5AA Minute N°

N° RG 24/00468 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GNPU

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 22 NOVEMBRE 2024

JUGE DES RÉFÉRÉS

Monsieur POUL Jocelyn, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [T] [H]

DEMANDEUR

Monsieur [J] [K]

né le 19 Novembre 1969 à [Localité 3],

demeurant [Adresse 2]

Représenté par Maître Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE, substituée par Maître Edwine BENAIS, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEURS

Madame [L] [Z]

demeurant [Adresse 5]

Comparante en personne

Monsieur [F] [C], ès qualité de caution,

demeurant [Adresse 1]

Non comparant, non représenté

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 18 OCTOBRE 2024

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 22 NOVEMBRE 2024

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 30 juin 2020, Monsieur [J] [K] a donné à bail à Madame [L] [Z] un logement n°194 situé à [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 450 € outre une provision mensuelle sur charges de 50 €.

Au préalable, Monsieur [F] [S] s’est porté caution solidaire de Madame [L] [Z], par acte du 25 juin 2020, pour le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation, pour la durée du bail et de trois renouvellements tacites.

Le 14 décembre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail a été signifié à la locataire pour un montant en principal de 2 132,45 € au titre des loyers et charges dus à cette date. Ce commandement a été signifié à Monsieur [F] [S], en sa qualité de caution, le 21 décembre 2023.

Par actes de commissaire de justice des 5 et 10 juillet 2024, Monsieur [J] [K] a fait assigner en référé Madame [L] [Z] et Monsieur [F] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de POITIERS aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire;

— prononcer l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;

— condamner solidairement Madame [L] [Z] et Monsieur [F] [S] au paiement d’une provision d’un montant de 2 119,93 € au titre des loyers avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ainsi que d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal à celui du loyer et des charges, assorti de la clause contractuelle de révision annuelle ;

— condamner in solidum Madame [L] [Z] et Monsieur [F] [S] à lui verser la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Lors de l’audience du 18 octobre 2024, Monsieur [J] [K] a maintenu ses demandes conformément à l’acte introductif d’instance, le montant des impayés étant porté à 3 146,10 € ; il a indiqué s’opposer à toute demande de délais de paiement, dans la mesure où le paiement des loyers courants n’a pas été repris.

Monsieur [F] [S] n’a pas comparu, ayant été convoqué suivant acte signifié à sa personne.

Madame [L] [Z] a reconnu être débitrice de la somme réclamée. Elle indique avoir sollicité un logement social, étant dans l’impossibilité pour le moment d’assurer le paiement des loyers courants, mais affirmant pouvoir le faire dès qu’elle percevra un salaire ; elle a déposé un dossier de surendettement, et est actuellement dans l’attente d’une décision sur sa recevabilité. Elle propose de s’acquitter de sa dette à raison de mensualités de 100 €.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur la recevabilité

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 8 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi du 06 juillet 1989.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la provision due

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui reprend les termes de la loi du 6 juillet 1989, à savoir une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 14 décembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies en l’espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 15 février 2024, sous réserve de l’octroi de délais de paiement. L’indemnité d’occupation est fixée à compter de cette date au montant du loyer en cours.

Au vu du décompte actualisé produit, Monsieur [J] [K] justifie que lui est due la somme de 3 146,10 € au 16 octobre 2024, incluant l’indemnité d’occupation pour le mois d’octobre 2024.

Tant l’obligation que le montant de celle-ci n’étant ni sérieusement contestables ni contestés, il convient de condamner solidairement la locataire et la caution à verser au bailleur une provision de 3 146,10 €, avec intérêts au taux légal à compter du 14 décembre 2023 sur la somme de 1 144,45 € et de la présente décision pour le surplus.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, sur demande, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative, qui a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. En l’espèce, il n’est pas contesté que Madame [L] [Z] n’a pas repris le paiement des loyers : dès lors, elle ne peut bénéficier des délais de paiement sollicités, en sorte que sa demande sera rejetée.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner in solidum les défendeurs aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.

Madame [L] [Z] et Monsieur [F] [S] devront en outre, par équité, verser in solidum à Monsieur [J] [K] une indemnité de 600 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DÉCLARONS recevable l’action de Monsieur [J] [K] ;

CONSTATONS à la date du 15 février 2024 la résiliation du bail conclu entre Monsieur [J] [K] et Madame [L] [Z] portant sur le logement n°194 situé à [Adresse 4] ;

CONSTATONS que depuis cette date, Madame [L] [Z] est occupante sans droit ni titre du dit logement ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [L] [Z] d’avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

DISONS qu’en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du Greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue du relogement de Madame [L] [Z] en application des dispositions de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation due à une somme égale au montant du loyer et charges, révisable dans les conditions du contrat ;

CONDAMNONS solidairement Madame [L] [Z] et Monsieur [F] [S] à payer à Monsieur [J] [K] une provision de 3 146,10 € (trois mille cent quarante six euros dix centimes) à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 16 octobre 2024, incluant l’indemnité d’octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 14 décembre 2023 sur la somme de 1 144,45 € et de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNONS à compter de l’échéance du mois de novembre 2024 et jusqu’à libération des lieux par remise des clés, Madame [L] [Z], solidairement avec Monsieur [F] [S] jusqu’au 6 juillet 2029, à payer à Monsieur [J] [K] une provision sur l’indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au loyer (477,73 €) augmenté de la provision sur charges (80 €) qui sera à régulariser, avec application de l’indexation contractuelle;

REJETONS la demande de délais de paiement ;

CONDAMNONS Madame [L] [Z] et Monsieur [F] [S]in solidum à payer à Monsieur [J] [K] une indemnité de 600 € (six cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [L] [Z] et Monsieur [F] [S] in solidum aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS