DU 20 décembre 2024 Minute numéro :

N° RG 24/00349 – N° Portalis DB3U-W-B7I-NV6Z

Code NAC : 30B

S.C.I. MV INVEST

C/

S.A.S. RIVIERE PALACE

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON, juge

LE GREFFIER : Xavier GARBIT

LES PARTIES :

DEMANDEUR(S)

S.C.I. MV INVEST, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maîtres Frédéric HOUSSAIS et Nicolas OUDET de la SELARL Interbarreaux FH & ASSOCIÉS, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 296

DÉFENDEUR(S)

S.A.S. RIVIERE PALACE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Nancy FAUCHART de la SELARL CLF AVOCATS, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 138, Maître Rogério MACHADO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A 912

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Débats tenus à l’audience du : 27 novembre 2024

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 20 décembre 2024

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 25 mai 2020, la SCI MV INVEST a donné à bail à la SAS RIVIERE PALACE des locaux à usage d’entrepôt, de commerce et d’activités d’une surface totale de 260m², sis [Adresse 2] à BAILLET EN FRANCE (95560), moyennant un loyer mensuel de 3 900 euros hors taxe, outre 150 euros par mois à titre de provision sur charges mensuelles, payables selon terme à échoir, le premier jour de chaque mois, et le versement d’un dépôt de garantie de 11.700 euros correspondant à trois mois de loyer hors taxes.

Par acte sous seing privé en date du 19 septembre 2020, la SCI MV INVEST a donné à bail à la SAS RIVIERE PALACE un autre local à usage d’entrepôt, de commerce et d’activités, d’une surface de 60 m², sis [Adresse 2] à BAILLET EN FRANCE (95560), moyennant un loyer mensuel de 1 000 euros hors taxe, outre 50 euros par mois à titre de provision sur charges mensuelles payables selon terme à échoir, le premier jour de chaque mois, et le versement d’un dépôt de garantie de 3.000 euros correspondant à trois mois de loyer hors taxes.

Par courriers recommandés avec accusé de réception en date du 19 septembre 2022 et du 16 janvier 2024, le bailleur a mis en demeure le preneur de payer les sommes dues au titre des loyers et charges impayés.

Le 29 janvier 2024, la SCI MV INVEST a fait délivrer à la SAS RIVIERE PALACE un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce, d’avoir à payer la somme de 31.489,24 euros dans le délai d’un mois au titre des loyers et des charges impayés, selon décompte arrêté au 1er janvier 2024, et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

La SAS RIVIERE PALACE n’a pas déféré aux causes du commandement dans le délai imparti.

C’est dans ces conditions qu’une assignation en référé était délivrée le 25 mars 2024 par dépôt de l’acte à l’étude de commissaire de justice à la requête de la SCI MV INVEST à la SAS RIVIERE PALACE devant le président du tribunal judiciaire de Pontoise tendant, notamment à voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant les parties au 1er mars 2024 et par conséquent la résiliation du bail ;

— prononcer l’expulsion de la SAS RIVIERE PALACE ainsi que celle de tous les occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique si nécessaire ;

— condamner la SAS RIVIERE PALACE à verser à la SCI MV INVEST une somme de 66.146,44 euros avec intérêt aux taux légal à compter de la première mise en demeure du 19 septembre 2022 au titre du premier bail et une somme de 3.012,91 euros au titre du second bail, avec intérêt au taux légal à compter de la sortie des locaux, soit le 4 avril 2022, ainsi que 244,98 euros pour le commandement délivré le 29 janvier 2024 ;

— condamner la SAS RIVIERE PALACE à verser à la SCI MV INVEST une indemnité mensuelle de 5.328,60 euros au plus tard le 5ème jour de chaque mois, tout retard de paiement ouvrant droit à perception d’intérêt au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune des sommes dues ;

— condamner la SAS RIVIERE PALACE au paiement des charges réactualisées et des consommations de fluides afférentes aux locaux loués jusqu’à la libération effective des lieux, relevant indemne la SCI MV INVEST de toute réclamation de paiements de fluides afférentes auxdits locaux ;

— condamner la SAS RIVIERE PALACE à verser à la SCI MV INVEST la somme de 3.180 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience du 19 juin 2024, la SCI MV INVEST, représentée par son conseil, s’est opposée à la demande de renvoi formulée par le conseil de la SAS RIVIERE PALACE par message RPVA du 17 juin 2024. L’affaire a été retenue. La SCI MV INVEST a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus.

La SAS RIVIERE PALACE, bien que régulièrement assignée, n’a pas comparu.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

A l’issue des débats, la société demanderesse a été avisée de la mise en délibéré de l’affaire au 05 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du Code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail, doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail commercial stipule en son article XIII une clause résolutoire qui prévoit la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou d’inexécution de l’une quelconque des clauses du présent contrat et un mois après un commandement de payer ou une mise en demeure adressée par acte extra-judiciaire resté sans effet, et exprimant la volonté du bailleur de se prévaloir de la présente clause, le bail sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu’il soir besoin de remplir aucune formalité judiciaire et nonobstant toutes offres ou consignations ultérieures.

Le commandement de payer et d’avoir à justifier de l’assurance délivré le 29 janvier 2024 est régulier.

En faisant délivrer ce commandement, la SCI MV INVEST n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Le commandement délivré le 29 janvier 2024 détaille le montant de la créance, à savoir la somme en principal de 31.489,24 euros correspondant au solde de l’arriéré locatif arrêté au 1er janvier 2024.

Il est établi que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance. Dès lors, la clause résolutoire est acquise à compter du 29 février 2024.

En conséquence, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 29 février 2024 et la résiliation du bail de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Sur les demandes subséquentes à l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du Code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la SAS RIVIERE PALACE et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du Code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation. Il n’est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier devait s’acquitter, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif.

L’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, doit être fixée au montant du dernier loyer, outre les charges, taxes et accessoires, et il y aura lieu de condamner la SAS RIVIERE PALACE au paiement des indemnités d’occupation provisionnelles.

Sur la demande de paiement

L’article 835, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

En l’espèce, la SCI MV INVEST sollicite la condamnation de la SAS RIVIERE PALACE à lui verser la somme de 66.146,44 euros avec intérêt au taux légal à compter de la première mise en demeure du 19 septembre 2022 au titre du premier bail et la somme de 3.012,91 euros au titre du second bail, avec intérêt au taux légal à compter de la sortie des locaux, soit le 4 avril 2022, ainsi que 244,98 euros pour le commandement délivré le 29 janvier 2024.

Il n’est pas sollicité en demande, de paiement d’une provision.

Dans ces conditions, à défaut de provision sollicitée en référé concernant le paiement des loyers et charges impayés, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de paiement.

Les parties seront renvoyées à mieux se pourvoir au fond sur ce chef de demande.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SAS RIVIERE PALACE qui succombe, devra dès lors supporter la charge des dépens.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SAS RIVIERE PALACE ne permet d’écarter la demande de la SCI MV INVEST formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 800 euros.

Enfin, l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile dispose que par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 29 février 2024;

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS RIVIERE PALACE et de tout occupant de leurs chefs des lieux sis [Adresse 2] à [Localité 4], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SAS RIVIERE PALACE, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et condamnons la SAS RIVIERE PALACE au paiement de cette indemnité ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes ;

CONDAMNONS la SAS RIVIERE PALACE aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS la SAS RIVIERE PALACE à payer à la SCI MV INVEST la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Et l’ordonnance est signée par le président et le greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT