5AA Minute N°

N° RG 24/00523 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GOCQ

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 07 FEVRIER 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS

Madame DURBECQ Sophie, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [N] [U]

DEMANDEUR

HABITAT DE LA [Localité 6] – O.P.H. DE LA [Localité 6]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Monsieur [L] [S], assistant contentieux, mandaté

DEFENDEUR

Monsieur [P] [C]

né le 30 Janvier 1990 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 2]

Non comparant, non représenté

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 11 OCTOBRE 2024

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 15 NOVEMBRE 2024, DATE PROROGEE AU 10 JANVIER 2025, PUIS AU 07 FEVRIER 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 6 mai 2020, l’Office Public de l’Habitat de la [Localité 6], dénommé HABITAT DE [Localité 4], a donné à bail à [P] [C] un logement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 316,43 € outre une avance sur charges de 58,59 euros.

Le 13 mars 2024, un commandement de justifier d’une assurance, d’une part, et de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, d’autre part, a été signifié au locataire pour un montant en principal de 1 480,97 € au titre des loyers et charges dus à cette date.

Par acte de commissaire de justice du 28 juin 2024, le représentant d’HABITAT DE LA VIENNE a fait assigner le locataire à comparaître en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de POITIERS aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail tant du chef du défaut d’assurance habitation que par l’effet du jeu de la clause résolutoire ;

— prononcer l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;

— condamner le locataire au paiement d’une provision d’un montant de 2 710,91 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 19 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du jour de la demande ;

— condamner le locataire au paiement d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal à celui du loyer révisable et des charges à compter de la décision à intervenir ;

— condamner le locataire à verser la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Lors de l’audience du 11 octobre 2024, le représentant d’HABITAT DE LA [Localité 6] comparant en personne a maintenu ses demandes conformément à l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser l’arriéré locatif à la somme de 4 091,27 euros arrêtée au 10 octobre 2024 (frais d’acte inclus).

[P] [C], quoique régulièrement assigné par acte remis à personne, n’est ni présent, ni représenté.

Un diagnostic social et financier a été transmis, faisant état de l’absence d’ [P] [C] au rendez-vous fixé, et de difficultés anciennes de gestion.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 novembre 2024. En raison du placement en arrêt maladie du magistrat, ce délai a été prorogé au 10 janvier 2025, puis au 07 février 2025 en raison de la charge de travail du greffier du service.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur le défaut de compaution des parties

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, [P] [C], assigné à personne, ne comparaît pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 3 juillet 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, le bailleur, personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, justifie avoir saisi la CAF de [Localité 4] le 17 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi du 06 juillet 1989.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut d’assurance, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement visant la clause résolutoire stipulée au bail a été signifié à [P] [C] le 13 mars 2024.

[P] [C] n’a pas justifié de la souscription d’un contrat d’assurance habitation.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont incontestablement réunies à l’expiration du délai d’un mois à compter du commandement de payer, soit, le 14 avril 2024. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 6 mai 2020 à compter du 14 avril 2024.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de [P] [C] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, selon les modalités précisées au dispositif.

Sur la résiliation du bail et la provision due

Au surplus, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, dans sa version applicable au litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui reprend les termes de la loi du 6 juillet 1989, à savoir une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 13 mars 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies en l’espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 14 mai 2024, sous cette précision que la résiliation est acquise pour les raisons précitées, à la date du 14 avril 2024, et pour un motif exclusif de l’octroi de délais de paiement. L’indemnité d’occupation est fixée à compter de cette première date au montant du loyer en cours, révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, augmenté des charges, le tout selon les modalités précisées au dispositif.

Au vu du décompte actualisé produit, le bailleur justifie que lui est due la somme de 3 942,47 € au 4 octobre 2024, incluant l’indemnité d’occupation pour le mois de septembre 2024, et une fois déduits les frais de poursuite devant être pris en compte au titre des dépens.

La consultation du décompte fait apparaître qu’en toute hypothèse, le paiement du loyer et des charges courantes n’a pas repris.

Tant l’obligation que le montant de celle-ci n’étant ni sérieusement contestables ni contestés, il convient de condamner le locataire à verser au bailleur une provision de 3 942,47 €, avec intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2024 sur la somme de 1 480,97 €, et à compter de la présente ordonnance pour le surplus.

Il sera en outre condamné à verser au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle et provisionnelle qui sera égale au montant du loyer en cours si le bail n’avait pas été résilié (342,95 €) et révisable selon les règles applicables aux organsimes HLM, outre le montant des provisions sur charges récupérables qui seront à régulariser (68,04 €).

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner le défendeur aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.

En outre, il sera condamné au versement de la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les demandes plus amples ou contraires des parties seront rejetées.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contantieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent:

DÉCLARONS recevable l’action de l’Office Public de l’Habitat de la [Localité 6], dénommé HABITAT DE [Localité 4] ;

CONSTATONS à la date du 14 avril 2024 la résiliation du bail conclu entre l’Office Public de l’Habitat de la [Localité 6] d’une part, bailleur, et [P] [C] d’autre part, preneur, portant sur le logement situé [Adresse 3] ;

CONSTATONS que depuis cette date, [P] [C] est occupant sans droit ni titre du dit logement ;

DISONS qu’à défaut pour [P] [C] d’avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

DISONS qu’en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue du relogement de [P] [C], en application des dispositions de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

FIXONS à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation due à une somme égale au montant du loyer, révisable suivant les règles applicables aux organsimes HLM, outre les charges récupérables ;

CONDAMNONS [P] [C] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 4] une provision de 3 942,47 € (trois mille neuf cent quarante deux euros et quarante sept centimes) à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 4 octobre 2024, incluant l’indemnité de septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2024 sur la somme de 1 480,97 €, et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS à compter de l’échéance du 5 octobre 2024, et jusqu’à libération des lieux par remise des clés, [P] [C] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 4] une provision sur l’indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au loyer en cours (342,95 €) révisable suivant les règles applicables aux organsimes HLM, outre la provision mensuelle sur charges qui sera à régulariser (68,04 €);

CONDAMNONS [P] [C] à payer à l’Office Public de l’Habitat de la [Localité 6] une indemnité de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS [P] [C] aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût de l’assignation, et celui du commandement de payer ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS