SG

LE 22 MAI 2025

Minute n°

N° RG 22/01950 – N° Portalis DBYS-W-B7G-LSD5

S.C.I. PASTEUR DERMATOLOGIE

S.C.I.PASTEUR DERMATO, intervenante volontaire

C/

Syndic. de copro. [Adresse 13] représenté par son syndic, le Cabinet [Localité 12] ([Adresse 3])

Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

1 copie exécutoire et certifiée conforme à :

la SELARL CVS – 22B

M^e Priscille PINEAU – 163

délivrées le

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 16]

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QUATRIEME CHAMBRE

JUGEMENT

du VINGT DEUX MAI DEUX MIL VINGT CINQ

Composition du Tribunal lors du délibéré :

Président : Stéphanie LAPORTE, Juge,

Assesseur : Nathalie CLAVIER, Vice Présidente,

Assesseur : Laëtitia FENART, Vice-Présidente,

GREFFIER : Sandrine GASNIER

Débats à l’audience publique du 11 MARS 2025 devant Stéphanie LAPORTE, siégeant en Juge Rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.

Prononcé du jugement fixé au 22 MAI 2025.

Jugement Contradictoire rédigé par Stéphanie LAPORTE, prononcé par mise à disposition au greffe.

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ENTRE :

S.C.I. PASTEUR DERMATOLOGIE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

Rep/assistant : M^e Priscille PINEAU, avocat au barreau de NANTES

DEMANDERESSE.

S.C.I. PASTEUR DERMATO, dont le siège social est sis [Adresse 4]

Rep/assistant : M^e Priscille PINEAU, avocat au barreau de NANTES

INTERVENANTE VOLONTAIRE.

D’UNE PART

ET :

Syndic. de copro. [Adresse 13] représenté par son syndic, le Cabinet [Localité 12] ([Adresse 3]), domiciliée : chez Syndic SAS CABINET [Localité 12], dont le siège social est sis [Adresse 9]

Rep/assistant : Maître Florent LUCAS de la SELARL CVS, avocats au barreau de NANTES

DEFENDERESSE.

D’AUTRE PART

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EXPOSE DU LITIGE

La SCI PASTEUR DERMATOLOGIE au droit de laquelle vient à présent la SCI PASTEUR DERMATO est copropriétaire au sein de l’immeuble SAINT CLAIR sise [Adresse 7] ([Adresse 2]) du lot n°1 formant le bâtiment E défini comme suit dans le règlement de copropriété :

—  1er bâtiment : comprenant au sous-sol : des caves, local, chaufferie,

Au rez-de-chaussée : un hall, six bureaux, un WC ;

A l’étage : dégagement, quatre bureaux, WC, lavabo,

—  2e bâtiment comprenant un sous-sol, une salle d’archives, un garage, deux petites salles,

Au rez-de-chaussée : une grande salle de réunion, six bureaux ;

— A l’extérieur : huit parkings à usage privatif.

—  500/20.000 èmes de la propriété du sol et des parties communes générales,

—  10.000/10.000 èmes des parties communes particulières au lot n°1 formant le bâtiment E,

—  8/68èmes des parties communes particulières au titre du portail d’accès à l’immeuble.

La SCI PASTEUR DERMATOLOGIE loue son lot à un cabinet de dermatologues et depuis une vingtaine d’années, les patients du cabinet accèdent par le portail laissé ouvert aux heures d’ouverture.

A l’automne 2021, le portail est tombé en panne.

Par résolution du 24 février 2022, le syndicat des copropriétaires a mis à l’ordre du jour une résolution visant à ce que le portail puisse rester fermé, y compris en journée.

Par exploit du 20 avril 2022, la SCI PASTEUR DERMATOLOGIE a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble SAINT CLAIR devant le tribunal judiciaire de Nantes aux fins d’annulation de la résolution n°16-2 de l’assemblée générale du 24 février 2022.

Par acte du 16 juin 2022, la SCI PASTEUR DERMATOLOGIE a cédé ses lots de copropriété à la SCI PASTEUR DERMATO qui intervient volontairement à cette procédure, sur la base d’une clause de subrogation prévue dans l’acte de vente.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 09 janvier 2025, la SCI PASTEUR DERMATOLOGIE et la SCI PASTEUR DERMATO sollicitent au visa des articles 10-1, 24, 25, 26, 42,43 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, des articles 11 et 13 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, des articles R143-2, R143-19 et R162-9 du code de la construction et de l’habitation et l’article GN 1 de l’arrêté du 25 juin 1980 portant approbation des dispositions générales du règlement de sécurité contre les risques d’incendie et de panique dans les établissements recevant du public (ERP), du règlement de copropriété, du procès-verbal d’assemblée générale du 24 février 2022 notifié le 14 mars 2022, de l’acte de cession entre la SCI PASTEUR DERMATOLOGIE et la Société PASTEUR DERMATO, des articles 1346-1 et 1346-4 du code civil, des articles 66, 325 à 327 du code de procédure civile, de :

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 20] sis [Adresse 8]) de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Déclarer recevable l’intervention volontaire de la Société PASTEUR DERMATO,

Constater que la Société PASTEUR DERMATO a été subrogée dans les droits de la SCI PASTEUR DERMATOLOGIE au titre de la présente procédure,

Constater que la fermeture du portail n’a pas donné lieu à un vote lors de l’assemblée générale du 24 février 2022 et qu’il devra donc rester ouvert aux heures d’ouverture du cabinet de dermatologie.

Annuler la résolution n°16.2 de l’assemblée générale du 24 février 2022 du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 20] sis [Adresse 7] [Localité 1],

Condamner le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble SAINT CLAIR sis [Adresse 7] ([Adresse 2]) à verser une somme de 3.500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la SCI PASTEUR DERMATOLOGIE et à la Société PASTEUR DERMATOLOGIE ;

Dire que conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 la Société PASTEUR DERMATOLOGIE sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;

Enfin condamner le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Localité 20] sis [Adresse 7] [Localité 1] aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Priscille PINEAU par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

La société PASTEUR DERMATO est devenue propriétaire du lot n°1 formant le bâtiment E au sein de l’immeuble [Localité 20] sise [Adresse 6] à [Localité 17], par acte du 16 juin 2022. Dans l’acte de vente, il est indiqué que l’acquéreur se reconnaît pleinement informé de l’avancée de la présente procédure et en fait son affaire personnelle sans recours contre le vendeur. Il est subrogé dans les droits et obligations du vendeur dans les procédures pouvant être révélées concernant la copropriété. Elle intervient ainsi volontairement aux droits de la société PASTEUR DERMATOLOGIE.

La société PASTEUR DERMATO fait valoir que la fermeture du portail de l’immeuble aux heures d’ouverture du cabinet de dermatologie n’a donné lieu à aucun vote lors de l’assemblée générale du 24 février 2022, dès lors que la résolution n°16-2 ne porte que sur les travaux de remise en état du portillon et sur une délégation de pouvoir au conseil syndical à ce titre. Elle conteste l’argument selon lequel la fermeture du portail de l’immeuble aurait ainsi fait l’objet d’un vote global.

Sur l’annulation de la résolution n°16-2, lors de l’assemblée générale du 24 février 2022, la SCI DERMATO venant aux droits de la SCI PASTEUR DERMATOLOGIE, fait valoir que le projet de fermeture du portail actuellement utilisé par les patients du cabinet de dermatologie, ayant donné lieu au vote de la résolution n°16, porte atteinte à la destination des parties privatives du lot n°1, en les privant notamment de l’accès aux places PMR et aurait dû être votée à l’unanimité conformément à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, voire à la majorité des membres du syndicat, représentant au moins les deux/tiers des voix, selon l’article 47 du règlement de copropriété.

Elle indique que la résolution est également annulable du fait de l’absence de devis en lien avec les travaux soumis au vote, joints à la convocation à l’assemblée du 24 février 2022 et à un vote unique sur plusieurs points distincts, en méconnaissance des articles 11 et 13 du décret du 16 mars 1967 et du principe de l’autonomie de chaque décision.

Elle ajoute que la délégation ne pouvait être valablement donnée au conseil syndical, pour les travaux de fermeture du portail, dès lors que la délégation ne peut concerner que les décisions soumises au vote à la majorité de l’article 24 de la loi.

Elle souligne qu’en août 2023, des travaux ont finalement été réalisés pour que le portillon reste physiquement ouvert aux personnes PMR et avec poussettes, toute la journée et début 2024, la ville de [Localité 16] a créé une place PMR à proximité du centre de dermatologie.

Elle sollicite le versement de la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à être dispensée de toute participation aux frais de procédure.

Par dernières conclusions, signifiées par RPVA le 06 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble SAINT CLAIR, [Adresse 5] Nantes, a sollicité du tribunal, au visa des articles 25, 25-1, 43, de la loi du 10 juillet 1965, de :

Réputer non-écrite l’article 47 du règlement de copropriété de l’immeuble,

Débouter la société PASTEUR DERMATO de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Condamner la société PASTEUR DERMATO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 20] la somme de 8.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la société PASTEUR DERMATO aux entiers dépens et allouer à la société CVS (Maître [N] [L]), SELARL d’Avocats Interbarreaux ([Localité 16]-[Localité 18]-[Localité 19]-[Localité 14]-[Localité 10]-[Localité 15]), le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

A l’appui de ses conclusions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 21] fait valoir que la résolution n°16, votée lors de l’assemblée générale du 24 février 2022, tendaient à modifier les conditions d’accès à l’immeuble, en remettant en service le portillon d’accès piétons de l’immeuble, et ne limitant l’accès au parking, aux seuls véhicules. Il indique que la résolution 16-1 qui devait décider de la fermeture du portail, n’ayant pas été votée à la majorité de l’article 25, l’assemblée générale a utilisé la passerelle vers l’article 24. Il souligne ainsi que la fermeture du portail du parking a bien été votée.

Il conteste l’annulation fondée sur la méconnaissance du principe d’autonomie des décisions, alors que la question des modalités d’ouverture du portillon de l’immeuble est indivisible de celle des modalités d’ouverture du portail du parking et a valablement pu faire l’objet d’un vote global.

Sur la majorité retenue, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la résolution a été dictée par des raisons de sécurité des piétons se rendant au cabinet de dermatologie, suite au passage de la commission de sécurité de la ville de [Localité 16] en 2006. Il fait également état du fait que les manipulations du portail commun, par des employés du cabinet, avaient provoqué des pannes, dès 2004. Il souligne enfin que cette résolution était destinée à mettre fin au stationnement sauvages. Concernant la majorité à retenir, le syndicat des copropriétaires se prévaut de l’article 25 g de la loi du 10 juillet 1965, concernant les modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles, dès lors que la décision ne porte pas atteinte aux modalités de jouissance du centre médical. En effet, la décision a prévu l’accès des patients via la porte piétons, ouverte aux heures d’ouverture du cabinet, par l’installation d’une ventouse électromagnétique. Pour l’accès aux deux places de parking par les non-résidents PMR, le syndicat des copropriétaires conteste la possibilité pour les patients du cabinet d’aller se stationner sur ces places réservées aux résidents et fait état des places PMR désormais disponibles devant l’immeuble. En outre, le syndicat des copropriétaires souligne que la SCI peut toujours ouvrir le portail à des patients PMR. Le syndicat précise que le copropriétaire ne saurait se prévaloir d’une tolérance du conseil syndical pendant des années pour contester la décision prise en assemblée générale.

Le concluant précise que la décision relevant de la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, elle a pu bénéficier de la passerelle vers l’article 24, prévue par l’article 25-1. Elle conteste enfin l’application de l’article 47 du règlement de copropriété qui vient heurter les dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965.

Sur l’absence de notification des devis, le syndicat des copropriétaires soutient que l’article 11 du décret du 17 mars 1967 n’exige pas la notification de tous les documents préalables, ni des devis ou de l’intégralité des conditions du contrat, à peine de nullité, mais seulement des conditions essentielles du contrat. Or, en l’espèce, elle soutient que les copropriétaires ont reçu toutes les informations nécessaires sur les travaux envisagés avant le vote.

Quant à la délégation de pouvoir accordée au conseil syndical pour le choix des entreprises, étant liée au vote des travaux, le concluant souligne qu’il n’avait pas besoin de faire l’objet d’un vote séparé et que cette délégation est fondée sur l’article 37 du règlement de copropriété et non sur l’article 24 de la loi.

Sur les frais irrépétibles, le syndicat des copropriétaires sollicitent la somme de 8000 euros, faisant valoir que la demanderesse a maintenu une procédure qui était devenue sans objet, puisque l’accès au cabinet dermatologique était assuré par l’ouverture de l’accès piétons et que des places PME ont été matérialisées sur la voie publique.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 09 janvier 2025. L’affaire a été plaidée à l’audience du 11 mars 2025 et mise en délibéré au 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’intervention volontaire de la SCI PASTEUR DERMATO

Selon l’article 328 du code de procédure civile, « L’intervention volontaire est principale ou accessoire. »

L’article 330 du même code précise que « L’intervention est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie.

Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie.

L’intervenant à titre accessoire peut se désister unilatéralement de son intervention. »

Par acte de vente du 16 juin 2022, la société PASTEUR DERMATO est devenue propriétaire du lot n°1 formant le bâtiment E, au sein de l’immeuble [Localité 20] sise [Adresse 6] à [Localité 17]. Dans l’acte de vente, il est indiqué que l’acquéreur se reconnaît pleinement informé de l’avancée de la présente procédure et en fait son affaire personnelle sans recours contre le vendeur. Il est précisé qu’il est subrogé dans les droits et obligations du vendeur dans les procédures pouvant être révélées concernant la copropriété.

Il convient de déclarer recevable l’intervention volontaire de la SCI PASTEUR DERMATO.

Sur l’annulation de la résolution n°16.2 de l’assemblée générale du 24 février 2022 du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 20]

La SCI PASTEUR DERMATO, venant aux droits de la SCI PASTEUR DERMATOLOGIE, maintient sa demande d’annulation de la résolution n°16-2 de l’assemblée générale du 24 février 2022.

Dans la convocation à l’assemblée générale du 24 février 2022, la résolution n°16 « accès à la copropriété par le porche pour les résidents et les patients du cabinet de dermatologie », il est indiqué que le fait de disjoncter chaque jour le portail donnant sur le [Adresse 11] serait à l’origine de pannes et que pour trouver une solution pérenne permettant d’assurer la sécurité de la copropriété tout en garantissant l’accès aux patients, il était proposé de voter des travaux. Ces travaux concernent l’ouverture du portillon piéton, pendant les horaires du centre de dermatologie, étant indiqué que cela doit permettre la fermeture du portail.

Dans le procès-verbal de l’assemblée du 24 février 2022, une résolution n°16-1 est relevée avec l’indication que la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 n’a pas été obtenue, mais que le tiers des voix ayant été recueilli de tous les copropriétaires, l’assemblée procède à un second vote à la majorité prévue de l’article 24. La résolution n°16-2 concerne le vote, à la majorité de l’article 24, de la réalisation de travaux de remise en service du portillon piétons donnant sur le boulevard, avec installation d’un système permettant qu’il reste ouvert pendant les horaires d’ouverture du cabinet et d’un lecteur de badge, en dehors de ces horaires. Il est également indiqué que tout pouvoir est donné au conseil syndical pour le choix des entreprises.

La SCI PASTEUR DERMATO fait valoir que cette résolution n’a pas voté la fermeture du portail, mais uniquement les travaux sur le portillon, et qu’elle a été adoptée à une majorité qui vient contredire tant l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, que l’article 47 du règlement de copropriété, dès lors qu’elle porte atteinte aux conditions de jouissance des parties privatives du lot n°1, que la convocation à l’assemblée générale n’a pas été accompagnée des devis des travaux, que les différents sujets auraient dû faire l’objet de résolutions distinctes, et que la délégation de pouvoir accordée au conseil syndical heurte l’article 25 a) de la loi de 1965.

S’agissant de l’argument selon lequel l’assemblée n’aurait pas voté la fermeture du portail, il convient de souligner que cette fermeture découle de la résolution n°16, destinée à prévoir les travaux nécessaires à l’ouverture du portillon piétons aux heures du cabinet médical. Le règlement de copropriété ne prévoyait pas d’ouverture permanente du portail pour laisser entrer et sortir librement les patients du cabinet, cette situation découlait d’une simple tolérance et le fait de revenir sur celle-ci, en laissant le portail fermé, ne relevait pas d’une décision de l’assemblée générale. Ce qui supposaient une telle décision, ce sont les travaux et aménagements destinés à laisser le portillon piétons ouvert pendant les heures d’ouverture du cabinet. La résolution n°16 ne peut donc être annulée sur la base de cet argument.

La SCI PASTEUR DERMATO soutient également que la résolution doit être annulée car elle n’a pas été votée selon la majorité prévue à l’article 47 du règlement de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires conteste cet argument en faisant notamment valoir que l’article 47 du règlement est contraire aux dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965, doit être à ce titre, réputé non écrit, et que les travaux relevaient de l’article 25 de ce texte.

Concernant la majorité requise pour décider des travaux, l’article 47 du règlement de copropriété prévoit que pour la sécurité des parties communes, la fermeture de l’immeuble, « l’assemblée peut décider, à la majorité des membres du syndicat, représentant au moins les deux tiers des voix, les travaux à effectuer sur les parties communes en vue d’améliorer la sécurité des personnes et des biens, au moyen de dispositifs de fermeture permettant d’organiser l’accès de l’immeuble.

Lorsque l’assemblée générale a décidé d’installer un dispositif de fermeture prévu à l’article précédent, elle détermine également, aux mêmes conditions de majorité, les périodes de fermeture totale de l’immeuble compatibles avec l’exercice d’une activité autorisée par le présent règlement de copropriété.

La fermeture de l’immeuble en dehors de ces périodes ne peut être décidée qu’à l’unanimité, sauf si le dispositif de fermeture permet une ouverture à distance. »

Selon l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 17, 19 à 37 et 42, et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. »

Selon l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, « Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

a) Toute délégation du pouvoir donnée au syndic, au conseil syndical ou à toute personne de prendre un acte ou une décision mentionné à l’article 24. Lorsque l’assemblée autorise le délégataire à décider de dépenses, elle fixe le montant maximum des sommes allouées à ce titre;

(…)

g) Les modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l’immeuble, celle-ci doit être compatible avec l’exercice d’une activité autorisée par le règlement de copropriété ; ».

L’article 25-1 précise que « Lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l’article 25 ou d’une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote (…). »

L’article 26 prévoit que « Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

a) Les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d ;

b) La modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ;

(…).

L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Elle ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble. »

Sur la base de l’article 43 de la loi de 1965, sont réputées non écrites, les clauses du règlement de copropriété qui pour l’adoption des décisions visées aux articles 24 à 26 de la loi du 10 juillet 1965 fixeraient des majorités inférieures ou supérieures. Il est constant que les clauses du règlement de copropriété doivent recevoir application tant qu’elles n’ont pas été déclarées non écrites par le juge. L’anéantissement de la clause réputée non écrite a un effet rétroactif, dès lors qu’elle ne concerne pas les charges et que la demande d’effacement a été explicitement formulée.

Ainsi, à partir du moment où la clause du règlement de copropriété voit sa validité contestée, sur le fondement de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, et qu’elle peut être déclarée non écrite, il convient d’en tirer des conséquences immédiates sur le présent litige et rejeter la nullité de la résolution prise en méconnaissance de cette stipulation.

En l’espèce, la résolution contestée porte sur les conditions d’accès à l’immeuble, avec l’installation d’un système visant à permettre un libre accès aux patients du cabinet médical, par le portillon, pendant les heures d’ouverture du cabinet, afin de laisser fermé le portail permettant d’accéder à l’immeuble avec un véhicule.

Cet accès piétons est possible pour les personnes à mobilité réduite et celles avec des poussettes, le constat réalisé par un commissaire de justice le 02 octobre 2023, ayant relevé une largeur de 96 cm. Il n’est pas fait état, dans le règlement de copropriété, d’une obligation de laisser le portail ouvert pour un libre accès aux places de stationnement appartenant au lot n°1, pendant les heures d’ouverture du cabinet médical.

Les huit places affectées au lot n°1, sont à usage privatif, il n’est pas spécifié qu’elles sont accessibles aux non-résidents. L’accès à ces places, spécialement celles PMR, est, en outre, possible par l’activation du portail à distance. Le fait que le titre de propriété de la SCI PASTEUR DERMATOLOGIE, en date du 11 juillet 2002, indique que le portail devra resté ouvert les jours ouvrables, ne peut être opposé aux autres copropriétaires, dès lors que cette modalité n’est pas prévue dans le règlement de copropriété et n’a pas fait l’objet d’une décision prise en assemblée générale.

La résolution n°16-2 n’est ainsi pas de nature à imposer au copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété, au sens de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, précité. Elle entre davantage dans le champ de l’article 25 g, relatif aux modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles.

L’article 47 du règlement de copropriété du 07 décembre 1989 qui prévoit une majorité supérieure à celle fixée par l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 est ainsi contraire à cette disposition d’ordre public et doit être déclarée non écrite sur le fondement de la l’article 43 de la loi.

Il convient ainsi de déclarer non écrit, l’article 47 du règlement de copropriété du 07 décembre 1989 et de rejeter l’annulation de la résolution n°16-2 sur son fondement.

La majorité retenue par l’assemblée générale du 24 février 2022, pour le vote de la résolution n°16-2, relative à des travaux concernant les modalités d’ouverture des portes d’accès à l’immeuble, a ainsi été celle de l’article 25, dans un premier temps (résolution n°16-1), puis celle de l’article 24, sur la base de la passerelle prévue à l’article 25-1 précité. La validité de la résolution ne peut être remise en cause sur la base de cet argument.

La SCI PASTEUR DERMATO conteste la validité de la résolution n°16-2, en faisant valoir que cette résolution a plusieurs objets et méconnait ainsi le principe de l’autonomie des décisions. Elle soutient également que la convocation à l’assemblée du 24 février 2022 n’a pas été accompagnée des devis des travaux soumis au vote.

L’alinéa 1er de l’article 9 du décret du 17 mars 1967 relatif à la convocation à l’assemblée générale, prévoit que « La convocation contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée (…). »

L’article 11 précise que « sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour:

I.- Pour la validité de la décision :

(…)

3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d’engagement de caution mentionné au deuxième alinéa de l’article 26-7 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d’un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l’article 26-4 de cette loi ;

(…) ».

Selon l’article 13 du décret du 17 mars 1967, « L’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.

Elle peut, en outre, examiner sans effet décisoire toutes questions non inscrites à l’ordre du jour. »

Sur la base de ces dispositions, l’organe délibérant de la copropriété est tenu de se prononcer par des votes différents sur chacun des points de l’ordre du jour, sauf sur des questions interdépendantes les unes des autres. Chaque résolution proposée ne doit avoir qu’un seul objet.

En l’espèce, la résolution n°16-2 concerne les travaux à réaliser au niveau du portillon piétons, afin de laisser un accès libre pour les patients du cabinet médical, sur les heures d’ouverture de ce cabinet. Elle décrit les différents types de travaux à réaliser pour permettre cet accès aux piétons.

Ces travaux répondent ainsi à une connexité évidente et peuvent faire l’objet d’un vote unique.

En revanche, aucun élément sur les travaux ainsi envisagés pour le portillon n’a été joint à la convocation. Seul un devis pour l’installation d’une horloge GSM avec gestion à distance d’un montant de 427,81 euros a été transmis. L’information donnée aux copropriétaires sur les travaux soumis à leur approbation est ainsi insuffisante au regard des exigences imposées par l’article 11 I 3° du décret de 1967.

En outre, la résolution a voté la délégation au profit du conseil syndical du choix des entreprises chargées de les réaliser. Outre le fait que cette délégation vient heurter l’article 25 a de la loi qui la limite aux décisions relevant de la majorité de l’article 24, sans être réellement justifiée par l’article 36 du règlement de copropriété, cette délégation aurait dû faire l’objet d’un vote séparé, afin d’offrir aux copropriétaires un vrai pouvoir décisionnel. Le fait de soumettre à un seul vote, la nature des travaux destinés à régir l’accès à l’immeuble et la délégation de pouvoir au profit du conseil syndical pour le choix des entreprises, condamne les copropriétaires à adopter une seule position. En l’espèce, la même résolution s’est prononcée sur ces deux objets et les a soumis à un vote unique.

Sur la base de ces arguments, il convient d’annuler la résolution n°16-2 prise lors de l’assemblée générale du 24 février 2022.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 20], succombant en la présente instance, sera condamné au paiement des dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

La SCI PASTEUR DERMATO venant aux droits de la SCI PASTEUR DERMATOLOGIE sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé à Maître Priscille PINEAU.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble SAINT CLAIR est condamné à verser la somme de 2000 euros, à la SCI PASTEUR DERMATO venant aux droits de la SCI PASTEUR DERMATOLOGIE, au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il est débouté de sa demande d’indemnisation au même titre.

L’exécution provisoire est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige.

PAR CES MOTIFS,

LE TRIBUNAL, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au Greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’intervention volontaire de la SCI PASTEUR DERMATO, venant aux droits de la SCI PASTEUR DERMATOLOGIE ;

DECLARE non écrit, sur le fondement de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, l’article 47 du règlement de copropriété du 07 décembre 1989 concernant l’immeuble [Localité 20] sise [Adresse 7] [Localité 1] ;

ANNULE la résolution n°16-2 prise lors de l’assemblée générale du 24 février 2022 de l’immeuble [Localité 20] sise [Adresse 7] [Localité 1];

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 20] sise [Adresse 7] ([Adresse 2]) aux dépens ;

ACCORDE à M^e Priscille PINEAU le bénéfice du recouvrement direct dans les conditions prévues à l’article 699 du code du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble SAINT CLAIR sise [Adresse 7] ([Adresse 2]), à verser la somme de 2000 euros à la SCI PASTEUR DERMATO, venant aux droits de la SCI PASTEUR DERMATOLOGIE, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 20] sise [Adresse 8]) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISPENSE la SCI PASTEUR DERMATO, venant aux droits de la SCI PASTEUR DERMATOLOGIE, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Sandrine GASNIER Stéphanie LAPORTE