5AA Minute N°

N° RG 24/00357 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GMCG

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 07 FEVRIER 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS

Madame DURBECQ Sophie, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [N] [R]

DEMANDERESSE

Madame [K] [C] NEE [W]

née le 26 Septembre 1948 à [Localité 2],

demeurant [Adresse 1]

Comparante en personne, assistée de Maître Aurélia DE LA ROCCA, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDERESSE

Madame [T] [F] NEE [H]

née le 28 Février 1968 à [Localité 3],

demeurant [Adresse 5]

Comparante en personne

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 11 OCTOBRE 2024

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 15 NOVEMBRE 2024, DATE PROROGEE AU 10 JANVIER 2025, PUIS 07 FEVRIER 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 22 mars 2013, [K] [C] née [W] a donné à bail à [T] [F] née [H] un logement situé [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 490,00 euros, et 20 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 janvier 2024, [K] [C] née [W] a fait signifier à [T] [F] née [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 9 599,40 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 30 janvier 2024, [K] [C] née [W] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 28 mai 2024, [K] [C] née [W] a fait assigner en référé [T] [F] née [H] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de [T] [F] née [H] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

— condamner [T] [F] née [H] au paiement provisionnel des sommes suivantes :

* 10 189,49 euros au titre de la dette locative arrêtée au 11 février 2024,

* une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à hauteur de 562,54, à compter du 12 février 2024 jusqu’à libération effective des lieux,

* 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

* les dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de [Localité 4] le 29 mai 2024.

À l’audience du 11 octobre 2024, [K] [C] née [W], assistée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 14 823,05 euros arrêtée au 11 octobre 2024, correspondant à deux ans de loyers impayés. Elle expose que le paiement du loyer courant n’a pas été repris et s’inquiète du devenir du logement si la locataire ne s’acquitte pas des factures d’électricité pendant l’hiver, et ne chauffe pas les lieux.

[T] [F] née [H] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette. Elle explique être dépassée par sa situation administrative et financière et avoir fait appel au concours d’une assistante sociale. Le dépôt d’un dossier de surendettement est envisagé. Elle souhaite quitter les lieux, mais ne dispose d’aucune perspective de relogement.

Elle explique percevoir 1 760 euros de salaire mensuel pour acquitter au surplus des mensualités de crédit à la consommation de 140 et de 70 euros, souscrits pour l’acquisition de son véhicule et pour des achats de vie courante. Elle ajoute que son budget est grevé par des saisies sur salaires en raison de factures impayées ; qu’elle ne peut pas compter sur des proches pour l’aider ; qu’elle assure le bien, qu’elle chauffe au pétrole.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 novembre 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal. En raison du placement en arrêt maladie du magistrat, ce délai a été prorogé au 10 janvier 2025, puis au 07 février 2025 en raison de la charge de travail du greffier du service.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 29 mai 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, [K] [C] née [W] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 30 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de [K] [C] née [W] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 22 mars 2013, du commandement de payer délivré le 29 janvier 2024 et du décompte de la créance actualisé au 11 octobre 2024 que [K] [C] née [W] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Au demeurant, ni le principe, ni le montant de la dette ne sont contestés.

Il convient néanmoins de déduire du décompte présenté la somme de 625 euros imputée pour des frais (frais de relance de 50 euros x 4 ; 10 euros ; 15 euros ; 20 euros x 3 ; 28 euros x 9 ; 48 euros ; 40 euros).

En conséquence, il convient de condamner [T] [F] née [H] à payer à [K] [C] née [W] une provision de 14 198,05 euros, au titre des sommes dues au 11 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Les stipulations contractuelles comme les termes du commandement de payer fixent à deux mois le délai consenti à la locataire pour d’acquitter de l’arriéré locatif. Ce délai sera donc retenu.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 29 janvier 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 30 mars 2024, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 22 mars 2013 à compter du 30 mars 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de [T] [F] née [H] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, [T] [F] née [H] expose qu’elle est dépassée par sa situation administrative et financière, dont le caractère obéré est renforcé par son isolement personnel.

Le diagnostic social et financier met en évidence une situation complexe liée à une surcharge de travail de la locataire, une souffrance psychologique, un budget particulièrement fragile en raison notamment du niveau d’endettement, un épuisement de la défenderesse qui justifie un accompagnement social qu’elle sollicite d’ailleurs.

Pour autant, l’importance et l’antériorité de l’arriéré, outre la situation financière exposée, ne permettent pas d’envisager que la locataire soit en capacité de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée, en sus du loyer courant.

Au demeurant, les conditions textuelles ne sont pas réunies, dès lors que la reprise du paiement du loyer courant n’est pas intervenue.

En conséquence, l’expulsion de [T] [F] née [H] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ces motifs s’étendent à l’octroi de délais de paiement non suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par [T] [F] née [H]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 30 mars 2024, [T] [F] née [H] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner [T] [F] née [H] à son paiement provisionnel à compter du 30 mars 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner [T] [F] née [H] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, d’assignation, et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner [T] [F] née [H] à payer à [K] [C] née [W] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DECLARONS recevable la demande de [K] [C] née [W] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 22 mars 2013 entre [K] [C] née [W] d’une part, et [T] [F] née [H] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 6], sont réunies à la date du 30 mars 2024,

CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de [T] [F] née [H] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue du relogement de [T] [F] née [H], en application des dispositions de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETONS la demande de délai pour quitter les lieux,

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par [T] [F] née [H] à compter du 30 mars 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNONS [T] [F] née [H] à payer à [K] [C] née [W] une provision de 14 198,05 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 11 octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNONS [T] [F] née [H] à payer à [K] [C] née [W] une provision sur l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 12 octobre 2024, échéance du mois d’octobre exclue, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

DISONS n’y avoir lieu d’accorder des délais de paiement, suspensifs ou non des effets de la clause résolutoire,

CONDAMNONS [T] [F] née [H] à payer à [K] [C] née [W] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS [T] [F] née [H] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 29 janvier 2024, d’assignation, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES