5AA Minute N°

N° RG 25/00101 – N° Portalis DB3J-W-B7J-GTTO

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 24 AVRIL 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS

Monsieur POUL Jocelyn, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [G] [S]

DEMANDEUR

EKIDOM (OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 7])

dont le siège social est sis [Adresse 5]

Représenté par Madame [H] [I], chargée de contentieux au sein du Pôle Précontentieux et Contentieux à la Direction de la Relation Clients, mandatée

DEFENDEURS

Madame [L] [J]

née le 09 Décembre 2001 à [Localité 9],

et

Monsieur [T] [R]

né le 13 Avril 2000 à [Localité 9],

demeurant tous deux [Adresse 4]

Représentés par Maître Lidwine REIGNE, avocat au barreau de POITIERS

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 28 MARS 2025

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 24 AVRIL 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 5 mars 2021, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 7], dénommé EKIDOM, a donné à bail à Madame [L] [J] et Monsieur [T] [R] un logement situé à [Localité 6] [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 483,63 € augmenté de la somme de 26,16 € à titre de provisions sur charges.

Le 28 octobre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Madame [L] [J] et Monsieur [T] [R] pour un montant de 2 188,88 € au titre des loyers et charges dus à cette date.

Par actes de commissaire de justice des 27 et 24 janvier 2025, l’Office Public de l’Habitat de Grand Poitiers a fait assigner Madame [L] [J] et Monsieur [T] [R] à comparaitre en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de POITIERS aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire;

— prononcer l’expulsion de Madame [L] [J] et Monsieur [T] [R] et de tous occupants de leur chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;

— condamner solidairement Madame [L] [J] et Monsieur [T] [R] au paiement d’une provision d’un montant de 3 692,72 € au titre des loyers et charges dus avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ainsi que d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation révisable d’un montant mensuel égal à celui du loyer et des charges ;

— condamner solidairement Madame [L] [J] et Monsieur [T] [R] au paiement d’une indemnité de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Un diagnostic social et financier de Madame [L] [J] et Monsieur [T] [R] a été communiqué en cours d’instance.

Lors de l’audience du 28 mars 2025, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 7] a maintenu ses demandes conformément à l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de l’impayé locatif à la somme de 4 380,53 € et à indiquer qu’il ne serait pas opposé à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, en contrepartie du versement de la somme de 105,84 € par mois en sus du loyer courant, cette somme représentant celle envisagée par la commission de surendettement des particuliers de la Vienne, saisie d’une demande d’apurement des dettes de Madame [L] [J] et Monsieur [T] [R].

L’Office Public de l’Habitat de [Localité 7] a par ailleurs fait valoir que si des dysfonctionnements éventuels du logement existent, ils ne sont pas en lien avec la dette, et que des travaux de réhabilitation sont prévus.

Madame [L] [J] et Monsieur [T] [R] concluent au débouté des demandes de l’Office Public de l’Habitat de [Localité 7], en soulevant l’existence d’une contestation sérieuse s’opposant à la fixation d’une provision à valoir sur le montant de leur dette locative ; ils expliquent à cet égard que le bailleur ne respecte pas son obligation de délivrance d’un logement décent, en ce sens que la pompe à chaleur est hors service depuis le mois de mai 2024, en sorte qu’ils ont dû utiliser un chauffage électrique fourni par le bailleur ayant entraîné une surconsommation d’électricité, et que par ailleurs le logement est devenu humide et présente de nombreuses moisissures. Ils estiment que ces dysfonctionnements justifieraient un abattement du montant du loyer et une indemnité compensatrice de leur trouble de jouissance qui viendraient en compensation de leur dette de loyers.

Madame [L] [J] et Monsieur [T] [R] ajoutent qu’en tout état de cause, le bailleur aurait renoncé à se prévaloir de la clause résolutoire du bail.

Le Conseil des défendeurs sollicite une indemnité de 1 200 € au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur la recevabilité

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 10 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur, personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, justifie avoir saisi la CAF de la Vienne le 5 avril 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la provision due

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige s’agissant d’un bail dont la rédaction est antérieure au 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui reprend les termes de la loi du 6 juillet 1989, à savoir une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 28 octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

Au vu du décompte actualisé produit, le bailleur justifie que lui est due la somme de 4 380,53 € au 10 mars 2025, incluant l’indemnité d’occupation pour le mois de février 2025.

Pour s’opposer à la mise en oeuvre de la clause résolutoire, Madame [L] [J] et Monsieur [T] [R] soutiennent dans un premier temps que le bailleur aurait renoncé à s’en prévaloir. Toutefois, l’examen des écritures de l’Office Public de l’Habitat de [Localité 7], et de ses conclusions déposées oralement permet d’établir qu’en réalité, le bailleur a simplement accepté que les effets de la clause résolutoire soient suspendus en contrepartie d’un règlement mensuel de 105,84 € en sus du loyer et des charges courants, ce qui ne constitue pas une renonciation pure et simple à la mise en oeuvre de la clause résolutoire.

Dans un second temps, Madame [L] [J] et Monsieur [T] [R] soutiennent qu’une contestation sérieuse s’opposerait à la mise en oeuvre de la clause résolutoire, et par conséquent à la résiliation du bail, en ce que le bailleur n’aurait pas respecté son obligation de délivrance d’un logement décent, et que ces manquements, s’ils étaient avérés, seraient de nature à justifier une réduction du montant du loyer et l’allocation d’une indemnité compensatrice des troubles de jouissance endurés.

Cependant, les désordres invoqués tenant à la panne de chauffage et à l’humidité qui s’en serait suivie ont débuté, selon les défendeurs, en mars 2024, alors que la dette de loyers a pris ses origines bien antérieurement, si bien que l’exception d’inexécution ne peut valablement être invoquée pour faire échec à la demande en acquisition de la clause résolutoire.

Ainsi, les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies, emportant constat de la résiliation du bail au 29 décembre 2024. La provision à valoir sur l’indemnité d’occupation est fixée à compter de cette date au montant du loyer en cours révisable suivant les règles applicables aux [Adresse 8], augmenté des charges.

Le montant de la dette de loyers et charges ne rencontrant aucune contestation sérieuse, dès lors que la compensation invoquée avec la créance éventuelle des défendeurs ne pourra être tranchée qu’au principal, il convient de condamner solidairement Madame [L] [J] et Monsieur [T] [R] à verser à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 7] une provision de 4 380,53 €, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision comme sollicité dans l’assignation.

Sur les délais de paiement

Conformément à l’article 24 VI (2°) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, l’exigibilité de la dette ainsi que les effets de la clause résolutoire du contrat de bail seront suspendus selon les modalités précisées dans le dispositif de la décision.

Sur les dépens

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner Madame [L] [J] et Monsieur [T] [R] in solidum aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.

Ni l’équité ni la situation économique respective des parties ne justifiant l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, les demandes formées de ce chef aussi bien que sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 seront rejetées.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance rendue contradictoirement et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DÉCLARONS recevable l’action de l’Office Public de l’Habitat de [Localité 7] ;

CONSTATONS à la date du 29 décembre 2024 la résiliation du bail conclu entre l’Office Public de l’Habitat de [Localité 7] d’une part, Madame [L] [J] et Monsieur [T] [R] d’autre part, portant sur le logement situé à [Localité 6] [Adresse 1]), [Adresse 3] ;

FIXONS le montant de la provision à valoir sur l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [L] [J] et Monsieur [T] [R] à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 7] à une somme égale au montant du loyer mensuel (532,12 €) révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, augmenté des provisions sur les charges récupérables (31,19 €) qui seront à régulariser ;

CONDAMNONS solidairement Madame [L] [J] et Monsieur [T] [R] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 7] une provision de 4 380,53 € (quatre mille trois cent quatre-vingts euros, cinquante-trois centimes) à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 10 mars 2025, incluant l’indemnité de février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS cependant à Madame [L] [J] et Monsieur [T] [R] des délais de paiement sur le fondement des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

AUTORISONS en conséquence Madame [L] [J] et Monsieur [T] [R] à s’acquitter de ladite dette, en sus du paiement du loyer courant et des charges, à raison de 24 mensualités de 105,84 € (cent cinq euros, quatre-vingt-quatre centimes), outre une 25e mensualité qui devra solder la dette en principal, frais et intérêts, chacune étant payable au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DISONS que pendant le cours du délai ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et que si les modalités d’apurement précitées sont intégralement respectées par Madame [L] [J] et Monsieur [T] [R], la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DISONS en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer ou des charges à son terme exact, sans nouvelle formalité :

la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié de plein droit,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,qu’à défaut par Madame [L] [J] et Monsieur [T] [R] d’avoir libéré les lieux et ce à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, le sort des meubles encore présents étant réglé conformément aux dispositions de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution,Madame [L] [J] et Monsieur [T] [R] seront tenus in solidum (jusqu’à temps que, le cas échéant, l’un quitte le logement avant l’autre et le fasse connaître au bailleur, ce dont il devra pouvoir justifier, et après quoi seul l’occupant restant y sera tenu) : au paiement d’une provision sur l’indemnité mensuelle d’occupation telle que fixée plus haut, à compter de la déchéance du délai de paiement et jusqu’à libération effective des lieux ;DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département aux fins d’information ;

DISONS n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [L] [J] et Monsieur [T] [R] in solidum aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS