Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – Palais de Justice

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 Mars 2025

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DEMANDEURS :

Monsieur [J] [D] [G] [X] [Y]

9 Rue de Bellevue

85800 SAINT-GILLES-CROIX-DE-VIE

Madame [I] [S] [N] [C] épouse [Y]

9 Rue de Bellevue

85800 SAINT-GILLES-CROIX-DE-VIE

représentés par Maître Magali TOCCO-PERIN, avocate au barreau de NANTES,

substituée par Maître Xin JACOB, avocat au sein du même barreau

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [T]

17 Yseron

44330 VALLET

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Noémie CLERGEAU

Greffier : Marie-Pierre KIOSSEFF lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 30 janvier 2025

Date des débats : 30 janvier 2025

Délibéré au : 27 mars 2025

RG N° N° RG 24/03603 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NNA3

Copies aux parties le :

CE + CCC à Maître Magali TOCCO-PERIN

CCC à Monsieur [E] [T] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 mai 2024, Monsieur [Y] [J] et Madame [Y] [I] ont donné à bail à Monsieur [T] [E], un logement situé 1 rue de la Taponnière à SAINT SÉBASTIEN SUR LOIRE (44230), étage 2, porte 16, outre un emplacement de parking numéro 24 pour un loyer mensuel de 700,00 euros, outre une provision sur charges de 90,00 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 1400 euros.

Des loyers restant impayés, par acte de commissaire de justice du 19 juin 2024, Monsieur [Y] [J] et Madame [C] [I] épouse [Y] ont fait signifier à Monsieur [T] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.

Par notification électronique du 20 juin 2024, Monsieur [Y] [J] et Madame [C] [I] épouse [Y] ont saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice du 7 octobre 2024, Monsieur [Y] [J] et Madame [C] [I] épouse [Y] ont assigné Monsieur [T] [E], devant le Juge des Contentieux de la Protection de Nantes, statuant en référé, aux fins de voir :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [E] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ;

autoriser l’inventaire et le transport des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais du locataire ;

condamner à titre provisionnel Monsieur [T] [E], au paiement des sommes suivantes :

— la somme de 5234,52 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés arrêtée fin août 2024, somme à parfaire au jour de l’audience ; avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours, outre les charges, soit la somme mensuelle de 790 euros à compter de la résiliation du bail et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;

— la somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens y compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture ;

ordonner l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée le 8 octobre 2024 à la préfecture.

A l’audience du 30 janvier 2025, Monsieur [Y] [J] et Madame [C] [I] épouse [Y], représentés, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 9184,52 euros arrêtée selon décompte du 13 janvier 2025.

Monsieur [T] [E], régulièrement assigné à personne, ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998 n’a pu être réalisée en l’absence de Monsieur [T] [E].

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [T] [E], assigné à personne, ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de L’État dans le département le 8 octobre 2024 soit six semaines au moins avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par Monsieur [Y] [J] et Madame [C] [I] épouse [Y] le 20 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance six semaines après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 juin 2024, les bailleurs ont fait délivrer à Monsieur [T] [E] un commandement de payer, régulier en la forme, pour un montant principal de 3654,52 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer. Ainsi, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 2 mai 2024 à compter du 1er août 2024.

En conséquence, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [E] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 2 mai 2024, du commandement de payer délivré le 19 juin 2024 et du décompte de la créance actualisé que Monsieur [Y] [J] et Madame [C] [I] épouse [Y] rapportent la preuve de la dette locative.

Aucune explication sur les conditions de la dette ou sur un éventuel paiement libératoire n’a été rapportée par Monsieur [T] [E]. Par ailleurs, l’assignation mentionne expressément la condamnation du locataire au paiement de l’arriéré de loyer et à l’indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux, de sorte que la créance sera actualisée, en dépit de l’absence de Monsieur [T] [E].

Le décompte versé fait apparaître un solde débiteur de 9184,52 euros arrêté selon au 13 janvier 2025. La créance étant justifiée pour ce montant, il convient en conséquence de condamner Monsieur [T] [E] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 5234,52 euros, et à compter de la signification de la présente décision sur le surplus.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 1er août 2024, Monsieur [T] [E] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi.

La dette d’indemnité d’occupation se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme de janvier 2025 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d’occupation prendra donc effet au 1er février 2025, jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [T] [E], aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 19 juin 2024, de l’assignation et de notification à la préfecture.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de Monsieur [Y] [J] et Madame [C] [I] la totalité des frais exposés afin de recouvrer les sommes dues. Il convient ainsi de condamner Monsieur [T] [E] à verser à Monsieur [Y] [J] et Madame [C] [I] épouse [Y] la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal,

RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent et par provision, vu l’urgence ;

DÉCLARONS recevable la demande aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 2 mai 2024 entre Monsieur [Y] [J] et Madame [C] [I] épouse [Y] d’une part, et Monsieur [T] [E] d’autre part, concernant les locaux situés 1 rue de la Taponnière à ST SEBASTIEN SUR LOIRE (44230), étage 2, porte 16, outre l’emplacement de parking numéro 24, sont réunies à la date du 1er août 2024 (6 semaines) ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [T] [E] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et ce, tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [E] à payer à Monsieur [Y] [J] et Madame [C] [I] épouse [Y] la somme de 9184,52 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 13 janvier 2025, échéance de janvier incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 7 octobre 2024 sur la somme de 5234,52 euros, et à compter de la signification de la présente décision sur le surplus;

CONDAMNONS Monsieur [T] [E] à verser à Monsieur [Y] [J] et Madame [C] [I] épouse [Y] l’indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce à compter de l’échéance de février 2025 et jusqu’à la libération définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [E] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 19 juin 2024, de l’assignation et de notification à la préfecture ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [E] à payer à Monsieur [Y] [J] et Madame [C] [I] épouse [Y] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTONS Monsieur [Y] [J] et Madame [C] [I] épouse [Y] de leurs autres demandes et prétentions ;

RAPPELONS que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction le 27 mars 2025.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE