Tribunal Judiciaire de Pontoise, 18 juin 2021, n° 21/14

TJ Pontoise 18 juin 2021

Arguments

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Autre
Droit de préemption exercé
La cour a décidé de surseoir à statuer sur la fixation du prix en raison de la suspension de l'exécution de la décision de préemption par le juge des référés du Tribunal Administratif.
Autre
Suspension des effets de la décision de préemption
La cour a constaté que la poursuite des opérations manquait de base légale et a donc décidé de surseoir à statuer.
Rejeté
Demande de commission d'agence
La cour a rejeté cette demande en raison du sursis à statuer sur la fixation du prix.
Rejeté
Frais engagés pour la présente instance
La cour a jugé qu'il n'était pas inéquitable de laisser à la charge de chaque partie ses propres frais.

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Sur la décision

Référence :	TJ Pontoise, 18 juin 2021, n° 21/14
Numéro(s) :	21/14

Sur les parties

Avocat(s) :	Barbara RIVOIREFrédéric LEVYJonathan AZOGUIDominique LEBRUN
Cabinet(s) :	CABINET GENTILHOMME
Parties :	ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D' ILE DE FRANCE c/ SCI D' EZANVILLE VII

Texte intégral

Des minutes du greffe du Tribunal judiciaire de PONTOISE DU 18 juin 2021 a été extrait le jugement dont la teneur suit :

N° RG 21/14 – N° Portalis DB3U-W-B7F-L6F3

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE

C/ Casamenwoh terp

SCI D’EZANVILLE VII

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

--- 0008000===---

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

-0008000=^B^O^S

JUGEMENT D’EXPROPRIATION

TITULAIRE DU DROIT DE PREEMPTION:

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (EPFIF), sis […]

représenté parMe Frédéric LEVY (Cabinet DS AVOCATS), avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Dominique LEBRUN, avocat postulant au barreau du VAL D’OISE

PREEMPTEE:

SCI D’EZANVILLE VII, sise […] représentée par Maître Barbara RIVOIRE (SCP LONQUEUE, SAGALOVITSCH, EGLIE-RICHTERS & Associés), avocat plaidant au barerau de PARIS et par MaÏtre Fanny COUTURIER, avocat postulant au barreau du VAL D’OISE

INTERVENANT :

FRANCE DOMAINE : Monsieur Frédéric CHOLLET, Commissaire du

Gouvernement

COMPOSITION DU TRIBUNAL : MEs sind

Gérard MOREL, Vice-Président au Tribunal Judiciaire de PONTOISE, Juge de l’Expropriation du VAL D’OISE, désigné, pour la durée restant à courir, à compter du 2 septembre 2019 par ordonnance n°229/2019 en date du 30 août 2019 de Monsieur le Premier Président de la Cour d’Appel de VERSAILLES, et par ordonnance modificative n°266/2019 en date du 24 septembre 2019, en conformité des articles R 211-1 à R 211-2 du Code de l’Expropriation;

a rendu le jugement dont la teneur suit :

***000§o0o***

Vu la requête en date du 19 mars 2021 formée par l’EPFIF, représenté par M^e Frédéric LEVY (Cabinet DS AVOCATS), avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Dominique LEBRUN, avocat postulant au barreau du VAL D’OISE ;

Vu l’ordonnance en date du 30 mars 2021 fixant au 11 mai 2021 l’appel des parties et le transport sur les lieux ;

Vu le procès-verbal de transport sur les lieux ;

^Vu mémoire du titulaire du droit de préemption en date du 19 mars 2021 et le mémoire en réponse et récapitulatif en date du 7 mai 2021;

Vu le mémoire en réponse et aux fins de sursis à statuer de la SCI DU VAL D’EZANVILLE VII en date du 23 avril 2021;

Vu les conclusions du Commissaire du Gouvernement en date du 3 mai 2021;

Vu le Code de l’expropriation ;

Gérard MOREL, Juge de l’expropriation, assisté de Céline TERREAU, Greffier;

A entendu en audience publique du 11 mai 2021:

ME Louis CHEVALIER (Cabinet DS AVOCATS), assistant l’EPFIF

Maître Jonathan AZOGUI (SCP LONQUEUE, SAGALOVITSCH, EGLIE RICHTERS & Associés), assistant la SCI DU VAL D’EZANVILLE VII
Monsieur Frédéric CHOLLET, commissaire du gouvernement

L’affaire a été mise en délibéré au 18 juin 2021.

EXPOSE DU LITIGE

Il s’agit de l’exercice d’un droit de préemption par l’EPFIF suite à la cession du lot n°1 dépendant du bien constitué par la parcelle cadastrée section AB422 dont est propriétaire la SCI DU VAL D’EŽANVILLE VII sise […], lieudit « la Croix de Moisselles » d’une contenance de 2094m².

Suite à une déclaration d’intention d’aliéner reçue en mairie le 28 octobre 2020 moyennant le prix de 336 000€ en sus d’une commission d’agence à la charge de l’acquéreur de 26208€ TTC, l’EPFIF, délégataire du droit de préemption de la commune, a décidé d’exercer son droit de préemption par décision n°2100013 du 27 janvier 2021 au prix de 117 000€ en ce compris la commission d’agence mentionnée dans la DIA.

Aucun accord sur le prix n’étant intervenu entre les parties, l’EPFIF a saisi le juge de l’expropriation par mémoire du 19 mars 2021 aux fins de fixation judiciaire du prix.

Le transport sur les lieux a été effectué le 11 mai 2021. Il a donné lieu à

l’établissement d’un procès-verbal descriptif, annexé au présent jugement.

Le local dont s’agit est un un local d’activité à usage commercial d’une surface de 585m² comprenant un espace de stockage, deux bureaux et des sanitaires.

OFFRE

Dans son dernier mémoire, l’EPFIF demande au juge de l’expropriation de :

-surseoir à statuer dans l’attente qu’un jugement au fond soit intervenu sur la utense demande d’annulation de la décision de préemption ber

-à titre subsidiaire, fixer le prix d’aliénation de la parcelle AB422 à la somme de 117 000€ en ce compris les frais de commision d’agence

-rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions de la défenderesse à la présente instance.

L’EPFIF produit les termes de comparaison suivants :

-acte de vente du 28 juin 2017 publié au SPF d’Ermont sous le n°2017P03844 portant sur un local commercial (bâtiment de plain pied avec espace de vente non couvert) de 400m² de surface utile sur la parcelle D489 à Belloy en France au prix de 750€/m²

-acte de vente du 31 août 2017 publié au SPF d’Ermont sous le numéro 2017P04872 portant sur un bâtiment à usage commercial et industriel d’une surface de 700m² avec emplacements de stationnement à l’avant sur la parcelle cadastrée section ZD257 à Belloy en France au prix de 789€ par m²

-acte de vente en date du 12 septembre 2017 publié au SPF d’Ermont sous le n°2017P06964 portant sur un local à usage d’entrepôt divisé en hall d’exposition, bureaux, ateliers, sanitaires d’une surface utile de 690m² sur les parcelles cadastrées section AC 375, 464, 511 et 515 à Ecouen au prix de 435€ par m²

Jor

-acte de vente du 20 décembre 2019 publié au SPF d’Emont sous le n°2020P00054 portant sur un ensemble immobilier à usage d’entrepôt, d’activités et du bureau composé d’un rez de chaussée et d’un étage partiel d’une surface de 2700m² sur la parcelle cadastrée section AR99 à Domont au prix de 861€ par m²

DEMANDE

Dans son mémoire, la SCI DU VAL D’EZANVILLE VII demande au juge de l’expropriation de :

A titre liminaire : Ca se

-surseoir à statuer compte tenu de la suspension des effets de la décision de préemption du 27 janvier 2021 par une ordonnance du juge des référés du tribunal

administratif de Cergy en date du 20 avril 2021 privant ainsi la saisine et l’office du juge de l’expropriation de base légale

-surseoir à statuer dans l’attente de la notification par l’EPFIF du récépissé de consignation de 15% du prix évalué par les domaines au vendeur et à la juridiction, au plus tard avant le 19 juin 2021, conformément à l’article L 213-4-1 du code de l’urbanisme

Subsidiairement.

-fixer à 336 000€ le prix d’acquisition hors commission d’agence du bien sis […], lieudit « la Croix de Moisselles » à […]

-condamner l’EPFIF à verser une commission de 26208€ TTC au tiers tel que désigné par la promesse de vente et la déclaration d’intention d’aliéner dans l’hypothèse où la vente seréalise entre les parties

En tout état de cause :

-condamner l’EPFIF à verser une somme de 4000€ à la SCI DU VAL

D’EZANVILLE VII sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance conformément à l’article L 312-1 du code de l’expropriation

La venderesse reprend à son compte les 4 termes de comparaison produits par l’EPFIF tout en en ajoutant deux autres qui sont les suivants :

Réfacte Commune prix total date prix /m² Ref surface utile nature du mutation cadastrales en m² bien

en attente 897200 30/07/20 retour SPF

AN86 Sarcelles 1018 881 mixte commercial/

industriel

en attente 2300 1600000 695 retour SPF AN80 Sarcelles 21/06/16 mixte commercial/

industriel

Moyenne : 735€

Médiane: 770

CONCLUSIONS DU COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Le commissaire valide la valeur du prix de rang auquel conclut la venderesse à savoir 735€/m² pour un entrepôt d’activité libre de 585m². Un tel prix de rang est estimé pour un local sans inconvénient anormal de voisinage. En vendant au prix de 336000€, l’abattement correspondant est de 20%, ce qui correspond pour le vendeur à la prise en compte desdits inconvénients anormaux de voisinage.

En conclusions, il propose d’appliquer un abattement pour occupation modérée de

17%:

-parce que pour un acquéreur utilisateur, le bien ne sera libéré qu’en octobre 2022 à l’échéance du bail au mieux

-parce que pour un acquéreur investisseur, il faudrait une rentabilité supérieuré à la norme de 10% compte tenu du risque de départ proche du locataire, 2022, et de la vacance de la zone réduisant les perspectives d’en trouver facilement un autre soit 336000€ – (17% = 57120€) = 278880€ soit 280000€ en nombre rond, en confirmant ainsi l’avis du domaine initial sur la valeur vénale de ce bien. Un prix

estimé de :

28000€/585m² = 480€/m² occupé

Il produit les termes suivants :

Réf vente publication ville cadastre bâti m² Prix total prix au m[…]

[…]

¹³⁶⁶€66€ commerce libre 280000€

[…]

2017p01912 28 mars Ezanville AD149 1152€ 2017

330 380000€ […]

Domont

[…]

2016p00760 22 janvier AKI 125 170000€ 2016 1360€ […]

Rostand

[…]

27 juillet 2017p04854 Domont AKI 125 185000€ 2017 1480€ […]

Rostand

[…]

3637€ 1680000€ […]

Entrepôt

[…]

2020p00054 20 décembre Domont AR99 2325000€ 2019 894€ […]

Charpentiers 260€

libre

[…]

2019p04504 30 juillet Domont 1624 2715000€ 2019 1672€ […]

[…]

2019p04504 30 juillet Domont 1850 2019 1330€ […]

[…] 19 janvier 2021 2021p00821 Domont AR113 2336 1375000€ […]

l’Europe,

⁵⁸⁹€ entrepôt inco En ce qui concerne la commission d’agence, il est de jurisprudence bien établie que, si elle est à la charge de l’acquéreur, elle est due par la personne publique qui s’y substitue.

MOTIFS ET DECISION

SUR LA DEMANDE PRESENTEE A TITRE LIMINAIRE DE SURSIS A

STATUER

Il ressort de l’examen des pièces versées aux débats que le juge des référés du

Tribunal Administratif de CERGY PONTOISE, par son ordonnance rendue le 20 avril 2021, a notamment ordonné la suspension de l’exécution de la décision du 27 janvier 2021 du directeur général de l’EPFIF portant exercice du droit de préemption d’un bien immobilier situé […]-dit "La Croix de

Moisselles" à EZANVILLE, cadastré section AB N° 422.

C’est en se fondant sur cette ordonnance du juge des référés du Tribunal Administratif que les deux parties antagonistes sollicitent du juge de l’expropriation un sursis à statuer.

Et en effet, dans ces conditions, la poursuite des opérations se rapportant à l’exercice du droit de préemption et notamment la fixation du bien préempté manquerait de base légale, aussi doit-il être sursis à statuer, dans l’attente de la décision que rendra le Tribunal Administratif de CERGY PONTOISE, déjà saisi d’un recours en excès de pouvoir par la SCI DU VAL D’EZANVILLE VII à l’encontre de la décision de préemption pour obtenir son annulation.

Il n’y a pas lieu en l’état de fixer le prix du bien objet de la préemption, ce prix pouvant d’ailleurs n’être jamais fixé si le Tribunal Administratif de CERGY PONTOISE annule la décision de préemption qui constituait la base légale incontournable de toute la présente procédure.

SUR LA DEMANDE ETABLIE SUR LE FONDEMENT DES DISPOSITIONS DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

En l’état de la procédure et vu qu’il est sursis à statuer sur la demande principale de fixation de la valeur du bien objet de la mesure de préemption, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais non compris dans les dépens qu’elle a dû engager pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande présentée par la SCI DU VAL D’EZANVILLE VII sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

***

Statuant par mise à disposition au Greffe, par décision contradictoire et en premier ressort ;

SURSEOIT à statuer sur la fixation du prix du bien préempté, dans l’attente de la décision que rendra le Tribunal Administratif de CERGY PONTOISE, déjà saisi d’un recours en excès de pouvoir par la SCI DU VAL D’EZANVILLE VII à l’encontre de la décision de préemption pour obtenir son annulation,

DÉBOUTE en l’état la SCI DU VAL D’EZANVILLE VII du chef de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

DIT que les dépens seront supportés par l’autorité expropriante.

Au Tribunal Judiciaire

ici ud T J LE GREFFIER E L F.

de PONTOISE, le 18 juin 2021.

Origire KE JUGE DE L’EXPROPRIATION pontoiss

N120 *

COPIE CERTIFIÉE CONFORME

de P iaire o

ⁿt ic d u J

REPUBLIQUE FANGE

PROCES-VERBAL DE TRANSPORT

*****

RG N°21/14: ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE

-SCI DU VAL D’EZANVILLE VII

(lot n°1 dépendant du bien constitué par la parcelle cadastrée section AB422)

L’an Deux Mille Vingt et Un le 11 Mai

Gérard MOREL, Vice-Président au tribunal judiciaire de PONTOISE, Juge de l’Expropriation du VAL D’OISE, désigné, pour la durée restant à courir, à compter du 2 septembre 2019 par ordonnance n°229/2019 en date du 30 août 2019 de Monsieur le Premier Président de la Cour d’Appel de VERSAILLES, et par ordonnance modificative n°266/2019 en date du 24 septembre 2019, en conformité des articles R 211-1 à R 211-2 du Code de l’Expropriation, assisté de Céline TERREAU, Greffière ;

Vu la procédure d’expropriation engagée par l’EPFIF;

Vu les offres de l’expropriant et le mémoire régulièrement notifié ;

Vu la requête en fixation d’indemnités formée le 19 mars 2021 par l’EPFIF;

Vu le Code de l’Expropriation ;

Vu notre ordonnance en date du 30 mars 2021 fixant à ce jour le transport sur les

lieux ;

Vu l’appel des parties auquel il a été procédé en la Mairie d’EZANVILLE appel auquel ont répondu :

M^e Louis CHEVALIER, assistant l’EPFIF

M^e AZOGUI Jonathan, assistant la SCI D’EZANVILLE VII

Mr Frédéric CHOLLET, commissaire du gouvernement

Nous arrivons devant le quatrième entrepôt de la zone commerciale. Celui-ci n’est pas dégradé comme les deux précédents. Il est actuellement loué à la société TRANSPORTS JOUAN qui se présente comme faisant du déménagement à toutes distances, garde-meuble, stockage et montage de meubles. Il y a de grandes vitrines opaques puisqu’il s’agit d’une société de déménagement et deux doubles portes permettant l’accès du public. Nous pénétrons dans ce local, entièrement cimenté. Le plafond est couvert de bac acier avec des néons pour l’éclairage. A l’entrée, sur la droite, il y a, sous forme de chalet de montagne, un bureau dans lequel le gérant de la société effectue sa gestion. Il y a là un bureau et différents meubles de stockage. Face au chalet, une petite pièce est destinée aux salariés, avec des meubles vestiaires, différentes armoires, un réfrigérateur, une table et des chaises. Le reste sert de lieu de stockage. On voit de multiples cartons, stockés sur deux épaisseurs,

y compris dans une mezzanine. Tout est en bon état tant au niveau du plafond que du sol. Au fond de cet entrepôt qui sert majoritairement de garde-meubles, on voit une très grande porte métallique, actuellement fermée et verrouillée. L’espace mesure 585m², ce qui n’est pas contesté par les parties antagonistes.

Les parties présentes sur les lieux ont été entendues en leurs explications.

En foi de quoi nous avons fait et clos le présent procès-verbal les jour, mois et an que dessus et avons signé avec le Greffier.

^EFFIER Judiciaire J LE JUGE DE L’EXPROPRIATION C Pontoise

CEFESLIGUE FRANÇAISE

☆