TROISIEME CHAMBRE CIVILE

06 décembre 2024

N° RG 21/01766 – N° Portalis DB3U-W-B7F-L7CQ

Code NAC : 50Z

S.C.I. ARG15

C/

S.A. SEQENS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Troisième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Océane UTRERA, Greffier pour les plaidoiries et de Xavier GARBIT, Greffier pour la mise à disposition a rendu le 06 décembre 2024, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame LEAUTIER, première vice-présidente

Madame BABA-AISSA, juge

Monsieur Grégoire PERRIN, juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 18 octobre 2024 devant Grégoire PERRIN, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. L’affaire a été mise en délibéré au 6 décembre 2024. Le jugement a été rédigé par Grégoire PERRIN.

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DEMANDERESSE

S.C.I. ARG15, dont le siège social est sis [Adresse 2],

représentée par Maître Laetitia ANDRE, avocat au barreau du VAL D’OISE; Maître Elie AZEROUAL, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDERESSE

S.A. SEQENS, dont le siège social est sis [Adresse 1],

représentée par Maître Magali GERBE, avocat au barreau de VAL D’OISE, Maître Sophie COMMERÇON, avocat au barreau de PARIS

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EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 27 décembre 2019, la SCI ARG 15, SCI de construction-vente, s’est engagée envers la société d’H.L.M. SEQENS SA à lui proposer par préférence la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) des neuf logements locatifs sociaux d’un projet immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 5], pour un montant de 1.139.190,00 euros HT.

Le contrat de réservation prévoyait une signature de l’acte authentique de vente au plus tard le 20 février 2020, avec une possibilité de prorogation de trois mois, soit jusqu’au 20 mai 2020.

Les deux conditions suspensives suivantes, stipulées au profit du réservant et du réservataire, figuraient notamment au contrat :

— La signature avant le 15 janvier 2020, prorogeable jusqu’au 15 avril 2020, d’un protocole d’accord avec VAL PARISIS HABITAT (ci-après VPH) suite à l’acte de VEFA régularisé avec la SCI ARG 15 le 9 octobre 2017 ;

— La résolution de la VEFA intervenue le 9 octobre 2017 entre la SCI ARG 15 et VPH.

Il était en outre prévu le versement par le réservataire d’un dépôt de garantie représentant 5% du prix TTC entre les mains du notaire rédacteur, dans les 45 jours du contrat de réservation.

Par courrier en date du 20 mai 2020, la société SEQENS a indiqué à la société ARG 15 que, faute pour celle-ci d’avoir levé la condition suspensive relative à la résolution de la VEFA et de lui avoir transmis un certain nombre de documents un mois avant la date de vente prévue, le contrat de réservation se trouvait caduc.

Contestant les motifs invoqués par la société SEQENS et considérant avoir subi des préjudices du fait de l’absence de signature du contrat de vente définitif, la SCI ARG 15 a, par exploit introductif d’instance du 8 avril 2021, fait assigner la SA SEQENS devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux fins de paiement du dépôt de garantie et d’indemnisation de ses préjudices.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 8 novembre 2023, la SCI ARG 15 demande au tribunal de :

« Débouter la société SEQENS de l’ensemble de ses demandes ;

Condamner la société SEQENS à payer à la société ARG 15 la somme de 62.655,45 euros au titre du dépôt de garantie ;Condamner la société SEQENS à payer à la société ARG 15 la somme de 72.375,93 euros à titre de dommages-intérêts ;Condamner la société SEQENS à payer à la société ARG 15 la somme de 5.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner la société SEQENS aux dépens ;Rappeler que la décision à intervenir est exécutoire de plein droit. »

Au soutien de ses prétentions, la SCI ARG 15 fait essentiellement valoir, au visa des articles 1103, 1104 et 1231-1 du code civil :

Que la condition suspensive tenant à la résolution de la vente avec VPH a été réalisée, un protocole d’accord ayant été signé le 6 février 2020 et transmis au notaire en vue de la signature de l’acte de vente définitif ; Que la transmission de documents avant la signature de l’acte authentique n’est pas une condition suspensive ; qu’en toute hypothèse, la SCI ARG 15 avait réuni et transmis au réservataire les documents dont l’envoi lui était imposé par le contrat de réservation, hormis le projet d’acte de vente, qu’elle a tardé à envoyer en raison de l’inertie de la société SEQENS ; Que la société SEQENS, qui s’est prévalu à tort de la caducité du contrat, est redevable du dépôt de garantie, qu’elle n’a pas versé ;

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 17 janvier 2024, la SA SEQENS demande au tribunal de :

« – Recevoir la société SEQENS en toutes ses demandes et l’y dire bien fondée

A) Constater que le contrat de réservation est caduc ;Rejeter en conséquence les demandes indemnitaires de la société ARG 15 ;A titre subsidiaire,

B) Constater que les demandes indemnitaires ne sont fondées ni en leur principe ni en leur quantum ;Débouter en conséquence la société ARG 15 de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;Dire n’y avoir lieu à exécution provisoire du chef des demandes de la société ARG 15 ;A titre très subsidiaire,

Ramener le montant mis à la charge de la société SEQENS à de plus justes proportions ;Condamner la société ARG 15 à régler à la société SEQENS la somme de 2.750,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner la même aux entiers dépens. »

A l’appui de ses prétentions, la société SEQENS soutient essentiellement :

A titre principal, au visa des articles 1186 alinéa 1er et 1187 du code civil, que la condition suspensive de résolution de la vente avec VPH n’a pas été levée, de sorte que le contrat est caduc ; que la SCI ARG 15 ne justifie pas de la transmission du protocole d’accord qu’elle allègue ni des attestations d’assurance expressément requises dans le contrat ; que le contrat étant caduc, aucune indemnité ne peut être due à la SCI ARG 15 ; A titre subsidiaire, que la demande d’indemnisation formulée par la SCI ARG 15 n’est justifiée ni en son principe ni en son quantum ; qu’en tout état de cause, le contrat limite à 10% du prix de vente l’indemnité forfaitaire en cas de résolution.

La clôture de la mise en état a été fixée au 2 mai 2024 par ordonnance du même jour et l’affaire appelée à l’audience du 18 octobre 2024.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à la lecture des écritures précitées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Le jugement a été mis en délibéré au 6 décembre 2024, date de la présente décision.

MOTIFS

Sur la caducité du contrat de réservation

Aux termes de l’article 1186 alinéa 1er du code civil, un contrat valablement formé devient caduc si l’un de ses éléments essentiels disparaît.

En vertu de l’article 1353 du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le contrat de réservation signé entre les parties le 27 décembre 2019 stipule notamment, à titre de conditions suspensives au profit du réservant et du réservataire, d’une part la signature avant le 15 janvier 2020, prorogeable jusqu’au 15 avril 2020, d’un protocole d’accord entre VPH et la SCI ARG 15 suite à l’acte de VEFA régularisé entre ces deux parties le 9 octobre 2017, d’autre part, la résolution de la VEFA intervenue le 9 octobre 2017 entre la SCI ARG 15 et VPH.

L’article 13.3 du contrat stipule que les conditions suspensives devront être réalisées au plus tard le 20 février 2020 ou, après prorogation du délai, le 20 mai 2020 ; que faute de réalisation de l’une ou l’autre des conditions suspensives, le contrat sera caduc, sans indemnité de part et d’autre.

Le titre 12 et l’article 16.1, enfin, prévoient que le réservant devra notifier au réservataire, un mois avant la date prévue pour la signature, les documents suivants : le projet d’acte de vente ; l’état descriptif de division en copropriété et règlement de copropriété, et l’état descriptif de division en volumes ; les plans de vente cotés ; la/les notice(s) descriptive(s) éventuellement mises à jour ; les attestations d’assurance DO, CNR et TRC établies par l’assureur ; l’attestation d’acquit des primes prévisionnelles d’assurances DO, CNR et TRC.

Il résulte de ces stipulations, d’une part que la condition suspensive de résolution de la vente du 9 octobre 2017 ne figure pas au titre des informations dont la communication est imposée au réservant en amont de la signature de l’acte de vente ; d’autre part, que la transmission des documents mentionnés par le titre 12 et l’article 16.1 du contrat ne constitue pas une condition suspensive.

Or, il ressort des éléments versés aux débats que la SCI ARG 15, que cette dernière a conclu le 6 février 2020 un protocole d’accord transactionnel avec l’Office public de l’habitat VPH convenant de la « résolution du contrat de VEFA reçu le 9 octobre 2017 en l’étude de Maître [P] [J] ».

Dès lors, la SCI ARG 15 justifiant de la réalisation de la condition suspensive relative à la résolution du contrat de vente du 9 octobre 2017, la société SEQENS ne peut se prévaloir de la caducité du contrat de réservation, étant au surplus relevé que l’éventuelle absence de transmission des documents visés aux articles 12 et 16.1 ne saurait emporter une telle caducité.

Sur le dépôt de garantie

L’article 11.2.1 du contrat de réservation stipule qu’au cas où les conditions suspensives ne seraient pas réunies, ou dans le cas où le réservant n’adresserait pas le projet de l’acte de vente dans le délai d’un mois avant la signature, le dépôt de garantie versé serait immédiatement restitué au réservataire.

L’article 11.2.2 dudit contrat stipule qu’en cas de non-réalisation de la vente du fait du réservataire pour une raison autre que celles énoncées aux c, d, e de l’article R.261-31 du code de la construction et de l’habitation – c’est-à-dire « c) Si le ou les prêts prévus au contrat préliminaire ne sont pas obtenus ou transmis ou si leur montant est inférieur de 10% aux prévisions dudit contrat , d) Si l’un des éléments d’équipement prévus au contrat préliminaire ne doit pas être réalisé ; e) Si l’immeuble ou la partie d’immeuble ayant fait l’objet du contrat présente dans sa consistance ou dans la qualité des ouvrages prévus une réduction de valeur supérieure à 10% » – ou sans motif, le montant du dépôt de garantie sera acquis au réservant à titre d’indemnité forfaitaire.

En l’espèce, il n’est pas contesté par la SCI ARG 15 qu’elle n’a pas adressé au réservataire le projet d’acte de VEFA un mois avant la signature de l’acte.

Si elle impute cette défaillance à l’inertie de la société SEQENS, qui a beaucoup tardé à communiquer les informations relatives à l’obtention de son prêt, il y a lieu de relever, d’une part qu’elle ne justifie pas non plus avoir transmis le projet d’acte de vente une fois ces informations obtenues, d’autre part que l’article 11.2.1 du contrat de réservation ne distingue pas selon les causes de l’absence de transmission du projet d’acte de vente.

Dès lors, la SCI ARG 15 sera déboutée de sa demande relative au dépôt de garantie.

Sur les demandes indemnitaires de la SCI ARG 15

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 1231-1 du même code, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages-intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée.

En l’espèce, il résulte des éléments versés aux débats et des développements qui précèdent que la société SEQENS, qui s’est prévalu à tort de la caducité du contrat de réservation par courrier du 20 mai 2020, a fait échec à la réalisation de la vente en dehors des hypothèses contractuellement admises.

La SCI ARG 15 produit en premier lieu une facture de 32.844,84 euros émise par la société [Localité 4] ASSURANCES SERVICES le 13 juillet 2020, avec mention de son règlement le 24 juillet 2020, au titre de la « prime DO et CNR ».

Or, en se contentant de produire la facture sans expliquer le lien entre cette dernière et le manquement contractuel de la société SEQENS, alors même que l’assurance dommage-ouvrage est obligatoirement souscrite par le promoteur et ce, indépendamment de l’échec de l’acte de vente projeté, la SCI ARG 15 échoue à démontrer le bien-fondé de sa prétention.

La SCI ARG 15 produit en deuxième lieu aux débats une facture de 12.531,09 euros émise par la société CGI BATIMENT le 21 septembre 2020, avec mention de son règlement, au titre de la « tarification CGI », correspondant au contrat de garantie financière d’achèvement (GFA) conclu avec ladite société.

Cependant, il convient de relever que la SCI ARG 15 produit par ailleurs une offre de contrat par la société CGI BATIMENT le 24 mars 2020, pour un montant identique, sous la condition suspensive de la régularisation de la vente avec la société SEQENS ; qu’en conséquence, elle n’aurait eu à payer cette somme au titre de ce contrat qu’en cas de vente à la société SEQENS.

Dans ces conditions, il apparaît que la SCI ARG 15 ne justifie pas que la somme de 12.531,09 euros, réglée quatre mois après l’échec de la régularisation de la vente avec la société SEQENS, est en lien avec les opérations de vente auxquelles cette dernière a participé.

Enfin, la SCI ARG 15 verse aux débats neuf factures de 3.000,00 euros chacune, avec mention de leur règlement, émises pour les mois de décembre 2019 à août 2020 par la société BELLAHBIB au titre de frais de gardiennage pour le chantier « Beauchamp ».

Il y a toutefois lieu de relever que la SCI ARG 15 n’explique pas le lien entre ces sommes et le manquement de la société SEQENS, étant au demeurant observé qu’il n’est pas démontré que l’échec de la vente aurait entraîné un retard dans la construction des immeubles et, partant, une augmentation des frais de gardiennage.

Il résulte de ce qui précède que la SCI ARG 15 sera déboutée de ses demandes indemnitaires.

Sur les demandes de fin de jugement

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, la SCI ARG 15, partie perdante, sera tenue aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. En l’espèce, au regard de l’équité, les demandes formulées par la SCI ARG 15 et par la société SEQENS seront rejetées.

Enfin, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable aux assignations délivrées à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision n’en dispose autrement. En l’espèce, n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Déboute la SCI ARG 15 de sa demande en paiement au titre du dépôt de garantie ;

Déboute la SCI ARG 15 de sa demande en paiement de dommages-intérêts ;

Condamne la SCI ARG 15 aux dépens ;

Déboute la SCI ARG 15 de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la société SEQENS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Le présent jugement ayant été signé par le Président et le Greffier.

Le greffier Le président

Xavier GARBIT Camille LEAUTIER