Minute n°

RG N° RG 25/00110 – N° Portalis DB3J-W-B7J-GWPU

Nature de l’affaire : 5AA

Société HABITAT DE LA VIENNE

C/

[V] [Z]

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE CHATELLERAULT

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 07 NOVEMBRE 2025

Sous la Présidence de M. VANDROMME-DEWEINE Sébastien, Juge du tribunal judiciaire de POITIERS délégué dans les fonctions de Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal de proximité de CHATELLERAULT, assisté de Madame PILORGET Morgane Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 11 SEPTEMBRE 2025, le jugement suivant a été rendu :

ENTRE :

DEMANDERESSE

Société HABITAT DE LA VIENNE,

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M. [T] [X], muni d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [V] [Z]

né le 15 Janvier 1991 à GUYANE,

[Adresse 1]

[Localité 5]

Non comparant, non représenté

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EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 22 novembre 2023 à effet au 11 décembre 2023, HABITAT DE LA VIENNE a consenti à M. [V] [Z] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 2], pour dernièrement un loyer mensuel de 519,57 euros ainsi que 32,10 euros d’avance sur charges.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, HABITAT DE LA VIENNE a fait signifier à M. [V] [Z] le 03 janvier 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 740,86 euros.

Par acte de commissaire de justice du 16 mai 2025 remis à personne, HABITAT DE LA VIENNE a fait assigner M. [V] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Châtellerault, afin d’obtenir principalement que le bail soit résilié, que l’expulsion soit ordonnée, et que soit prononcée une condamnation au paiement des arriérés de loyers et de charges ainsi que la fixation d’une indemnité d’occupation.

L’affaire a été retenue à l’audience du 11 septembre 2025.

En demande, HABITAT DE LA VIENNE, se faisant représenter par son agent muni d’un pouvoir spécial, lequel se réfère à l’audience à son acte introductif d’instance complété par ses observations orales, demande au juge des contentieux de la protection de, notamment :

Constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;Condamner M. [V] [Z] à quitter le logement ;Ordonner à défaut l’expulsion de M. [V] [Z] ;Condamner M. [V] [Z] au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 1.056,96 euros arrêtée au 08 septembre 2025, outre intérêts légaux à compter du jugement ;Condamner M. [V] [Z] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au dernier loyer augmenté de la dernière provision mensuelle sur charges ;Condamner M. [V] [Z] aux dépens.

Au soutien de ses demandes, HABITAT DE LA VIENNE précise n’avoir aucun contact avec son locataire, lequel n’avait payé aucune somme depuis mars 2025, et qui n’a payé que 200 euros (soit environ le loyer résiduel du mois, augmenté de 70 euros) au 02 septembre 2025, à proximité de l’audience.

En défense, M. [V] [Z] n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 07 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande en résiliation.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à M. [V] [Z] le 03 janvier 2025, et une copie a été notifiée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 06 janvier 2025, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 16 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 16 mai 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 11 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par conséquent, la demande en constat d’acquisition de la clause résolutoire doit être déclarée recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

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En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article non numéroté dénommé « clause résolutoire »), laquelle mentionne spécifiquement un délai de deux mois et non six semaines ce qui s’interprète comme une stipulation plus favorable au locataire et qui doit ainsi être retenue. Par ailleurs le commandement de payer signifié le 03 janvier 2025 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 740,86 euros.

Il ne résulte d’aucun élément produit aux débats que la somme mentionnée dans le commandement de payer aurait été payée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance de cet acte.

Dès lors, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 03 mars 2025 à minuit, privant M. [V] [Z] de titre sur le logement à compter du lendemain.

Sur le montant de l’arriéré locatif.

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il résulte de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

HABITAT DE LA VIENNE produit aux débats un décompte aux termes duquel la dette de M. [V] [Z] s’élève à la somme de 1.056,96 euros au titre de l’arriéré locatif au 08 septembre 2025. Ce décompte inclut le paiement enregistré le 02 septembre 2025 pour 200 euros.

A défaut de comparution à l’audience de M. [V] [Z], il n’est produit devant le juge aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de la dette, même d’office, étant relevé que la somme de 91,33 euros pour « frais de poursuite » mise en compte le 31 janvier 2025 sur l’historique de compte, qui correspond au coût du commandement de payer, a déjà été déduite de ce calcul à la diligence de HABITAT DE LA VIENNE.

En conséquence, il sera prononcé contre M. [V] [Z] une condamnation à payer à HABITAT DE LA VIENNE la somme de 1.056,96 euros au titre de l’arriéré locatif au 08 septembre 2025, avec intérêts au taux légal sur le tout à compter du jour du jugement conformément à la demande.

Sur la demande d’expulsion et l’éventualité de délais.

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En vertu de l’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution, sauf disposition spéciale, l’expulsion ne peut être poursuivie notamment qu’en vertu d’une décision de justice.

La situation de M. [V] [Z] telle qu’elle résulte des éléments aux débats ne permet pas d’accorder des délais de paiement et ainsi de suspendre les effets de la résiliation du bail. Le seul paiement de 200 euros à quelques jours de l’audience, en l’absence de tout autre paiement depuis mars 2025, et alors que le locataire s’est abstenu de se présenter à l’audience du 11 septembre 2025 pour présenter ses explications au juge, ne permettent pas d’envisager l’octroi de délais pour régler la dette en se maintenant dans le logement.

En conséquence de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion de M. [V] [Z] sera ordonnée.

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Il n’y a pas lieu de réduire le délai prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Aucun élément des débats ne justifie d’accorder les délais prévus aux articles L412-2 et L412-3 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par M. [V] [Z] est régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point dans le présent jugement.

Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation.

Conformément à l’article 544 du code civil, le propriétaire d’un local occupé sans droit ni titre par un tiers a droit d’obtenir la condamnation de ce tiers à lui payer une indemnité d’occupation en compensation de l’atteinte à son droit de propriété.

En conséquence de son expulsion, il y a lieu de condamner M. [V] [Z] au paiement d’une somme pour la période courant depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire qui l’a rendu occupant sans droit ni titre, soit le 03 mars 2025, et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté de la provision sur charges tel qu’il aurait été dû si le bail se poursuivait, soit 551,67 euros outre indexation.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues d’avance au premier jour de chaque mois, génératrices d’intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité, mais dues seulement au prorata de l’occupation pour tout mois incomplet.

En conséquence de la condamnation précédemment allouée à hauteur de 1.056,96 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 08 septembre 2025, les indemnités d’occupation ne donneront lieu à condamnation qu’à compter du 1er septembre 2025, en ce qu’il résulte de la situation de compte produite aux débats que le loyer est mis en compte en fin de mois seulement, de sorte que l’arriéré locatif retenu par le présent jugement à 1.056,96 euros n’intègre pas les sommes dues pour septembre 2025.

Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision.

Sur les dépens.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner M. [V] [Z], ayant qualité de partie perdante, à supporter la condamnation aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 03 janvier 2025, de sa dénonce à la CCAPEX du 06 janvier 2025, de l’assignation du 16 mai 2025 et de sa notification à l’autorité préfectorale du 16 mai 2025.

Sur l’exécution provisoire.

Rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 22 novembre 2023 à effet au 11 décembre 2023 entre HABITAT DE LA VIENNE et M. [V] [Z] concernant le logement (et ses annexes) situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 03 mars 2025 ;

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CONDAMNE M. [V] [Z] à payer à HABITAT DE LA VIENNE la somme de 1.056,96 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 08 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du jour du jugement sur le tout ;

ORDONNE l’expulsion de M. [V] [Z], ainsi que celle de tout occupant lié, du logement situé [Adresse 2] et de ses locaux annexes (garage, jardin) ;

ORDONNE à M. [V] [Z] de libérer le logement et d’en restituer les clefs après état des lieux de sortie contradictoire ;

DIT qu’à défaut pour M. [V] [Z] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs, HABITAT DE LA VIENNE pourra, à expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à l’expulsion de M. [V] [Z] ainsi qu’à celle de tout occupant lié, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à réduire le délai prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à accorder les délais prévus aux articles L412-2 et L412-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [V] [Z] à payer à HABITAT DE LA VIENNE une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 551,67 euros (outre régularisation de charges locatives), ce à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, outre indexation comme si le bail se poursuivait, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues d’avance au premier jour de chaque mois, génératrices d’intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité, mais dues seulement au prorata de l’occupation pour tout mois incomplet ;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE M. [V] [Z] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 03 janvier 2025, de sa dénonce à la CCAPEX du 06 janvier 2025, de l’assignation du 16 mai 2025 et de sa notification à l’autorité préfectorale du 16 mai 2025 ;

MAINTIENT l’exécution provisoire ;

Le Greffier Le Juge

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