13 Décembre 2024

RG N° 24/04690 – N° Portalis DB3U-W-B7I-N7AU

Code Nac : 5AD Baux d’habitation – Demande du locataire ou de l’ancien locataire tendant au maintien dans les lieux

Madame [K] [H]

C/

Société M. M.5

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

JUGE DE L’EXÉCUTION

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JUGEMENT

ENTRE

PARTIE DEMANDERESSE

Madame [K] [H]

[Adresse 3]

[Localité 5]

assistée par M^e Jean-Marc ESSONO NGUEMA, avocat au barreau du Val d’Oise

ET

PARTIE DÉFENDERESSE

Société M. M.5

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Bérengère BRISSET, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame CHLOUP, Vice-Présidente

Assistée de : Madame MARETTE, Greffier

DÉBATS

A l’audience publique tenue le 08 Novembre 2024 en conformité du code des procédures civiles d’exécution et de l’article L213-6 du code de l’organisation judiciaire, l’affaire a été évoquée et mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 13 Décembre 2024.

La présente décision a été rédigée par [X] [D], juriste assistante, sous le contrôle du Juge de l’exécution.

EXPOSE DU LITIGE

Par déclaration enregistrée au greffe le 30 août 2024, le Juge de l’Exécution du Tribunal judiciaire de PONTOISE a été saisi par Mme [K] [H], sur le fondement des articles L.412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, d’une demande tendant à l’octroi de délais avant l’expulsion du logement sis [Adresse 3] à CORMEILLES EN PARISIS (95240), à la suite du commandement de quitter les lieux délivré le 29 août 2024 à la requête de la société M. M.5.

L’affaire a été appelée à l’audience du 8 novembre 2024.

A l’audience, Mme [K] [H], assistée de son conseil qui plaide sur ses conclusions visées à l’audience, demande un délai de 12 mois pour quitter les lieux, en faisant état de ses difficultés actuelles, notamment de la scolarité de sa fille, de ses recherches de logement qui n’ont pas encore abouti et de l’insalubrité du logement qu’elle occupe. Elle soutient qu’elle est de bonne foi, qu’elle tente de régler l’indemnité d’occupation mais que le bailleur refuse. Elle précise que l’arrêté préfectoral d’insalubrité a bloqué le paiement des loyers. Elle demande au juge de l’exécution de lui accorder le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire et de débouter la société M. M.5 de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société M. M.5, représentée par son conseil qui plaide sur ses conclusions visées à l’audience, s’oppose à l’octroi de délais. Elle prétend que l’arrêté préfectoral d’insalubrité du 5 août 2022 n’a été abrogé que le 17 septembre 2024 alors que les travaux ont été réalisés en septembre 2022. Elle soutient que Mme [K] [H] n’a pas repris le paiement des loyers, qu’elle occupe gratuitement le logement depuis 3 ans et qu’elle a déjà bénéficié de délais de fait. La société M. M.5 réclame 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et demande au juge de l’exécution de condamner Mme [K] [H] aux dépens.

A l’audience, la partie défenderesse indique ne pas avoir reçu les pièces ajoutées à la main sur les conclusions de la demanderesse. Le juge de l’exécution suspend l’audience afin de laisser le temps aux parties de se communiquer les pièces et d’en prendre connaissance. Lors de la reprise de l’audience, les parties ne formulent aucune observation complémentaire.

Le jugement sera rendu contradictoirement.

La décision a été mise en délibéré au 13 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’aide juridictionnelle provisoire :

Aux termes de l’article 20 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique modifié par la loi n°2020-1721 du 29 décembre 2020, « Dans les cas d’urgence, sous réserve de l’application des règles relatives aux commissions ou désignations d’office, l’admission provisoire à l’aide juridictionnelle peut être prononcée par la juridiction compétente ou son président.

L’admission provisoire à l’aide juridictionnelle peut également être accordée lorsque la procédure met en péril les conditions essentielles de vie de l’intéressé, notamment en cas d’exécution forcée emportant saisie de biens ou expulsion.

L’aide juridictionnelle est attribuée de plein droit à titre provisoire dans le cadre des procédures présentant un caractère d’urgence dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat.

L’aide juridictionnelle provisoire devient définitive si le contrôle des ressources du demandeur réalisé a posteriori par le bureau d’aide juridictionnelle établit l’insuffisance des ressources. »

En l’espèce, la procédure devant le juge de l’exécution met en péril les conditions essentielles de vie du demandeur, puisqu’elle vise à obtenir des délais avant expulsion.

Il sera donc fait droit à la demande de Mme [K] [H] au titre de l’aide juridictionnelle provisoire.

Sur la demande de délais avant expulsion

Aux termes de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet suivant, « le juge de l’exécution du lieu de situation de l’immeuble peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou à usage professionnel, dont l’expulsion aura été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne pourra avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable en cas d’exercice par le propriétaire de son droit de reprise dans les conditions de l’article 19 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 (…), lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s 'appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

L’article L 412-4 précise que “la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.”

Il appartient donc au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires en veillant à ce que l’atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits du locataire, dès lors que ces derniers apparaissent légitimes.

Dans le cas où la juridiction préalablement saisie, a d’ores et déjà statué sur une demande de délais pour rester dans les lieux, des délais ne peuvent être accordés par le juge de l’exécution que sur la justification d’éléments nouveaux.

En l’espèce, par acte sous seing privé en date du 28 janvier 2021, la société MM5 a donné à bail à M. [T] [O] [N] et Mme [K] [H] un local à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel de 750 euros.

Suite à une visite des lieux par les services compétents, et par rapport en date du 13 avril 2022, l'[Localité 6] Ile de France a constaté la présence de désordres dans le logement relevant de l’insalubrité. En conséquence, et par arrêté n°2022-137 en date du 05 août 2022, le préfet du Val d’Oise a déclaré les lieux loués insalubres, dit que des travaux devaient être réalisés et que le loyer en principal ou toute somme versée en contrepartie de l’occupation du logement, cesserait d’être du.

Selon procès-verbal dressé le 03 novembre 2022, le commissaire de justice mandaté a constaté la réalisation des travaux effectués par la société MM5.

Par acte de commissaire de justice délivré le 27 décembre 2022 à étude pour Mme [K] [H] et le 03 janvier 2023 selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile pour M. [T] [O] [N], la société MM5 leur a donné congé pour reprise à effet au 31 janvier 2024.

Une sommation d’assister à l’état des lieux situés [Adresse 2] et prévu le 1er février 2024 était délivrée le 15 janvier 2024 à Mme [K] [H]. Par procès-verbal en date du 1er février 2024, le commissaire de justice constatait l’impossibilité d’accéder au logement et de réaliser l’état des lieux de sortie. Une sommation de quitter les lieux était délivrée le 16 février 2024 à Mme [K] [H].

Par acte de commissaire de justice en date du 23 octobre 223, la société MM5 a assigné Mme [K] [H] et M. [T] [O] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de SANNOIS.

Par jugement en date du 11 juillet 2024, réputé contradictoire, le tribunal de proximité de SANNOIS a notamment :

— dit valable et régulier le congé en date du 03 janvier 2023,

— constaté la résiliation du bail par l’effet du congé le 31 janvier 2024,

— dit qu’à compter du 1er février 2024, Mme [K] [H] et M. [T] [O] [N] sont occupants sans droit ni titre,

— ordonné à défaut de libération volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [K] [H] et M. [T] [O] [N] et de tout occupant de leur chef des lieux loués, au besoin avec l’aide de la force publique, dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de quitter les lieux

— condamné solidairement Mme [K] [H] et M. [T] [O] [N] à payer à la SCI MM5 une indemnité d’occupation de 750 euros, indexée à l’IRL, à compter de la mainlevée de l’arrêté d’insalubrité du 5 août 2022, et en tout cas au plus tôt à compter de la présente décision, et jusqu’à libération complète des lieux,

— condamné in solidum Mme [K] [H] et M. [T] [O] [N] aux dépens.

Cette décision a été signifiée le 29 août 2024 et un commandement de quitter les lieux a été délivré le même jour.

Par arrêté n°2024-119 du 17 septembre 2024, et suite au rapport de contrôle établi le 3 septembre 2024 par le directeur général de l’agence régionale de santé d’Ile de France constatant la réalisation de tous les travaux prescrits, le préfet a abrogé l’arrêté préfectoral d’insalubrité du 5 août 2022 relatif au traitement de l’insalubrité des locaux sis [Adresse 4] et rappelé que les loyers ou indemnités d’occupation étaient à nouveau dus à compter du premier jour du mois qui suivra la notification ou l’affichage du présent arrêté.

Il convient de rechercher si la situation personnelle de Mme [K] [H] lui permet de bénéficier de délais avant son expulsion.

Il résulte des débats et des pièces produites, que Mme [K] [H] dispose de revenus mensuels de 961 euros correspondant aux prestations versées par la CAF (RSA et ASF), avec un enfant mineur à charge. Elle indique être en contrat bénévole rémunéré au sein d’une association, sans en justifier.

Mme [K] [H] rappelle que l’insalubrité avérée du logement l’a exemptée du paiement des loyers le temps que les travaux nécessaires soient réalisés. Néanmoins et suite à la décision rendue par le tribunal de proximité de SANNOIS, la demanderesse indique avoir voulu reprendre le paiement des loyers mais s’être heurtée au refus systématique de la société MM5. Toutefois, elle ne verse aucune pièce au soutien de ses allégations permettant de justifier de ses tentatives de paiement et, le cas échéant, d’un échec ou d’un refus de les recevoir par le propriétaire des lieux.

La société M. M.5 mentionne les difficultés générées par cette situation. Elle soutient que Mme [K] [H] ne règle pas de loyer depuis septembre 2021 alors que les travaux ont été réalisés en septembre 2022, bien que l’arrêté d’insalubrité n’ait été abrogé que le 17 septembre 2024. Elle ne produit néanmoins aucun décompte, ni aucune pièce au soutien de ses déclarations.

La société M. M.5 allègue aussi la mauvaise foi de Mme [K] [H] et des délais de fait dont cette dernière a déjà bénéficié, le bail étant résilié depuis le 31 janvier 2024. Enfin, elle rappelle qu’elle doit assumer les charges et impôts afférents à ce bien et produit les avis de taxes foncières pour les années 2021 à 2024, dont les montants sont compris entre 7.315 euros et 10.805 euros.

Mme [K] [H] indique avoir réalisé des démarches en vue de son relogement. Elle justifie avoir déposé une demande de logement social le 20 novembre 2020, renouvelée pour la dernière fois le 29 octobre 2024. Elle déclare avoir adressé un recours DALO auprès de la commission de médiation du Val d’Oise et avoir sollicité les services sociaux afin de bénéficier d’un logement pérenne mais ne produit aucune pièce en ce sens. Ainsi, excepté la demande de logement social en cours, elle ne justifie d’aucune autre diligence et ne démontre donc pas que son relogement ne peut intervenir dans des conditions normales.

De surcroît, il convient de souligner que Mme [K] [H] a déjà bénéficié de larges délais de fait pour se mobiliser aux fins de trouver un autre logement, le congé pour vente lui ayant été délivré le 27 décembre 2022, à effet au 31 janvier 2024. De plus, elle sait de manière définitive qu’elle ne peut plus se maintenir dans les lieux depuis la signification du jugement d’expulsion rendu le 11 juillet 2024 et la délivrance du commandement de quitter les lieux le 29 août 2024. Pour autant elle persiste à occuper les lieux, sans droit ni titre, et sans bourse délier, malgré une condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation qui est due, à tout le moins, depuis la levée de l’arrêté d’insalubrité et sans que soit établi un prétendu refus du propriétaire des lieux de recevoir des paiements.

Dès lors, la situation personnelle de Mme [K] [H], si elle est certes difficile, ne saurait justifier son maintien dans les lieux sans limite de temps et sans contrepartie financière au détriment du propriétaire légitime qui est en droit de disposer de son bien.

Eu égard à l’ensemble de ces éléments et à la situation respective des parties, il n’y a pas lieu d’accorder les délais sollicités, d’autant que Mme [K] [H] va bénéficier des délais légaux de la trêve hivernale qui a déjà commencé.

En conséquence, la demande sera rejetée.

Il convient de rappeler que la trêve hivernale fixée par l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution empêche en pratique l’expulsion entre le 1er novembre et le 31 mars et que, par dérogation au premier alinéa de ce texte, le sursis qui peut être accordé ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contraintes.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Mme [K] [H], partie perdante, supportera les dépens.

En revanche, l’équité et la situation des parties commandent de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LE JUGE DE L’EXÉCUTION,

Statuant par jugement en premier ressort et contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe ;

Accorde à Mme [K] [H] le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire ;

Rejette la demande de délais d’expulsion présentée par Mme [K] [H] pour le logement qu’elle occupe ;

Rappelle que la période de trêve hivernale empêchant en pratique l’expulsion s’étend du 1er novembre au 31 mars ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [K] [H] aux dépens ;

Dit que la présente décision sera adressée par le secrétariat-greffe, par lettre simple, au Préfet du VAL D’OISE – Service des Expulsions ;

Rappelle que les décisions du Juge de l’exécution bénéficient de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 8], le 13 Décembre 2024

Le Greffier, Le Juge de l’Exécution,