5AA Minute N°

N° RG 25/00282 – N° Portalis DB3J-W-B7J-GWQP

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 12 SEPTEMBRE 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS

Madame DURBECQ Sophie, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [O] [S]

DEMANDERESSE

S.C.I. UPPERTWO

dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Frédérique PASCOT, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEUR

Monsieur [P] [R]

né le 17 Décembre 1990 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 3]

Non comparant, non représenté

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 04 JUILLET 2025

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 01 AOUT 2025, DATE PROROGEE AU 12 SEPTEMBRE 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé à effet en date du 29 novembre 2024, la SCI UPPERTWO, a donné à bail à [P] [R] un logement situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 800 €.

Le 27 février 2025, la SCI UPPERTWO a fait signifier à [P] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 1 100 € au titre des loyers et charges dus à cette date.

Par acte de commissaire de justice du 15 mai 2025, la SCI UPPERTWO a fait assigner à comparaître en référé [P] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de POITIERS aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire ;

— prononcer l’expulsion de [P] [R] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— supprimer le délai de 2 mois suivant le commandement de quitter les lieux, et, à titre subsidiaire, le réduire ;

— condamner [P] [R] au paiement d’une provision d’un montant de 3 300 € au titre des loyers et charges arrêtés au 2 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 27 février 2025 pour la somme de 1 100 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus ;

— condamner [P] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal à celui du loyer révisable et des charges, soit la somme de 800 euros par mois ;

— condamner [P] [R] au paiement d’une indemnité de 1200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

A l’audience du 4 juillet 2025, la SCI UPPERTWO, régulièrement représentée par son Conseil, a maintenu ses demandes et a déposé son dossier, en précisant que le locataire avait fait l’objet d’une condamnation pénale.

Il sera renvoyé à l’assignation délivrée par le bailleur pour un plus ample exposé de ses moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

[P] [R], qui a été cité à étude, n’est ni présent, ni représenté.

La décision, qui sera réputée contradictoire, a été mise en délibéré pour être rendue le 1er août 2025, date prorogée au 12 septembre 2025 en raison de la charge de travail du greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur la recevabilité

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 16 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

En outre, la SCI UPPERTWO a saisi la Commission de coordination des actions de préventions des expulsions locatives (CCAPEX) de la Vienne, par voie électronique, le 3 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la provision due

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, toutefois, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui reprend les termes de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version antérieure aux dispositions précitées, à savoir une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

Le commandement de payer qui a été délivré reprend cette durée, plus favorable au locataire, et qui sera donc retenue.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 27 février 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies en l’espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 28 avril 2025. Le locataire est donc tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail s’était poursuivi.

Au vu du décompte actualisé produit, le bailleur justifie que lui est due la somme de 4 900 € au 4 juillet 2025, incluant l’indemnité d’occupation pour le mois de juillet 2025.

Tant l’obligation que le montant de celle-ci n’étant ni sérieusement contestables ni contestés, il convient de condamner [P] [R] à verser à la SCI UPPERTWO une provision de 4 900 €, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 100 euros à compter du 27 février 2025, date de délivrance du commandement de payer, et de la décision, s’agissant du surplus.

Le locataire ne comparaît pas à l’audience. En outre, il ne s’est par présenté au rendez-vous qui lui a été fixé auprès du CCAS de [Localité 4], aux fins d’établissement d’un diagnostic social et financier de sa situation.

En l’absence d’éléments sur la situation du locataire, d’une part, mais surtout, d’autre part, en l’absence de reprise du paiement des loyers courants, et enfin, en l’absence de l’accord du bailleur, il ne peut être statué sur l’ocroi de délais de paiement, suspensifs ou non des effets de la clause résolutoire.

L’expulsion sera ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.

Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du codes des procédures civiles d’exécution :

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

En l’espèce, si le bailleur verse aux débats des copies de conversations intervenues sur un groupe Whatsapp, outre une coupure de presse relative à des faits sériels d’escroquerie ayant donné lieu à une condamnation pénale, pièces qui suggèrent qu’elles s’appliquent au locataire, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner [P] [R] aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.

L’équité commande par ailleurs que [P] [R] soit condamné à payer à la SCI UPPERTWO une indemnité de 1 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DÉCLARONS recevable l’action de la SCI UPPERTWO ;

CONSTATONS à la date du 28 avril 2025 la résiliation du bail conclu entre La SCI UPPERTWO et [P] [R], portant sur le logement [Adresse 2] ;

CONSTATONS que depuis cette date, [P] [R] est occupant sans droit ni titre du dit logement ;

DISONS qu’à défaut pour [P] [R] d’avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

DISONS qu’en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue du relogement de [P] [R], en application des dispositions de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS le montant de la provision, à valoir sur l’indemnité d’occupation mensuelle due, à une somme égale au montant du loyer, outre les charges récupérables ;

CONDAMNONS [P] [R] à payer à la SCI UPPERTWO une provision de 4 900 €, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations arrêtés au 4 juillet 2025, incluant l’indemnité de juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 27 février 2025 sur la somme de 1 100 euros, et à compter de la présente décision, s’agissant du surplus ;

CONDAMNONS à compter du 1er août 2025 et jusqu’à libération des lieux par remise des clés, [P] [R] à payer à la SCI UPPERTWO une provision sur l’indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au loyer en cours (800 €), outre la provision sur charges qui sera à régulariser ;

CONDAMNONS [P] [R] aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS [P] [R] à payer à la SCI UPPERTWO la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES