MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 24/00540 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GI2G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT DU 25 Novembre 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [J] [F]

né le 24 Avril 1953 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 2]

Représenté par M^e Frédérique PASCOT, avocat au barreau de POITIERS,

Madame [K] [Z] épouse [F]

née le 07 Septembre 1954 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Frédérique PASCOT, avocat au barreau de POITIERS,

DÉFENDEURS :

Maître [S] [B] ès qualité de mandataire judiciaire de la SCCV LES BALCONS DU REMPART, demeurant [Adresse 3]

Représenté par M^e Thomas RIVIERE, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant, et M^e Yann MICHOT, avocat au barreau de POITIERS, avocat postulant

SCCV LES BALCONS DU REMPART

immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 837 663 616, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège sis [Adresse 1]

Représentée par M^e Thomas RIVIERE, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant, et M^e Yann MICHOT, avocat au barreau de POITIERS, avocat postulant

LE :

Copie simple à :

— M^e PASCOT

— M^e MICHOT

Copie exécutoire à :

— M^e PASCOT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Sébastien VANDROMME-DEWEINE, Juge

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux avocats.

GREFFIER : Edith GABORIT, cadre greffière, lors de l’audience de plaidoiries, et Damien LEYMONIS, greffier placé, lors de la mise à disposition

Débats tenus publiquement à l’audience à juge unique du 23 Septembre 2025.

Jugement rendu par mise à disposition au greffe le 25 Novembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Vu l’assignation du 22 février 2024 par M. [J] [F] et Mme [K] [Z] épouse [F] contre la SCP SILVESTRI-[B] prise en la personne de Me [S] [B] ès qualité de mandataire judiciaire de la SCCV LES BALCONS DU REMPART (jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux du 02 décembre 2022) devant le tribunal judiciaire de Poitiers (1ère chambre civile) en fixation d’une créance au passif de la procédure collective en raison des désordres affectant les travaux livrés ;

Vu l’assignation du 15 avril 2024 par M. [J] [F] et Mme [K] [Z] épouse [F] contre la SCCV LES BALCONS DU REMPART aux fins d’intervention forcée, et la jonction ;

Vu les dernières écritures respectives des parties aux dates suivantes :

— M. [J] [F] et Mme [K] [Z] épouse [F] : 23 juillet 2025 ;

— la SCCV LES BALCONS DU REMPART et Me [S] [B] ès qualité de mandataire judiciaire de la SCCV LES BALCONS DU REMPART : 25 juin 2025 ;

Vu l’ordonnance de clôture au 20 mars 2025 et l’ordonnance du 09 avril 2025 de révocation de clôture, fixation au fond et annonce d’une nouvelle clôture à prononcer à l’audience ;

Vu les débats à l’audience du 23 septembre 2025 ;

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la clôture de la mise en état.

Par application des articles 798 et suivants du code de procédure civile, et conformément à l’ordonnance du juge de la mise en état du 09 avril 2025 ayant fixé, sans clôture, l’affaire à l’audience du 23 septembre 2025 en annonçant une clôture à cette date, il y a lieu de prononcer la clôture à la date du 23 septembre 2025.

Sur la fin de non-recevoir tirée des formalités de la procédure collective.

Par application combinée des articles 789 6° et 802 du code de procédure civile, sauf à ce que leur cause survienne ou soit révélée après l’ordonnance de clôture, les fins de non-recevoir relèvent de la compétence exclusive du juge de la mise en état.

La SCCV LES BALCONS DU REMPART et son mandataire judiciaire soulèvent devant le tribunal l’irrecevabilité des demandes présentées contre elles pour défaut de respect de formalités imposées par la procédure de redressement judiciaire affectant la SCCV, ce que les demandeurs contestent.

Toutefois, sans même examiner ces contestations, le tribunal doit seulement relever qu’il n’a pas le pouvoir d’examiner la fin de non-recevoir présentée tardivement devant le juge du fond.

Il est par ailleurs justifié d’une déclaration de créance provisionnelle pour les sommes en litige dans la présente instance (pièce demandeurs n°11, ordonnance du juge-commissaire du 02 février 2024).

En conséquence, il convient de trancher le litige au fond.

Sur les demandes de M. [J] [F] et Mme [K] [Z] en fixation de créances au passif de la procédure collective de la SCCV LES BALCONS DU REMPART.

L’article 1646-1 alinéa 1Er du code civil dispose que : « Le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code. »

L’article 1792 du code civil dispose que : « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère. »

L’article 1642-1 du code civil dispose notamment que : « Le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. »

L’article 1231-1 du code civil dispose que : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

Il est rappelé à relever que la forclusion, évoquée par la SCCV LES BALCONS DU REMPART et son mandataire judiciaire sans pour autant présenter de fin de non-recevoir en conséquence (laquelle échapperait de toute manière au pouvoir du juge du fond), ne peut pas être prise en considération par le juge du fond.

Désordre n°1 : contre-pente et eau stagnante sur le balcon.

Les époux [F] ont réceptionné les travaux avec ici une réserve (pièce demandeurs n°2), réserve dont rien ne prouve qu’elle aurait été levée depuis lors à l’initiative des époux [F] (y compris après l’intervention de reprise du 24 mars 2021 évoquée à l’expertise), de sorte que la responsabilité de la SCCV LES BALCONS DU REMPART ne peut être examinée que sur les fondements de la responsabilité contractuelle et des autres garanties attachées au contrat.

L’expert judiciaire a relevé qu’après écoulement de l’eau selon la pente moyenne de 1cm/1,5cm, il demeure au centre du balcon une flaque de 1 m2 environ et d’une hauteur de 1 à 2 mm (rapport, page 10).

Il n’y a pas lieu de s’interroger sur la réunion des conditions de la garantie décennale, s’agissant d’un désordre réservé. Il convient seulement de constater une pente manifestement insuffisante en dépit de travaux de reprise, ce qui se traduit par une stagnation d’eau, laquelle est en elle-même dangereuse en considération du risque de glissade sur un balcon.

Par conséquent, il y a lieu d’admettre au passif de la procédure collective de la SCCV LES BALCONS DU REMPART le coût des travaux de reprise.

A partir du devis aux débats (pièce demandeurs n°19), le chiffrage du coût des travaux de reprise de ce désordre est de 2.594,92 euros TTC. Si l’expert (rapport, page 17) a retenu qu’en l’état ces travaux pouvaient aboutir à une surélévation par rapport au sol fini qui serait contraire au DTU, cet élément n’interdit pour autant pas l’indemnisation sur la base de ce devis à défaut de tout autre élément pertinent, charge aux demandes de parvenir avec l’artisan à une solution qui demeure conforme au DTU.

Désordre n°2 : coulure de crépi ciment sur l’enduit derrière la descente de pluie.

Ce désordre n’a pas été réservé (pièce demandeurs n°2) mais il a été signalé dans le mois de la prise de possession par les acquéreurs (pièce demandeurs n°3).

L’expert judiciaire le décrit comme une coulure de quelques gouttes d’un produit d’étanchéité appliqué dans le caniveau de l’étage supérieur après réception (rapport, page 11).

Sans considération à nouveau pour les seuils de gravité de la garantie décennale ici inapplicable, il convient de retenir que ce dommage oblige la SCCV LES BALCONS DU REMPART à réparation en tant que désordre apparent signalé dans le mois de la prise de possession.

Le chiffrage de l’indemnité est fixé au titre du désordre n°4.

Désordre n°3 : enduit gratté marqué sur la partie droite du balcon.

Comme le précédent, ce désordre n’a pas été réservé (pièce demandeurs n°2) mais il a été signalé dans le mois de la prise de possession par les acquéreurs (pièce demandeurs n°3).

L’expert judiciaire a relevé ici une trace d’enduit de ravalement plus claire dont il n’est pas possible de déterminer l’origine, mais que l’expert attribue aux travaux courant mars 2021 pour la reprise de la contre-pente sur le balcon des époux [F] (rapport, page 11).

Ce désordre apparent signalé dans le mois de réception oblige la SCCV LES BALCONS DU REMPART à indemniser les époux [F] du coût des travaux de reprise.

Le chiffrage de l’indemnité est fixé au titre du désordre n°4.

Désordre n°4 : traces de reprises de mciro-fissures de seuil.

Comme le précédent, ce désordre n’a pas été réservé (pièce demandeurs n°2) mais il a été signalé dans le mois de la prise de possession par les acquéreurs (pièce demandeurs n°3).

L’expert judiciaire relève que, sous la grille, les microfissures du seuil du balcon ont été reprises au mastic noir (rapport, page 12).

Ce désordre apparent signalé dans le mois de réception, et qui demeure existant malgré le fait qu’il puisse être caché par la grille en temps normal, oblige la SCCV LES BALCONS DU REMPART à indemniser les époux [F] du coût des travaux de reprise.

Le coût de reprise des désordres n°2, 3 et 4 correspond à l’ensemble des postes dans le devis SAS RIV’DECOR (pièce demandeur n°30) soit 803 euros TTC.

Désordre n°5 : traces d’écailles de peinture sur le nez-de-balcon.

Pas de demande.

Désordre n°6 : nourrice d’eau non peinte dans le placard buanderie.

Comme le précédent, ce désordre n’a pas été réservé (pièce demandeurs n°2) mais il a été signalé dans le mois de la prise de possession par les acquéreurs (pièce demandeurs n°3).

L’expert a relevé le défaut de finition apparent résultant de l’absence de protection durant les travaux de peinture projetée et l’absence de nettoyage ensuite (rapport, page 13).

Les époux [F] soulignent à juste titre que la notice descriptive prévoyait deux couches de peinture pour toutes les canalisations apparentes (point 2.8.4.2.).

La SCCV LES BALCONS DU REMPART est obligée à réparation de ce défaut signalé dans le mois de la prise de possession.

Le coût des travaux de reprise de ce désordre est justifié suivant devis SAS RIV’DECOR (pièce demandeurs n°21) à 165 euros TTC.

Désordre n°7 ; peinture autour des bouches de VMC.

Pas de demande.

Désordre n°8 : absence de finition et surépaisseur des cloques au niveau de la peinture des plafonds de la salle de bain et du séjour à proximité du coffrage.

Il est fait mention de cloques dans la peinture posée tout le long de la poutre de la salle cuisine/séjour dès le courrier du 30 mars 2021 (pièce demandeur n°3).

A cela s’ajoute le constat par l’expert de travaux de reprise partiels et de ce fait inesthétiques du 30 avril 2021 à la suite d’une fuite le 10 avril 2021 d’une canalisation de l’étage supérieur passant dans un soffite du plafond (rapport, page 14).

Ce désordre, pour partie apparent dans le mois de la prise de possession, pour le reste relevant de la responsabilité contractuelle, oblige la SCCV LES BALCONS DU REMPART à réparation.

Le coût des travaux réparatoires pour ce désordre est justifié suivant devis SAS RIV’DECOR à hauteur de 834,35 euros TTC.

Désordre n°9 : nombreux défauts de ratissage sur le plafond du séjour.

Ce défaut réside dans la perception, sous certains angles et en lumière rasante, de traces de ratissage de l’enduit projeté.

Il peut être considéré que ce désordre a été signalé le 30 mars 2021, en ce que sont dénoncées les finitions de peinture d’une manière générale (pièce demandeurs n°3).

Toutefois, ainsi que le retient l’expert, à défaut de justification du fait que les documents contractuels auraient fixé un seuil de qualité imposant que le résultat fini satisfasse au niveau de finition A, il convient de retenir que ce défaut est conforme au niveau de finition B normalement attendu.

Désordre n°10 : Préparation rebouchage enduit et peinture peu soignée sur ouverture placoplâtre de la poutre d’habillage d’une canalisation.

Il s’agit essentiellement d’une écaille de peinture d’environ 1cm2, qui n’a pas été enduite et poncée avant une remise en peinture au titre de la réparation de la fuite du 10 avril 2021.

S’agissant de travaux de réparation postérieurs au 10 avril 2021, il ne peut être considéré qu’il s’agit d’un défaut apparent signalé dans le mois de la prise de possession.

Le caractère mineur du défaut, mis en balance avec l’absence de justification suffisante du fait qu’un niveau de finition A pouvait être attendu, impose d’écarter la responsabilité de la SCCV LES BALCONS DU REMPART.

Désordre n°11 : présence d’un coffrage dans le séjour.

Il s’agit ici, tel que décrit par l’expert, du soffite de plafond intérieur venant habiller le passage, dans l’appartement des époux [F], de la canalisation de l’appartement de l’étage supérieur (rapport, page 15).

Il ne s’agit à l’évidence pas d’un désordre signalé à réception ni dans le mois de la prise de possession.

Le passage d’une canalisation d’un appartement privatif par un autre appartement privatif, même dissimulée dans un coffrage de soffite, constitue nécessairement une servitude au sens de la loi.

Or, il n’est pas justifié que le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ainsi que sa modification (pièces demandeurs n°15 et 16) organisent ce type de servitude. Sur ce point, il est indifférent d’une part que le soffite ait été prévu dans le dossier de consultation des entreprises (DCE), d’autre part que le plan de vente précise l’absence de figuration des soffites, en ce que ces documents ne suffisent pas à justifier la restriction au droit de propriété que constitue le passage d’une servitude de canalisation dans un appartement privatif au sein d’une copropriété.

Il est justifié de retenir une faute engageant la responsabilité contractuelle de la SCCV LES BALCONS DU REMPART.

L’indemnisation de la présence d’une servitude de canalisation, matérialisée par un soffite en plein séjour, dont les acquéreurs n’avaient pas été informés antérieurement à leur achat, aboutit à une moins value qui peut être évaluée à 10.000 euros.

Désordre n°12 : infiltrations d’eau dans le cellier.

Ce désordre, décrit par l’expert (rapport, page 16), ni réservé ni dénoncé dans le mois de la prise de possession, et dont le degré de gravité le qualifie comme désordre décennal en ce que les infiltrations d’eau venant mouiller un mur intérieur compromettent l’habitabilité du bien, ouvre droit pour les époux [F] la garantie décennale de la SCCV LES BALCONS DU REMPART.

Les époux [F] justifie d’un départ de leurs locataires courant 2023 qui a été motivé par les fuites dans le cellier, et ils indiquent avoir dû supporter une période de deux mois sans locataires, puis avoir dû diminuer le loyer pour retirer du bail le cellier en raison des infiltrations d’eau (pièces demandeurs n°25 à 29). En considération de l’ensemble de ces éléments, il convient de fixer à 3.500 euros le préjudice subi.

Désordre n°13 : carrelage de la salle de bain.

Ce désordre, décrit par l’expert (rapport, page 16), réservé ni dénoncé dans le mois de la prise de possession, mais dont le degré de gravité ne le qualifie pas comme désordre décennal en ce qu’il s’agit essentiellement d’une défaillance des joints, favorisant à terme un décollement du carrelage, mais sans impropriété à destination ni atteinte à la solidité, se qualifie comme un dommage intermédiaire, ouvrant pour les époux [F] un droit à réparation sur le fondement contractuel.

Sur les travaux réparatoires, dès lors que la mauvaise qualité des joints a abouti à favoriser le décollement du carrelage en ce que les pièces aux débats justifient de cette aggravation dans le temps (pièce demandeurs n°29), alors le tribunal ne peut suivre l’expert en ce qu’il conclut qu’il est suffisant d’intervenir sur les joints sans réfection du carrelage, et il faut au contraire valider une solution de technique de reprise intégrale du carrelage, ce que le devis DEGUEULE chiffre à 944,24 euros TTC.

Désordre n°14 : passage d’eau au niveau des joints de la douche.

Pas de demande maintenue.

Sur le total des dommages et intérêts dus par la SCCV LES BALCONS DU REMPART au titre des désordres retenus ci-dessus.

L’addition de l’ensemble des chiffrages retenus ci-dessus aboutit à une somme de 18.841,51 euros, qui sera ainsi fixée au passif de la procédure collective de la SCCV LES BALCONS DU REMPART.

Le surplus des demandes de chaque partie est rejeté.

Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision.

La SCCV LES BALCONS DU REMPART et Me [S] [B] ès qualité de mandataire judiciaire de la SCCV LES BALCONS DU REMPART supportent in solidum les dépens, y compris ceux de référé (RG 22/52), la présente décision valant fixation au passif de la procédure collective pour le montant de l’ensemble des dépens.

La SCCV LES BALCONS DU REMPART et Me [S] [B] ès qualité de mandataire judiciaire de la SCCV LES BALCONS DU REMPART doivent in solidum payer aux époux [F] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la présente décision valant fixation au passif de la procédure collective pour ce montant. Il n’y a lieu à aucune autre condamnation sur le même fondement.

Rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la clôture de la mise en état à la date du 23 septembre 2025 ;

DIT n’y avoir lieu à examiner la fin de non-recevoir opposée par la SCCV LES BALCONS DU REMPART et Me [S] [B] ès qualité de mandataire judiciaire de celle-ci, tirée des formalités de la procédure collective ;

FIXE au passif de la procédure de redressement judiciaire de la SCCV LES BALCONS DU REMPART (jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux du 02 décembre 2022 – RG 22/8322) une créance de 18.841,51 euros à titre indemnitaire au profit de M. [J] [F] et Mme [K] [Z] épouse [F] ;

CONDAMNE in solidum la SCCV LES BALCONS DU REMPART et Me [S] [B] ès qualité de mandataire judiciaire de la SCCV LES BALCONS DU REMPART aux dépens, y compris ceux de référé (RG 22/52), la présente décision valant fixation au passif de la procédure collective pour le montant de l’ensemble des dépens ;

CONDAMNE in solidum la SCCV LES BALCONS DU REMPART et Me [S] [B] ès qualité de mandataire judiciaire de la SCCV LES BALCONS DU REMPART à payer à M. [J] [F] et Mme [K] [Z] épouse [F] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la présente décision valant fixation au passif de la procédure collective pour ce montant ;

REJETTE toute autre demande ;

MAINTIENT l’exécution provisoire en totalité ;

Le Greffier, Le Président,