5AA Minute N°

N° RG 25/00154 – N° Portalis DB3J-W-B7J-GURH

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 13 JUIN 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS

Madame DURBECQ Sophie, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [P] [Y]

DEMANDERESSE

Madame [N] [B]

née le 03 Mai 1952 à [Localité 2],

demeurant [Adresse 3]

Représentée par Maître Frédérique PASCOT, avocat au barreau de POITIERS, substituée par Maître Damien GENEST, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDERESSE

Madame [V] [I]

née le 10 Juin 1996 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 1]

Non comparante, non représentée

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 09 MAI 2025

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 13 JUIN 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé à effet du 25 août 2008, Monsieur et Madame [B] ont donné à bail à [K] [T] un logement, sis [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel révisable de 435 €, outre une provision sur charges de 39 euros.

Selon avenant en date du 2 mars 2020, à effet du 1er mars 2020, le transfert du bail à [V] [I] a été convenu entre Monsieur et Madame [B] [E] et [N], par l’intermédiaire de leur mandataire la SARL CARNOT IMMOBILIER exerçant sous l’enseigne LAFORET, d’une part, [K] [T], d’autre part, et [V] [I], enfin.

Le 14 novembre 2024, [N] [B] a fait signifier à [V] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de

1262,50 € au titre des loyers et charges dus à cette date.

Elle a saisi par voie électronique la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la [Localité 6] le 26 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 6 mars 2025, [N] [B] a fait assigner à comparaître en référé [V] [I], demeurant à cette même adresse, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de POITIERS aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire ;

— prononcer l’expulsion de [V] [I] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— condamner [V] [I] au paiement d’une provision d’un montant de

3 255,64€ au titre des loyers et charges dus ; ainsi que d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal à celui du loyer révisable et des charges, à savoir 536,59 euros ;

— condamner [V] [I] au paiement d’une indemnité de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 9 mai 2025, [N] [B], par la voix de son Conseil, reprend les chefs de demandes exposés dans son assignation.

[V] [I], qui a été citée à étude, n’est ni présente, ni représentée.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures de celles-ci conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

La décision, qui sera réputée contradictoire, a été mise en délibéré pour être rendue le 13 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur la recevabilité

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 10 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la provision due

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige s’agissant d’un bail dont la rédaction est antérieure au 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, toutefois, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui reprend les termes de la loi du 6 juillet 1989, à savoir une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 14 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies en l’espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 15 janvier 2025. La locataire est donc tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail s’était poursuivi.

Déduction faite des frais de relance, au vu du décompte actualisé produit, le bailleur justifie que lui est due la somme de 3 618,63 € au 1er mai 2025, incluant l’indemnité d’occupation pour le mois de mai 2025.

Tant l’obligation que le montant de celle-ci n’étant ni sérieusement contestables ni contestés, il convient de condamner [V] [I] à verser à [N] [B] une provision de 3 618,63 € au titre des loyers et charges dus au 1er mai 2025, appel du mois de mai inclus.

La situation de [V] [I], qui ne comparaît pas à l’audience, est inconnue.

En outre, le diagnostic social et financier n’a pas été établi, faute pour la locataire de s’être présentée au rendez-vous fixé.

En l’absence de reprise du paiement du loyer courant, d’une part, d’accord de la bailleresse, d’autre part, et de connaissance de la situation de la défenderesse, enfin, aucun délai de paiement, suspensif ou non des effets de la clause résolutoire, ne peut lui être accordé.

L’expulsion sera ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner [V] [I] aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.

En outre, elle sera condamnée à verser à [N] [B] la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DÉCLARONS recevable l’action de [N] [B] ;

CONSTATONS à la date du 15 janvier 2025 la résiliation du bail conclu entre [N] [B], d’une part, et [V] [I], d’autre part, portant sur le logement sis [Adresse 5] ;

CONSTATONS que depuis cette date, [V] [I] est occupante sans droit ni titre du dit logement ;

DISONS qu’à défaut pour [V] [I] d’avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

DISONS qu’en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue du relogement de [V] [I], en application des dispositions de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS le montant de la provision, à valoir sur l’indemnité d’occupation mensuelle due, à une somme égale au montant du loyer, outre les charges récupérables ;

CONDAMNONS [V] [I] à payer à [N] [B] une provision de 3 618,63 € au titre des loyers et charges dus au 1er mai 2025, appel du mois de mai inclus;

CONDAMNONS à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à libération des lieux par remise des clés, [V] [I] à payer à [N] [B] une provision sur l’indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au loyer en cours (536,59 €) et aux provisions sur charges récupérables ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS [V] [I] aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer, celui de l’assignation, ainsi que le coût de la notification à la Préfecture ;

CONDAMNONS [V] [I] à payer à [N] [B] la somme de 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES