5AA Minute N°

N° RG 24/00521 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GOCO

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 31 JANVIER 2025

PRESIDENT

Monsieur POUL Jocelyn, Vice-Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [I] [A]

DEMANDERESSE

Madame [M] [B] NEE [F]

née le 17 Mars 1953 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 1]

Comparante en personne, assistée de Maître Aurélia DE LA ROCCA, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEURS

Madame [Z] [D]

née le 15 Décembre 1992 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 2]

Comparante en personne

Monsieur [X] [V] DIT [P]

né le 15 Juin 1992 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 2]

Non comparant, non représenté

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 08 NOVEMBRE 2024

JUGEMENT RENDU PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 10 JANVIER 2025,DATE PROROGEE AU 31 JANVIER 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé daté du 11 janvier 2016, Monsieur [K] [B] et Madame [M] [F] épouse [B] ont donné à bail à Madame [Z] [D] et Monsieur [X] [P] une maison d’habitation située à [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 600 € augmenté de 10 € à titre de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 12 janvier 2023, Monsieur [K] [B] et Madame [M] [F] épouse [B] ont fait signifier à Madame [Z] [D] un commandement de payer les loyers et de justifier de l’assurance, visant la clause résolutoire du bail, pour avoir paiement de la somme principale de 416 € représentant le reliquat des loyers et charges impayés au titre de la période de septembre à décembre 2022.

Par acte de commissaire de justice du 1er août 2024, Monsieur [K] [B] et Madame [M] [F] épouse [B] ont fait assigner Madame [Z] [D] et Monsieur [X] [P] sur le fondement de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, pour voir prononcer la résiliation du bail et l’expulsion des locataires, avec suppression du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux ; ils ont demandé en outre leur condamnation solidaire à faire procéder sans délai à la remise en état du sous-sol de la maison louée et de son installation électrique, sous astreinte de 100 € par jour de retard à l’expiration d’un délai de 15 jours suivant la signification du jugement à intervenir; ils ont sollicité en outre leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— loyers, charges et indemnité d’occupation : 893 €

— indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à libération des lieux : 630 €

— coût du remplacement d’une pompe de relevage : 448,80 €

— indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile : 1 500 €.

Monsieur [K] [B] est décédé le 5 septembre 2024.

Une évaluation de la situation financière de Madame [Z] [D] et Monsieur [X] [P] a été communiquée le 27 septembre 2024.

*

A l’audience du 8 novembre 2024, Madame [M] [F] veuve [B], conjoint survivant bénéficiaire de la totalité de la succession de son époux, assistée par son avocate, maintient ses demandes initiales, sauf à actualiser la dette de loyers à 876€. Il conviendra de se reporter à son acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Comparant en personne, Madame [Z] [D] reconnaît le montant de la dette, en sollicitant des délais de paiement. Elle affirme que le logement est assuré.

Elle soutient que la transformation des lieux a consisté en une salle de jeux et non une chambre, effectuée par des amis mais que ces derniers sont des professionnels ; que le sinistre subi est sans lien avec les travaux ; que désormais cette pièce a été réinstallée en garage.

Elle affirme que son chien n’a pas traversé le grillage de la propriété, contrairement à ce qui est indiqué en demande, que par ailleurs elle a demandé des travaux de mise en conformité, et que les locataires ne sont pas responsables du mauvais fonctionnement de l’évacuation des eaux usées.

Enfin, elle fait valoir que les bailleurs n’ont pas tenu leur promesse de faire changer le portail.

Cité à domicile, Monsieur [X] [P] n’a pas comparu et n’était pas représenté à l’audience.

*

A l’issue de l’audience il a été imparti à Madame [Z] [D] et Monsieur [X] [P] un délai expirant au 15 novembre 2024 pour justifier d’une assurance du bien loué.

Aucun document n’a été adressé au greffe dans le délai prescrit.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail

L’article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat résulte, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1227 du même code ajoute que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé :

— de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

— de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l’état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d’exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l’état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local;

— de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur ; la justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

En l’espèce, il résulte des débats que les défendeurs restent devoir à Madame [M] [F] veuve [B] la somme de 876 € au titre des loyers impayés, et ce en dépit d’un commandement de payer du 12 janvier 2023.

Par ailleurs, il n’est pas contesté que Madame [Z] [D] et Monsieur [X] [P] ont transformé une partie des lieux loués en aménageant une pièce du sous-sol, ce qui les a conduits à modifier l’installation électrique existante, alors qu’ils ne peuvent justifier d’un accord écrit des bailleurs, et que ces modifications ont perduré en dépit d’une mise en demeure qui leur a été adressée par un courrier du 16 mai 2024, et sans qu’il soit justifié de la remise en état.

Il sera aussi constaté que malgré les différentes demandes qui leur ont été faites, et particulièrement de la dernière en date, à l’audience, imposant de justifier d’une assurance, aucun élément ne permet de vérifier que les locataires ont bien assuré le logement loué.

S’il est avéré par les éléments du dossier que Madame [M] [F] veuve [B] a été agressée par le chien de Madame [Z] [D], qui a pu traverser le grillage séparant leurs propriétés, cette circonstance ne constitue pas un motif suffisant de résiliation du bail, étant observé par ailleurs que l’existence de nuisances sonores évoquées dans le corps de l’assignation n’est corroborée par aucune pièce ; en revanche, l’existence d’impayés, la transformation des lieux loués sans autorisation et l’absence d’assurance du logement sont autant d’éléments caractérisant le défaut de respect par les locataires de leurs obligations.

A l’inverse, les défendeurs ne justifient d’aucune de leurs allégations quant aux torts qu’ils imputent aux bailleurs.

En conséquence, le bail du 11 janvier 2016 sera résilié à leurs torts exclusifs.

Une indemnité mensuelle d’occupation de 630 € sera mise à leur charge jusqu’à restitution complète des lieux par remise des clés.

Par ailleurs, dans la mesure où le défaut d’assurance du logement expose Madame [M] [F] veuve [B] à un risque important dans l’hypothèse d’un sinistre, il convient d’écarter les dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution accordant un délai de deux mois aux occupants suivant le commandement de quitter les lieux.

Sur les autres demandes

L’article 1103 du code civil pose le prinicpe selon lequel les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 7-c de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 oblige le locataire à répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En l’espèce, Madame [Z] [D] et Monsieur [X] [P] seront solidairement condamnés au paiement de la somme non contestée de 876€ au titre des impayés de loyers et charges.

Par ailleurs, les éléments versés au débat montrent que, alors que la pompe de relevage a été installée le 6 février 2018, son remplacement a été nécessaire dès le 18 novembre 2018, en raison d’une mauvaise utilisation qui incombe ainsi nécessairement aux locataires. Ces derniers seront donc solidairement condamnés à en rembourser le coût à la bailleresse, pour un montant de 448,80 €.

Compte tenu des paiements partiels réalisés, de la situation financière des locataires, et de ce qu’il n’est pas justifié que les besoins de la créancière s’y opposent, les débiteurs seront autorisés à s’acquitter de la dette selon les modalités précisées au dispositif, conformément à l’article 1343-5 du code civil.

Enfin, dans la mesure où le bail est résilié par l’effet du présent jugement, les locataires ne sont plus légitimes à occuper les lieux,si bien qu’il ne peut être mis à leur charge d’obligation qui impliquerait pour eux de devoir s’y maintenir. La demande de remise en état des lieux sous astreinte devra donc être rejetée, étant précisé que la demanderesse pourra, le cas échéant, solliciter, dans le cadre d’une nouvelle instance, le remboursement de la remise en état qu’elle serait amenée à faire réaliser elle-même.

Sur les dépens et la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile

Tenus in solidum aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de justifier de l’assurance, les défendeurs seront aussi condamnés, par équité, à payer in solidum à Madame [M] [F] veuve [B] une indemnité de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE à la date du présent jugement, aux torts exclusifs des locataires, la résiliation du bail conclu le 11 janvier 2016 entre feu [K] [B] et Madame [M] [F] épouse [B] d’une part, Madame [Z] [D] et Monsieur [X] [P] d’autre part, portant sur le logement situé à [Adresse 4] ;

DIT qu’à compter de cette date, Madame [Z] [D] et Monsieur [X] [P] sont occupants sans droit ni titre du dit logement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [Z] [D] et Monsieur [X] [P] d’avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de leur chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est ;

ECARTE le délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue du relogement de Madame [Z] [D] et Monsieur [X] [P], en application des dispositions de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Madame [Z] [D] et Monsieur [X] [P] à payer à Madame [M] [F] veuve [B] la somme de 876 euros au titre des loyers impayés à la date du 8 novembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement Madame [Z] [D] et Monsieur [X] [P] à payer à Madame [M] [F] veuve [B] la somme de 448,80 euros au titre du remplacement de la pompe de relevage ;

AUTORISE Madame [Z] [D] et Monsieur [X] [P] à s’acquitter de leur dette en 20 mensualités de 65 euros chacune, outre une 21e mensualité représentant le solde, à payer le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT en revanche qu’en cas d’impayé à l’échéance fixée, le solde de la dette redeviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE Madame [Z] [D] et Monsieur [X] [P] in solidum à payer à Madame [M] [F] veuve [B] une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 630 euros à compter du 1er décembre 2024 jusqu’à libération des lieux par remise des clés ;

CONDAMNE Madame [Z] [D] et Monsieur [X] [P] in solidum à payer à Madame [M] [F] veuve [B] une indemnité de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

DÉBOUTE Madame [M] [F] veuve [B] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE in solidum Madame [Z] [D] et Monsieur [X] [P] aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE