DU 25 juin 2024 Minute numéro :

N° RG 23/01277 – N° Portalis DB3U-W-B7H-NONN

Code NAC : 30B

Monsieur [Y] [E]

Monsieur [R] [O]

C/

S.A.S. KV IMMO

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE PONTOISE

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Laurence ROCOFFORT, vice-présidente

LE GREFFIER : Xavier GARBIT

LES PARTIES :

DEMANDEUR(S)

Monsieur [Y] [E], demeurant [Adresse 3]

Monsieur [R] [O], demeurant [Adresse 3]

représentés par Maître Magali LEVY, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 279, SELAS Grande Avocats, Maître Canan OZENICI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 933

DÉFENDEUR(S)

S.A.S. KV IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non représentée

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Débats tenus à l’audience du : 14 mai 2024

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 25 juin 2024

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EXPOSE DU LITIGE

Au terme d’un contrat signé le 17 septembre 2021, Monsieur [Y] [E] a donné à bail à la société KV IMMO un local commercial, dépendant d’une copropriété sise [Adresse 1] à [Localité 4] (95) ; les locaux ont été affectés à l’exploitation d’un fonde de commerce d’agence immobilière.

Le bail a été consenti pour une durée de 9 années consécutives, à compter du 20 septembre 2021 et moyennant le loyer annuel de 14.400 euros hors taxes, hors charges payable par mois d’avance, et le 1er de chaque mois.

Par exploit d’huissier en date du 20 octobre 2023, Monsieur [Y] [E] a fait délivrer à la société KV IMMO un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un impayé de 5.529,20 euros, au titre des loyers et charges impayés au 13/10/2023 et du coût de l’acte.

Par acte d’huissier délivré le 8 décembre 2023, Monsieur [Y] [E] et Madame [R] [O] ont fait assigner la société KV IMMO devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Pontoise afin de voir :

— Constater que par le jeu de la clause résolutoire, le bail consenti par Monsieur [Y] [E] et Madame [R] [O] est résilié depuis le 20 novembre 2023 et que la société KV IMMO occupe sans droit ni titre les locaux objets dudit bail depuis cette date;

— En conséquence :

— Ordonner sans délai l’expulsion de la société KV IMMO et de tout occupant de son chef des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4], avec au besoin avec le concours de la force publique, et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— Condamner la société KV IMMO à verser à Monsieur [Y] [E] et Madame [R] [O] la somme de 7.889 euros au titre des loyers et charges échus impayés au 1er décembre 2023 ;

— Condamner la société KV IMMO à verser à Monsieur [Y] [E] et Madame [R] [O] la somme correspondant aux loyers et charges échus et impayés jusqu’à la date de l’ordonnance à intervenir ;

— Condamner la société KV IMMO à verser à Monsieur [Y] [E] et Madame [R] [O] à compter du prononcé de l’ordonnance et jusqu’à la libération effective des locaux se matérialisant par la remise des clés ou l’expulsion, une indemnité mensuelle d’occupation de 1.350 euros correspondant au montant du loyer contractuel augmenté des charges et taxes ;

— Dire que le dépôt de garantie versé par le locataire commercial restera acquis à Monsieur [Y] [E] et Madame [R] [O] à titre d’indemnité ;

— Condamner la société KV IMMO à verser à Monsieur [Y] [E] et Madame [R] [O] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner la société KV IMMO aux dépens qui comprendront le coût du commandement, de l’assignation, et le cas échéant des frais nécessaires à l’exécution de l’ordonnance à intervenir ;

— Déclarer en tant que de besoin la présente ordonnance opposable aux créanciers inscrits.

La société KV IMMO, régulièrement assignée, n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu à l’audience.

Une première audience s’est tenue le 2 février 2024 et l’affaire a été renvoyée à l’audience du 14 mai 2024.

Lors de l’audience du 14 mai 2024, le demandeur a maintenu ses demandes, actualisé la dette à un montant de 6.889 euros et indiqué ne pas s’opposer à des délais avec le plan de paiement suivant : 2296 euros en juillet, 2296 euros en août, et 2297 euros en septembre en plus des loyers courants.

La décision a été mise en délibéré au 25 juin 2024.

Conformément à l’article 446-1 du Code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance, développée oralement à l’audience.

MOTIF DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail et la demande d’expulsion du locataire

Au terme de l’article 834 du Code de procédure civile, dans les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner toute mesure en référé qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article L. 145-41 du Code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

La lecture combinée des articles précités permet au juge des référés de constater la résiliation d’un bail par l’acquisition d’une clause résolutoire sauf à relever l’existence d’une contestation sérieuse.

En l’espèce, le contrat de bail pris entre les parties, dans son article 28 prévoit une clause résolutoire, selon laquelle à défaut de paiement à son échéance exacte de tout ou partie d’un seul terme de loyer, de toutes sommes qui en constituent l’accessoire, en ce inclus notamment les sommes dues au titre des articles 4, 4 bis, 6, 7 et 10 du présent bail, des toutes indemnités d’occupation qui viendraient à être dues à quelque titre que ce soit, ou des frais de commandement, de sommation, de saisie et de poursuite, ou à défaut de l’exécution de l’une des clauses et conditions du bail, et un mois après un commandement de payer ou après sommation d’exécuter restée sans effet, et contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, le présent bail sera résilié de pleine droit si bon semble au bailleur (…). Si le preneur refusait de quitter les lieux loués, il suffirait pour l’y contraindre d’une simple ordonnance de référé.

Il est établi que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois ; il y a lieu cependant, en raison de la situation économique du débiteur non contestée par le demandeur, et en application de l’article 1343-5 du code civil, de lui accorder des délais de paiement dont les modalités seront précisées dans le cadre du dispositif de la présente décision, et de suspendre en conséquence, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

Au vu des décomptes produits, l’obligation du preneur de payer la somme de 6.889 euros n’est pas sérieusement contestable au titre de l’arriérés des loyers au 1er mai 2024 ; il conviendra dès lors de condamner la société KV IMMO par provision au paiement de cette somme.

Sur la demande provisionnelle de paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Le commandement de payer a été signifié à la société KV IMMO le 20 octobre 2023, de sorte que la résiliation de plein droit est intervenue le 20 octobre 2023, date à partir de laquelle la société défenderesse occupe les lieux sans droit ni titre.

Il conviendra de fixer une indemnité d’occupation équivalente à la valeur locative des lieux.

En conséquence, la société KV IMMO sera condamnée à titre provisionnel à payer à Monsieur [Y] [E] une indemnité d’occupation mensuelle fixée à la somme de 1350 euros.

Compte tenu des délais accordés au terme de la présente décision, cette indemnité sera due, à compter du 1er mai 2024 jusqu’à libération complète des lieux.

Il sera en outre prévu que le dépôt de garantie qui a été versé par la société KV IMMO restera acquis au bailleur à titre d’indemnité.

Sur les autres demandes :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société KV IMMO qui succombe à l’instance sera condamnée aux entiers dépens, en ce notamment compris le montant des commandements de payer et de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, la société KV IMMO, condamnée aux dépens, devra payer au bailleur une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, que l’équité commande de fixer à 800 euros.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance réputée contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail en date du 17 septembre 2021,

SUSPENDONS les effets de ladite clause,

CONDAMNONS la société KV IMMO à payer à Monsieur [Y] [E], titulaire du bail, la somme provisionnelle de 6.889 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er mai 2024,

AUTORISONS la société KV IMMO à se libérer de sa dette de la manière suivante :

—  2296 euros au mois de juillet 2024

—  2296 euros au mois d’août 2024

—  2297 au mois de septembre 2024

— Payables en sus du loyer courant et à la même date que celui-ci

DISONS que si le débiteur se libère ainsi de la dette, la condition résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué,

DISONS que, faute pour la société KV IMMO de payer à bonne date, en sus du loyer courant, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception :

° le tout deviendra immédiatement exigible,

° la clause résolutoire sera acquise,

° il sera procédé à son expulsion immédiate et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique, des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4] (95)

DISONS dans ce cas, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel, soit la somme de 1350 euros par mois sera mise à la charge la société KV IMMO, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;

CONDAMNONS la société KV IMMO à payer à Monsieur [Y] [E] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

CONDAMNONS la société KV IMMO aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Et l’ordonnance est signée par la présidente et le greffier.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE