TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Emmanuel COSSON ; S.C.I. STEDA

Pôle civil de proximité

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PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/02887 – N° Portalis 352J-W-B7J-C75EG

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 16 décembre 2025

DEMANDEUR

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 2], représenté par son syndic le CABINET PIIC dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par M^e Emmanuel COSSON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0004

DÉFENDERESSE

S.C.I. STEDA, dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mona LECHARNY, Juge, statuant en juge unique

assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 octobre 2025

Délibéré le 16 décembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 décembre 2025 par Mona LECHARNY, Juge assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 16 décembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/02887 – N° Portalis 352J-W-B7J-C75EG

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

la S.C.I. STEDA est propriétaire des lots n°52 et n°69 situés au sein d’un immeuble sis [Adresse 1], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 avril 2025 remis à personne morale, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la S.A.R.L. PIIC, a fait assigner la S.C.I. STEDA devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

7929,24 euros au titre des charges de copropriété impayées au 03 avril 2025, 2e trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;240 euros au titre des frais nécessaires ;1200 euros à titre de dommages et intérêts ;3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 28 octobre 2025 à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la S.A.R.L. PIIC et représenté par son conseil, actualise le montant de la dette au titre des charges de copropriété impayées à la baisse, à hauteur de 6585,42 euros, compte tenu des paiements effectués par la société défenderesse, et maintient l’intégralité de ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance, pour le surplus.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assigné à personne morale, la S.C.I. STEDA ne comparait pas et n’est pas représenté. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Il a été sollicité la production, en cours de délibéré, d’un extrait Kbis à jour pour la S.C.I. STEDA, ce qui a été produit le 29 octobre 2025.

Après clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 16 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, il convient de relever que si le Kbis produit laisse apparaître que la S.C.I. STEDA a été radiée d’office du registre du commerce et des sociétés de Dieppe le 03 avril 2025 à raison d’une cessation d’activité à effet au 31 octobre 2017, cette radiation n’a pas pour effet de lui faire perdre sa personnalité morale et une action en justice intentée postérieurement à la radiation demeure recevable (Cass. Com. 24 juin 2020, pourvoi n°18-14.248).

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 35-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Il appartient, en outre, à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, conformément à l’article 1353 du code civil.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant notamment aux débats :

le relevé de propriété pour les lots n°52 et n°69 ;un relevé de compte individuel pour la période du 1er avril 2017 (date de naissance de la dette) au 03 avril 2025 ;les appels de fonds pour la période susvisée ;le contrat de syndic ;une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception distribuée le 25 janvier 2025 ;les procès-verbaux des assemblées générales annuelles en date des 27 juin 2017, 26 juin 2018, 25 juin 2019, 10 décembre 2020, 30 juin 2021, 08 juin 2022, et 18 juillet 2024 ayant régulièrement approuvé les comptes, voté les budgets prévisionnels et fixé le montant de la cotisation obligatoire du fonds de travaux sur cette période, outre :s’agissant de l’assemblée générale du 27 juin 2017 le vote de travaux pour le bâtiment C avec appel de fond au 10 septembre 2017 ;s’agissant de l’assemblée générale du 10 décembre 2020 le vote de travaux de sécurisation du bâtiment C avec appels de fond au 15 mars et 15 mai 2021 ;s’agissant de l’assemblée générale du 08 juin 2022 le vote d’une mission d’étude en vue de travaux de ravalement de façade du bâtiment C avec appels de fond au 15 septembre et 15 octobre 2022 ;le procès-verbal de l’assemblée générale spéciale du 22 janvier 2024 ayant voté la réalisation de travaux de ravalement de façade avec isolation thermique pour le bâtiment C avec appels de fond au 05 mars, 05 avril, 05 mai et 05 juin 2024 ;les attestations de non recours contre ces assemblées générales.

Il ressort du décompte produit arrêté au 03 avril 2025 que le compte de copropriétaires de la S.C.I. STEDA était débiteur à cette date de la somme de 8169,24 euros, appel de charges du 2e trimestre 2025 inclus, dont il convient de déduire la somme de 360 euros correspondant aux frais de mise en demeure (mises en demeure des 18 novembre 2019, 16 avril 2022 et 22 janvier 2025), soit un montant de 7809,24 euros hors frais.

La S.C.I. STEDA, ni comparante ni représentée, n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause le principe et l’exigibilité de cette dette.

En revanche, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la S.A.R.L. PIIC, indique, à l’audience, que la S.C.I. STEDA a procédé à un règlement, et produit, en ce sens, un décompte actualisé faisant apparaître un règlement de 3000 euros effectué par la S.C.I. STEDA le 25 juillet 2025. Conformément aux règles d’imputation des paiements, et notamment aux dispositions de l’article 1256 du code civil, il convient d’imputer ce règlement au montant de la dette précédemment rappelé.

Il convient, par ailleurs de rappeler, qu’en l’absence de la S.C.I. STEDA à l’audience, seuls les versements qu’elle a effectués peuvent être pris en compte. Les nouveaux appels de fond, non visés dans l’assignation ne seront, quant à eux, pas retenus, car non soumis au contradictoire.

Par conséquent, la S.C.I. STEDA sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], la somme de 4809,24 euros au titre des charges impayées pour la période du 1er avril 2017 au 03 avril 2025, appels provisionnels du 2e trimestre 2025 inclus.

En application de l’article 1236-1 du code civil, cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 janvier 2025.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Par « frais nécessaires » au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. Il convient, à ce titre, de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de relance multiples, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour « suivi de contentieux » ou « suivi de procédure », qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les propriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, il y a lieu de déduire de les sommes de 120 euros réclamées pour les mises en demeure des 18 novembre 2019 et 16 avril 2022 à défaut de preuve d’envoi de ses mises en demeure.

Il est en revanche justifié de l’envoi de la mise en demeure du 22 janvier 2025 par lettre recommandée avec accusé de réception.

La S.C.I. STEDA sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], la somme de 120 euros au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. Ce mécanisme, appelé anatocisme, est destiné à compenser le préjudice du créancier pour le retard de paiement et inciter le débiteur à y mettre fin.

En l’espèce, la capitalisation des intérêts, qui a été sollicitée, sera ordonnée.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années, malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, et au regard, notamment, des nombreuses années d’impayés, ce qui n’a pu que placer la copropriété dans une situation particulièrement délicate, il convient de condamner la S.C.I. STEDA à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la S.A.R.L. PIIC, la somme de 900 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Enfin, selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la S.C.I. STEDA, partie perdante, sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

Par ailleurs, pour recouvrer sa créance, le syndicat des copropriétaires s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle la S.C.I. STEDA sera condamné.

Enfin, la nature du litige étant compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, pôle civil de proximité, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la S.C.I. STEDA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la S.A.R.L. PIIC, la somme de 4809,24 euros (quatre mille huit cent neuf euros et vingt-quatre centimes) au titre des charges impayées pour la période du 1er avril 2017 au 03 avril 2025, appels provisionnels du 2e trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 22 janvier 2025 ;

CONDAMNE la S.C.I. STEDA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la S.A.R.L. PIIC, la somme de 120 euros (cent vingt euros) au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE la S.C.I. STEDA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la S.A.R.L. PIIC, la somme de 900 euros (neuf cents euros) à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la S.C.I. STEDA au paiement des entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNE la S.C.I. STEDA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la S.A.R.L. PIIC, la somme de 600 euros (six cents) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Le greffier La juge