MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 23/01709 – N° Portalis DB3J-W-B7H-GBT6

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT DU 05 Septembre 2025

DEMANDERESSE :

E.U.R.L. GARAGE DE LA ZUP

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Chloé LUCAS-VIGNER, avocat au barreau de POITIERS,

DÉFENDERESSE :

Madame [Y] [B] épouse [P]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Frédérique PASCOT, avocat au barreau de POITIERS, avocat postulant, et M^e Jean Joseph CUSSAC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant,

LE :

Copie simple à :

— M^e LUCAS-VIGNER

— M^e PASCOT

Copie exécutoire à :

— M^e LUCAS-VIGNER

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Sébastien VANDROMME-DEWEINE, Juge

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux avocats.

GREFFIER : Marine GRANSAGNE, lors des débats

Edith GABORIT, lors de a mise à disposition

Débats tenus publiquement à l’audience à juge unique du 27 Mai 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 juillet 1991, M. [G] [B] a donné à bail commercial à la SARL des QUATRE CYPRES un local commercial d’une superficie de 245 m2, situé [Adresse 2] à [Localité 6], à effet au 1er octobre 1991, pour une durée de neuf ans, renouvelable par tacite reconduction, afin d’y exercer une activité de carrosserie automobile.

Par acte sous seing privé du même jour, M. [G] [B] a donné à bail civil à la SARL des QUATRE CYPRES un terrain à usage de parking, contigu au local commercial et situé également [Adresse 2] à [Localité 6], à effet au 1er octobre 1991, pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction.

Par acte notarié du 9 novembre 1991, M. [G] [B] a fait donation à sa fille Madame [Y] [B] épouse [P] de la nue-propriété de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 6], comprenant une maison et un terrain, et cadastré section CK numéro [Cadastre 1].

Par acte sous seing privé du 4 février 2010, M. [G] [B] a consenti à la SARL GARAGE de la ZUP, anciennement la SARL des QUATRE CYPRES, le renouvellement du bail commercial, portant sur le local situé [Adresse 2] à [Localité 6], de manière rétroactive à effet au 1er octobre 2009, date de la tacite reconduction.

Par acte sous seing privé, établi en novembre 2019 mais non daté, M. [G] [B] a consenti à la SARL GARAGE de la ZUP le renouvellement du bail commercial, pour une durée de neuf ans, à effet rétroactif à compter du 1er octobre 2018 et jusqu’au 30 septembre 2027, ce bail commercial unique portant désormais sur l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 6] comprenant « un local commercial à usage de garage et carrosserie automobile d’une superficie d’environ 245 m2, avec mezzanine partielle au-dessus et un terrain attenant à usage de parking ».

Par acte d’huissier de justice du 29 juin 2021, M. [G] [B] et Madame [Y] [B] épouse [P] ont signifié à la SARLU GARAGE DE LA ZUP un congé portant sur le bail commercial, en application de l’article L145-9 du code de commerce, à effet au 31 décembre 2021, avec offre d’indemnité d’éviction.

Par acte d’huissier de justice du même jour, ils ont signifié à la SARLU GARAGE DE LA ZUP un congé portant sur le bail civil à usage de parking, en application des articles 1713 et suivants du code civil, à effet au 30 septembre 2021.

Par acte d’huissier du 2 février 2022, M. [G] [B] et Madame [Y] [B] épouse [P] ont assigné en référé la SARLU GARAGE DE LA ZUP aux fins d’ordonner une expertise afin d’évaluer l’indemnité d’éviction.

Par ordonnance de référé du 27 avril 2022, le juge des référés du Tribunal judiciaire de POITIERS a fait droit à la demande d’expertise et désigné Monsieur [Z], expert-comptable, pour y procéder.

Le rapport d’expertise a été rendu le 6 mars 2023.

M. [G] [B] est décédé le 19 septembre 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 juin 2023, la société EURL GARAGE DE LA ZUP a assigné Madame [Y] [B] épouse [P] devant le Tribunal judiciaire de POITIERS aux fins, principalement, de contester la validité des congés qui lui ont été délivrés le 29 juin 2021.

En demande, suivant dernières conclusions notifiées par RPVA le 19 novembre 2024, L’EURL GARAGE DE LA ZUP demande au tribunal de notamment :

— Constater la validité du renouvellement de bail commercial conclu le 4 février 2010, ainsi que du renouvellement conclu en novembre 2019 avec effet au 1er octobre 2018 pour se terminer le 30 septembre 2027.

— En conséquence, constater la nullité des congés délivrés le 29 juin 2021.

— En conséquence, dire que le preneur ne pourra donner congé avec offre de renouvellement qu’à l’expiration du bail commercial le 30 septembre 2027.

— Pour le surplus, rejeter l’ensemble des demandes adverses ;

— En tout état de cause, condamner Mme [Y] [P] à verser au GARAGE DE LA ZUP une somme de 4 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers frais et dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande principale de constater la validité du renouvellement du bail commercial, elle fait valoir que M. [G] [B] s’est comporté comme le propriétaire apparent du local, si bien qu’en application de la théorie de l’apparence, le nu-propriétaire est engagé par les actes de renouvellement. Elle soutient être de bonne foi et qu’elle ne pouvait savoir que M. [G] [B] n’était pas le plein propriétaire du local loué, n’ayant jamais été informée de la donation en nue-propriété. Elle relève que les actes de renouvellement ont été rédigés par le conseil juridique de M. [G] [B], le cabinet JURICA, si bien qu’elle n’avait pas de raison de douter de sa capacité en raison de l’intervention d’un professionnel du droit. En conséquence, la société GARAGE DE LA ZUP soutient que les congés délivrés le 29 juin 2021 sont nuls, n’ayant pas repris les actes de renouvellement de bail consentis en 2010 et 2019. Elle précise que M. [G] [B] a toujours continué de gérer son patrimoine foncier.

Pour s’opposer à la demande reconventionnelle de Mme [Y] [P] en complément d’expertise, la société GARAGE DE LA ZUP fait valoir qu’il appartenait aux demandeurs en référé de solliciter une mission d’expertise et que le calcul de l’indemnité d’éviction a déjà été tranché par l’expert judiciaire. Elle soutient que Mme [Y] [P] produit des photos qui ne représentent pas le GARAGE DE LA ZUP (pièce adverse 13). Elle relève que les locaux situés [Adresse 2] ne sont pas accessoires mais sont essentiels à son activité commerciale, étant constitués d’un grand local pour effectuer la carrosserie, la mécanique, avec également une cabine de peinture et un bureau de réception, en plus du terrain de parking attenant pour stationner les véhicules. Elle précise que tous les travaux de carrosserie, de peinture, et toutes les expertises sont réalisées dans ces locaux du 50 et que le local situé [Adresse 4] ne constitue qu’un lieu d’accueil de la clientèle. Elle soutient exercer une seule activité commerciale, associée à un seul fonds de commerce indissociable, si bien que l’indemnité d’éviction doit évaluer la valeur du fonds de commerce, parce que toute son activité commerciale sera compromise par l’éviction des locaux situés [Adresse 2]. Elle en déduit que la demande de complément d’expertise est impossible en raison du caractère indissociable du fonds de commerce.

Par dernières conclusions signifiées par RPVA le 04 juin 2024, Madame [Y] [B] épouse [P] sollicite du tribunal de :

— Déclarer nuls l’ensemble des actes signés par M. [G] [B] seuls, savoir:

o L’acte de renouvellement en date du 4 février 2010 du bail commercial portant sur le local commercial sis à [Adresse 2],

o Le bail commercial qui aurait été signé le 4 février 2010 portant sur le terrain à usage de parking et ce en lieu et place du bail civil qui avait été consenti le 18 juillet 1991,

o Le renouvellement de bail commercial, non daté mais à effet du 1er octobre 2018, regroupant le bail à usage terrain parkings et le bail du bail sur le local de 245 m² en un seul bail commercial de 9 ans à effet du 1er octobre 2018,

— Déclarer en conséquence valable les congés délivrés le 29 juin 2021 à effet du 31 décembre 2021 portant sur le local commercial donné à bail le 18 juillet 1991.

— Désigner tel expert qui lui plaira avec pour mission d’évaluer l’indemnité d’éviction due ensuite du congé donné à la société GARAGE DE LA ZUP concernant exclusivement le local commercial de 245 m²les locaux sis au [Adresse 2] à l’exclusion du terrain à usage de parkings et sans tenir compte des locaux sis au [Adresse 4].

— Allouer aux défendeurs une somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du CPC.

Au soutien de sa demande principale de constater la nullité des actes de renouvellement du bail commercial, en application de l’article 595 alinéa 4 du code civil, Mme [Y] [P] fait valoir que les actes consentis par son père M. [G] [B] en 2010 et en 2019 sont nuls en ce qu’il a agi seul en tant qu’usufruitier, sans son accord en tant que nue-propriétaire. Elle conteste l’application de la théorie de l’apparence, qui suppose d’apporter la preuve d’une croyance légitime des tiers dans les pouvoirs du mandataire apparent et une erreur commune, en rappelant la jurisprudence restrictive de la Cour de cassation en la matière. Elle fait valoir qu’invoquer la théorie de l’apparence ne saurait couvrir la nullité des actes passés seuls par l’usufruitier. Elle relève que la société GARAGE DE LA ZUP ne peut se prévaloir de sa bonne foi au vu de l’acte de renouvellement du bail commercial en 2018 qui réunit le bail commercial et le bail civil, et qu’elle aurait dû vérifier la qualité de propriétaire de M. [G] [B]. Elle précise que le Cabinet JURICA est intervenu en qualité de rédacteur commun et qu’il appartient à la société GARAGE DE LA ZUP de rechercher sa responsabilité en raison d’une faute commise dans l’absence de vérification de la capacité des signataires.

Au soutien de sa demande reconventionnelle en complément d’expertise sur le fondement de l’article L145-14 du code de commerce, Mme [Y] [P] fait valoir que l’indemnité d’éviction doit être calculée en retenant seulement le chiffre d’affaires lié à l’activité exercée au [Adresse 2], alors que l’expert n’a pas fait de distinction entre les locaux. Elle soutient que la société GARAGE DE LA ZUP exerce son activité principale de vente et de carrosserie au [Adresse 4] et que les locaux du [Adresse 2] ne servent qu’à l’activité accessoire de peinture de carrosserie. Elle argue que l’expert judiciaire doit évaluer l’indemnité d’éviction due en prenant en compte uniquement la comptabilité des locaux du [Adresse 2], objet du bail commercial, et sans prendre en compte le terrain à usage de parking situé [Adresse 2] qui fait l’objet d’un bail civil.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 19 décembre 2024. L’affaire a été examinée à l’audience de plaidoirie du 27 mai 2025, à l’issue de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 5 septembre 2025, date à laquelle le jugement est rendu.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la validité des actes consentis seuls par M. [G] [B]

Aux termes de l’article 595 alinéa 4 du code civil, l’usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal. A défaut d’accord du nu-propriétaire, l’usufruitier peut être autorisé par justice à passer seul cet acte.

L’inobservation de cette règle protégeant les intérêts du nu-propriétaire est sanctionnée par la nullité relative de l’acte consenti par l’usufruitier seul.

Toutefois en application de la théorie de l’apparence, la nullité de l’acte consenti par l’usufruitier seul peut être écartée si le preneur justifie qu’il a légitimement cru en la qualité de propriétaire apparent de son bailleur, à condition d’apporter la preuve qu’il a traité de bonne foi sous l’empire d’une erreur commune. Le fait que l’usufruitier s’est comporté comme le seul et unique propriétaire pendant des années, notamment en percevant seul les loyers, ne suffit pas à caractériser la qualité de propriétaire apparent de l’usufruitier.

En l’espèce, au moment de l’acte de renouvellement du bail commercial en 2010 et de l’acte portant transformation des baux en un unique bail commercial et renouvellement du bail commercial en 2019, M. [G] [B] avait la qualité d’usufruitier de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2].

En sa qualité d’usufruitier, il ne pouvait consentir seul un bail commercial ni accorder le renouvellement d’un bail commercial. Ces actes sont nuls en ce qu’ils n’ont pas fait l’objet d’une approbation par Mme [Y] [P], en sa qualité de nue-propriétaire, ni d’une autorisation en justice à passer seul ces actes.

Toutefois se pose la question de l’application de la théorie de l’apparence en ce que M. [G] [B] se serait comporté à l’égard de la société GARAGE DE LA ZUP comme le propriétaire apparent par la signature de ces actes de renouvellement de bail commercial.

Au moment de la conclusion du bail commercial le 18 juillet 1991, M. [G] [B] avait la qualité de plein propriétaire des locaux.

Aucun élément ne permet de considérer que la société GARAGE DE LA ZUP était au courant de l’existence de la donation-partage établie le 9 novembre 1991 et de la qualité de nu-propriétaire de Mme [Y] [P]. Le garage n’a jamais été en contact avec Mme [Y] [P], avant la délivrance des congés du 29 juin 2021.

La société GARAGE DE LA ZUP a toujours traité avec M. [G] [B] et par l’intermédiaire de la société de conseil JURICA, qui était le seul interlocuteur de la société GARAGE DE LA ZUP lors de la conclusion de l’acte de renouvellement en 2019. Il ressort de l’acte établi en novembre 2019 que M. [G] [B] a demandé par l’intermédiaire de son conseil le renouvellement des deux baux.

Dans ces circonstances, la société GARAGE DE LA ZUP pouvait légitimement croire que M. [G] [B] avait toujours la qualité de propriétaire, ou du moins de mandataire apparent, M. [G] [B] ayant toujours continué à gérer son patrimoine foncier jusqu’à son décès. Cette croyance légitime est renforcée par l’intervention d’un professionnel du droit dans la rédaction des actes de renouvellement. Aucun élément ne permet de remettre en cause la bonne foi de la société GARAGE DE LA ZUP dans sa croyance de renouveler le bail commercial avec le propriétaire des locaux. M. [G] [B] s’est comporté auprès de son conseil comme le plein propriétaire des locaux, en étant à l’initiative du renouvellement du bail commercial et de l’unification des deux baux consentis sous un même bail commercial.

La société JURICA en tant que professionnel du droit mandaté par les parties pour rédiger les actes de renouvellement aurait dû vérifier la qualité de propriétaire de M. [G] [B] et a assurément manqué à ses obligations professionnelles de vérification des pouvoirs des parties. Il ne peut être reproché à la société GRAGE DE LA ZUP de ne pas avoir procédé à elle-même à des vérifications quant aux pouvoirs de M. [G] [B].

Au vu de ces éléments, il est possible de retenir que la société GARAGE DE LA ZUP a été victime d’une erreur commune légitime et qu’elle pouvait légitimement croire en la qualité de propriétaire ou mandataire apparent de M. [G] [B] pour consentir le renouvellement du bail commercial. En conséquence, les actes consentis seuls par M. [G] [B] en qualité d’usufruitier sont opposables à Mme [Y] [P].

En conclusion, l’acte de renouvellement de bail commercial consenti par M. [G] [B] seul le 4 février 2010, à effet au 1er octobre 2009, sera déclaré valide. L’acte consenti seul par M. [G] [B] valant transformation du bail civil en bail commercial, et renouvellement du bail commercial unique portant sur le local commercial et le terrain à usage de parking, à effet au 1er octobre 2018 jusqu’au 30 septembre 2027 sera déclaré valide.

Sur la validité des congés délivrés par M. [G] [B] et Mme [Y] [P]

En application des articles L145-4 et suivants du code de commerce, la durée du bail commercial ne peut être inférieure à neuf ans. Le preneur a droit au renouvellement du bail commercial. Le bailleur peut refuser le renouvellement à l’expiration de la durée de neuf ans, à condition de verser au preneur évincé une indemnité d’éviction.

Aux termes de l’article L145-9 du code de commerce, le bail commercial ne cesse que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

En l’espèce, par acte sous seing privé rédigé en novembre 2019 et non daté, M. [G] [B] a renouvelé le bail commercial portant sur l’ensemble immobilier du [Adresse 2], comprenant à la fois le local commercial et le terrain à usage de parking attenant, pour une durée de neuf ans, à compter du 1er octobre 2018 jusqu’au 30 septembre 2027.

Par acte délivré par huissier de justice en date du 29 juin 2021, M. [G] [B] et Mme [Y] [P] ont signifié un congé du bail commercial à la société GARAGE DE LA ZUP, pour reprendre la jouissance des lieux. Le congé délivré respecte le délai de préavis de six mois, prévoit une date de fin du bail au 31 décembre 2021 et précise l’offre de verser une indemnité d’éviction en application de l’article L145-9 du code de commerce.

Toutefois ce congé ne prend pas en compte le renouvellement du bail commercial à effet au 1er octobre 2018 jusqu’au 30 septembre 2027. Si ce congé respecte les formes prescrites, il ne respecte pas les conditions légales en matière de durée du bail commercial compte tenu du renouvellement du bail commercial jusqu’au 30 septembre 2027.

Par acte délivré par huissier de justice en date du 29 juin 2021, M. [G] [B] et Mme [Y] [P] ont signifié un congé du bail civil à la société GARAGE DE LA ZUP portant sur le terrain à usage de parking. Ce congé est nul compte tenu de la transformation du bail civil en bail commercial par l’acte précité ayant renouvelé le bail commercial unique.

En conclusion, les congés délivrés le 29 juin 2021 par M. [G] [B] et Mme [Y] [P] portant sur le bail commercial et sur le bail civil sont nuls.

Il appartient à Mme [Y] [P], en tant que pleine propriétaire des locaux du [Adresse 2] depuis le décès de M. [G] [B], de délivrer un nouveau congé pour reprise avec offre d’indemnité d’éviction à l’expiration de la durée du bail commercial, soit jusqu’au 30 septembre 2027.

Sur la demande reconventionnelle de Mme [Y] [P] en expertise judiciaire

En raison de la nullité des congés délivrés le 29 juin 2021 par M. [G] [B] et Mme [Y] [P], il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de nouvelle expertise judiciaire aux fins d’évaluation de l’indemnité d’éviction.

Mme [Y] [P] sera déboutée de sa demande reconventionnelle.

Sur les dépens et les mesures de fin de jugement

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Mme [Y] [P], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il convient de condamner Mme [Y] [P] à verser à la société GARAGE DE LA ZUP une somme au titre des frais irrépétibles qu’il est équitable de fixer à 4.000€ et de rejeter la demande de Mme [Y] [P] à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire des décisions de première instance est de plein droit, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Rien ne justifie en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE valide l’acte de renouvellement du bail commercial en date du 4 février 2010, à effet rétroactif au 1er octobre 2009, portant sur le local commercial situé [Adresse 2] à [Localité 6], consenti par M. [G] [B] à la société GARAGE DE LA ZUP ;

DÉCLARE valide l’acte de renouvellement du bail commercial, à effet rétroactif au 1er octobre 2018, portant sur le local commercial situé [Adresse 2] à [Localité 6] et le terrain à usage de parking attenant, consenti par M. [G] [B] à la société GARAGE DE LA ZUP ;

DIT que le bail commercial vient à expiration le 30 septembre 2027 ;

DÉCLARE nuls et sans effet les congés délivrés le 29 juin 2021 par M. [G] [B] et Monsieur Madame [Y] [B] épouse [P], portant sur les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 6] ;

REJETTE la demande d’expertise judiciaire sollicitée par Madame [Y] [B] épouse [P] ;

CONDAMNE Madame [Y] [B] épouse [P] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [Y] [B] épouse [P] à verser à la société GARAGE DE LA ZUP la somme de 4.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de Madame [Y] [B] épouse [P] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

MAINTIENT l’exécution provisoire en totalité ;

Le Greffier Le Président