 1 échoue donc à rapporter la preuve dont la charge lui incombe. Dès lors, l’ensemble de ses demandes sera rejeté tout comme les demandes reconventionnelles de M. [Z], qu’il s’agisse de la demande tendant à constater la prescription des sommes réclamées qui relève de la compétence exclusive du juge du fond, que de la demande de délais de paiement devenue sans objet.

III. Sur les demandes accessoires

Partie perdante, le syndicat de copropriété requérant sera condamné aux dépens.

En équité, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. En conséquence, les parties seront déboutées de leurs demandes à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Au principal RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir, mais dès à présent,

DEBOUTONS le Syndicat des copropriétaires de la résidence LES SEUILS 1, représenté par son syndic la SASU L’immobilière du bourg de l’ensemble de ses demandes ;

DEBOUTONS Monsieur [K] [Z] de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles ;

CONDAMNONS le Syndicat des copropriétaires de la résidence LES SEUILS 1, représenté par son syndic la SASU « L’immobilière du bourg» aux dépens;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

AINSI FAIT ET ORDONNÉ les JOUR, MOIS ET AN susdits et avons signé avec le greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRESIDENT