TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 01

N° RG 22/03500 – N° Portalis DBZS-W-B7G-WELO

JUGEMENT DU 29 SEPTEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. SUCRE D’OR,

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domicilié audit siège.

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Philippe TALLEUX, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSES :

S.C.I. FACEL

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Marc-antoine ZIMMERMANN, avocat au barreau de LILLE, postulant et M^e Emmanuel SEIFERT, avocat au barreau de PARIS, plaidant

ESPACE JURIDIQUE NOTAIRES,

agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié ès qualités audit siège.

[Adresse 7]

[Localité 3]

représentée par M^e Véronique VITSE-BOEUF, avocat au barreau de LILLE

Mme [N] [X],

Notaire, exerçant au sein de la SELARL [Adresse 8]

[Adresse 7]

[Localité 3]

représentée par M^e Véronique VITSE-BOEUF, avocat au barreau de LILLE

S.A.S. IMMO DE FRANCE

Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Kathia BEULQUE, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Aurélie VERON, Vice-présidente, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article R 212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire,

Greffier : Benjamin LAPLUME,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture rendue en date du 22 Novembre 2024, avec effet au 08 Novembre 2024 ;

A l’audience publique du 12 Mai 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 08 Septembre 2025 puis prorogé pour être rendu le 29 Septembre 2025

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 29 Septembre 2025, et signé par Aurélie VERON, Présidente, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 7 septembre 2020, reçu par Me [N] [X], notaire au sein de la SELARL [Adresse 8], la S.C.I. Facel a donné à bail à la S.A.R.L. Sucre d’Or un local commercial correspondant à une partie du lot n°2 soit un local au rez-de-chaussée de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5] et le lot 23 constitué d’une cave.

La destination contractuelle est la « Vente de viennoiseries, gaufres, granités, glaces, milkshakes, crêpes, boissons chaudes et froides ».

Par courrier du 2 mars 2022, M. [R], gérant de la société Facel, a été informé par le conseil du Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], qu’il était mis en demeure de faire cesser l’activité dans le lot n°29 lui appartenant et loué à la SARL Sucre d’Or dans le délai d’un mois, au motif que l’activité de vente de viennoiseries et autres était contraire à l’activité autorisée dans le lot suite à une modification du règlement de copropriété du 22 octobre 2012.

M. [R] a transmis une copie de ce courrier à la société Sucre d’Or.

Par acte d’huissier du 13 mai 2022, la S.A.R.L. Sucre d’Or a assigné la S.C.I. Facel devant le tribunal judiciaire de Lille en résolution du bail aux torts du propriétaire et en indemnisation de son préjudice.

Concomitamment et prenant acte de la situation, la société Sucre d’Or cessait son activité et quittait les locaux le 31 mai 2022. Elle restituait les clés au propriétaire par courrier de son conseil du 8 juin 2022.

Le 22 juillet 2022, la S.C.I. Facel a appelé en la cause la SELARL [Adresse 8], Me [N] [X], étude notariale et notaire en charge de la rédaction de l’acte, ainsi que la S.A.S. Immo de France, agence immobilière s’étant chargée de la transaction.

Les dossiers ont été joints le 24 avril 2024.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 6 mai 2024, la S.A.R.L. Sucre d’Or sollicite de la juridiction de :

Prononcer la résolution du bail liant Mme [P] et la société Sucre d’Or et ayant pris effet au 7 septembre 2020 portant su le lot n°29 du règlement de copropriété aux torts de la SCI Facel ;

Condamner in solidum la SCI Facel, l’Espace juridique Notaires et Me [N] [X] à lui payer la somme de 196 207,99 euros en réparation de son entier préjudice ;

Les Débouter de l’ensemble de leurs demandes fins et prétentions ;

Condamner la SCI Facel à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

Condamner l'[Adresse 8] à payer la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Me [N] [X] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 24 janvier 2024, la S.C.I. Facel demande au tribunal de :

A titre principal,

Débouter les parties de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre ;

A titre subsidiaire, si le tribunal devait faire droit aux demandes de la société Sucre d’Or,

Condamner la SCI Sucre d’Or à lui payer la somme de 60 547,99 euros au titre des indemnités d’occupation dues ;

Juger qu’il s’opérera une compensation entre les sommes dues par la société Facel et celles dues par la société Sucre d’Or,

Condamner in solidum Me [X], la SELARL [Adresse 8] et la SAS Immo de France à la relever et garantir de toutes condamnations en principal, intérêts, dommages et intérêts, frais de l’article 700 du code de procédure civile et dépens, qui viendraient à être prononcées contre elle au profit de la SARL Sucre d’Or ;

En tout état de cause,

Prononcer la résiliation du bail authentique du 7 septembre 2020 conclu entre la société Sucre d’Or et elle à la date du 30 juin 2022, et subsidiairement de ce chef, Prononcer la résiliation amiable du bail authentique a la date du 30 octobre 2022 ;

Condamner la société Sucre d’Or à lui payer la somme de 38 468,22 euros au titre des arriérés de loyers ou indemnités d’occupation dus au 30 juin 2022 date de départ de la locataire ;

Condamner in solidum Me [X], la SELARL [Adresse 8] et la SAS Immo de France à la relever et la garantir de toutes condamnations en principal, intérêts, dommages et intérêtts, frais de l’article 700 du code de procédure civile et dépens, qui viendraient à être prononcées contre elle au profit de la SARL Sucre d’Or ;

Condamner in solidum Me [X], la SELARL [Adresse 8] et la société Immo de France à lui payer la somme de 15 456?25 euros correspondant au préjudice lié à la perte des loyers du 1er juillet 2022 au 29 octobre 2022 ;

Condamner in solidum Me [X], la SELARL [Adresse 8], la société Immo de France et la société Sucre d’Or à lui payer la somme de 8000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens dont distraction.

Dans leurs dernières conclusions signifiées le 29 janvier 2024, Me [X] et la SELARL [Adresse 8] demandent au tribunal de :

Rejeter toutes prétentions, fins et conclusions de la SCI Facel, de la SARL Sucre d’Or et de la SAS Immo De France en tant qu’elles sont dirigées contre elles, les en débouter;

Les condamner in solidum ou l’une à défaut de l’autre à leur verser la somme de 4 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens ;

A titre subsidiaire, Ecarter l’exécution provisoire de la décision.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 6 septembre 2024, la S.A.S. Immo de France Hauts de France s’oppose aux demandes formées à son encontre. Elle sollicite de la juridiction de :

Juger mal fondées les prétentions formulées par la société Sucre d’Or à l’encontre de la SCI Facel ;

Par voie de conséquence, Juger sans objet l’appel en garantie dirigé par la SCI Facel, Me [N] [X] et la SELARL [Adresse 8] à son encontre ;

Dire et Juger que sa responsabilité n’est pas engagée dans cette affaire ;

En conséquence,

Procéder à sa mise hors de cause ;

Rejeter toutes demandes de condamnation que ce soit en principal ou en garantie formulées à son encontre ;

A titre subsidiaire, pour le cas où par impossible, une quelconque condamnation serait prononcée à son encontre,

Condamner Me [X], la SELARL Espace juridique notaires et la SCI Facel à la garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre en principal, frais et intérêts ;

En tout état de cause,

Condamner in solidum la société Sucre d’Or, Me [X], la SELARL [Adresse 8] et la SCI FACEL à lui payer la somme de 6 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile dont à ajouter les dépens ;

Rejeter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour un plus ample exposé des motifs conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture des débats est intervenue le 8 novembre 2024 par ordonnance du 22 novembre 2024 avec fixation de l’affaire à l’audience du 12 mai 2025 à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 8 septembre 2025 prorogé au 29 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir le tribunal « constater » ou « dire et juger » ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n’y a pas lieu de statuer sur celles ci.

I- Sur la demande de résolution du bail

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

D’après l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Selon l’article 1226 du même code, le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable. La mise en demeure mentionne expressément qu’à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat. Lorsque l’inexécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent. Le débiteur peut à tout moment saisir le juge pour contester la résolution. Le créancier doit alors prouver la gravité de l’inexécution.

L’article 1227 du code civil dispose que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

La société Sucre d’Or, preneur, réclame la résolution judiciaire du bail au motif de l’impossibilité d’exercer son activité professionnelle au sein du local en raison de l’affectation du local stipulée au règlement de copropriété de l’immeuble et donc d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance conforme.

A- Sur le manquement du bailleur à son obligation de délivrance conforme

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Le bailleur est tenu de délivrer un bien conforme à la destination prévue dans le bail. Il n’est pas discuté par les parties que le bailleur, au titre de son obligation de délivrance, est tenu de s’assurer que la destination contractuelle est autorisée par le règlement de copropriété.

Les parties s’opposent en revanche sur la portée des dispositions du règlement de copropriété.

Sur la contrariété de l’affectation du local stipulée dans le règlement de copropriété

En l’espèce, il est stipulé au bail du 7 septembre 2020 article 7.1.1.1. la destination suivante : Vente de viennoiseries, gaufres, granités, glaces, milkshakes, crêpes, boissons chaudes et froides ».

Le règlement de copropriété initial dressé le 19 janvier 1957 mentionne la division de l’immeuble en divers lots décrits de la manière suivante pour le lot n°2 en cause (page 7) :

« – Lot numéro 2

1° au rez-de-chaussée : un bureau portant le numéro 64 (§C) à usage de banque en façade sur toute la profondeur du bâtiment principal, un dégagement avec escalier et WC, un bureau dans le fond, et son entresol (§G) comprenant deux pièces et vestiaire dans le bâtiment principal, à la suite, dégagement et escalier, une pièce dans le fond. ».

Un modificatif d’état descriptif de division et règlement de copropriété – Ventes est intervenu le 20 septembre 2007 (publié et enregistré le 11 octobre 2007 à la conservation des hypothèques de [Localité 10]). Dans cet acte, un tableau récapitulatif (page 12) reprend les lots et leur nature. Il y est mentionné pour chacun des lots 1 à 3 du rez-de-chaussée la nature de « Local commercial ».

Le 6 septembre 2013, l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé un modificatif de division prévoyant la division du lot 2 en deux nouveaux lots 29 et 30. Cependant, l’état descriptif de division modificatif n’a été reçu par Me [Z] [O], notaire, que le 20 octobre 2021 et n’a été enregistré et publié à la conservation des hypothèques de [Localité 10] que le 28 octobre 2021. Dès lors, il n’était pas applicable à la date de la signature du bail.

Dans ce document, il est repris la désignation du lot 2 apparaissant dans le règlement de copropriété initial, soit un bureau à usage de banque et il est mentionné la création du lot n°29 correspondant à « Un bureau à usage de banque au rez-de-chaussée et à l’entresol bas[…] ». Le tableau récapitulatif intégré au 1er modificatif est repris, mais mentionne cette fois au titre du lot n°29 remplaçant le lot n°2 « Bureau à usage de banque » au lieu de « Local commercial ».

Il résulte de l’article 8 I de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis que :

« Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. ».

L’article 9 de la même loi précise que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

En vertu de ces articles, si le principe de liberté d’usage et de jouissance des parties privatives prévaut, c’est sous la réserve qu’il ne soit porté atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble.

En l’espèce, il convient de relever que le règlement de copropriété initial et les deux modificatifs stipulent certes l’affectation de chaque lot comme l’impose l’article 8 susmentionné, mais ne comportent aucune clause visant à restreindre l’usage des parties privatives afin par exemple de préserver le standing de l’immeuble ou sa tranquillité ni aucune clause limitant les possibilités de modification de l’affectation des lots.

La destination de l’immeuble, au regard de ces trois documents, est un usage mixte d’habitation dans les étages et d’activité professionnelle/commerciale au rez-de-chaussée. Dans le règlement de copropriété initial, le lot 1 est un grand magasin à usage de commerce de vêtements, le lot 2, un bureau à usage de banque et le lot 3 un magasin à usage de pâtisserie.

Si le lot 2 devenu le lot 29 était initialement exploité comme établissement bancaire et plus exactement comme bureau de change, ainsi que cela résulte des éléments des débats, les deux autres locaux du rez-de-chaussée étaient déjà à usage commercial, avec un magasin de vente de vêtements et une pâtisserie.

Dès lors, l’exploitation d’un troisième commerce ne modifie pas la destination déjà mixte de l’immeuble. Elle n’est pas davantage de nature à troubler davantage la tranquillité des autres copropriétaires puisqu’une activité de pâtisserie, similaire à la vente de viennoiseries, gaufres et autres de la société Sucre d’Or était déjà exploitée dans un lot de l’immeuble.

Dans ces conditions, il n’est pas établi que l’activité de la société Sucre d’Or telle que définie au bail était prohibée par le règlement de copropriété et ne pouvait pas être exercée dans le local loué. Le seul courrier adressé par le syndicat de copropriétaires de l’immeuble mettant en demeure le propriétaire de faire cesser l’activité litigieuse ne pouvait suffire à caractériser une prétendue infraction audit règlement de copropriété.

Au regard de ces éléments, il n’est pas démontré l’existence d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance conforme, de sorte que la demande de résolution du bail pour ce motif sera rejetée.

B- Sur la demande corrélative de dommages et intérêts

La société Sucre d’Or sollicite des dommages-intérêts à hauteur de 196 207,99 euros en réparation de son préjudice correspondant au remboursement des diverses acquittées dans le cadre du bail et à l’indemnisation de la perte de son fonds de commerce.

En l’absence de faute du bailleur, il convient de rejeter sa demande de dommages et intérêts à son égard.

De même, dès lors que l’activité stipulée au bail n’était pas interdite par le règlement de copropriété et pouvait être exercée dans les locaux loués, il n’est établi aucune faute du notaire, de l’étude notariale et de l’agent immobilier

II- Sur la demande de résiliation du contrat de bail de la S.C.I. Facel

Il résulte des débats que la société Sucre d’Or a quitté les locaux le 31 mai 2022 et restitué les clés le 30 juin 2022 par courrier de son conseil.

La S.C.I. Facel a accepté la restitution du local et demande à ce que la résiliation du bail soit fixée à cette date.

Il convient de constater que les relations contractuelles entre les parties ont cessé à cette date, le preneur ayant libéré le local et le bailleur ayant accepté le principe de la rupture. La résiliation du bail sera donc prononcée au 30 juin 2022.

III- Sur la demande de paiement des loyers

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1353 du code civil dispose qu’il incombe à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. Celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il résulte du décompte produit en pièce 19 par la bailleresse un solde débiteur de 38 468,22 euros à juin 2022, aucune somme n’ayant été réglée au titre du loyer mensuel et des charges depuis un règlement de 8 000 euros intervenu le 13 janvier 2022.

Le preneur ne justifie d’aucun règlement postérieur.

En conséquence, il convient de condamner la société Sucre d’Or au règlement de ce montant au titre des loyers dus au 30 juin 2022.

IV- Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la perte de chance de retrouver un locataire

La S.C.I Facel demande la condamnation du notaire, de l’étude notariale et de l’agent immobilier à lui payer la somme de 15 456,65 euros correspondant au préjudice lié à la perte des loyers sur la période du 1er juillet au 29 octobre 2022, date à laquelle elle a reloué son local.

Il sera rappelé à titre liminaire que le préjudice réclamé ne saurait correspondre qu’à la perte de chance de percevoir des loyers et ne pourrait donc en toute hypothèse être indemnisé à hauteur des loyers escomptés.

S’agissant d’une demande d’indemnisation d’un préjudice allégué, elle implique avant toute chose la démonstration d’une faute.

Or, dès lors qu’il résulte des développements précédents que l’activité stipulée au bail était possible dans le local commercial,, comme ne contrevenant pas au règlement de copropriété, il n’est établi aucune faute de l’agent immobilier dans la négociation du bail ni aucune faute du notaire et de l’étude notariale dans l’exercice de leur devoir de conseil et d’information et dans la rédaction de l’acte de bail.

Au surplus, il sera relevé que le délai de trois/quatre mois pour relouer un local commercial est court au regard du délai habituellement nécessaire en la matière, de sorte qu’il n’est pas non plus justifié d’un préjudice.

En conséquence, en l’absence de démonstration d’une faute de la part de l’agent immobilier, du notaire et de l’étude notariale, la demande de dommages et intérêts ne pourra qu’être rejetée.

V- Sur les demandes accessoires

1. Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Selon l’article 514-1, le juger peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou en partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

2. Sur les frais irrépétibles et les dépens

La S.A.R.L. Sucre d’Or succombant supportera les dépens de la présente instance et sera redevable à l’égard de la S.C.I. Facel d’une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile qui sera justement fixée à la somme de 3 000 euros. La S.C.I. Facel qui a appelé en garantie Me [X], la SELARL [Adresse 8] et la société Immo de France sera condamnée à payer sur le même fondement la somme de 1000 euros à Me [X] et l’Espace juridique Notaires et 1000 euros à la société Immo de France.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE la S.A.R.L. Sucre d’Or de sa demande de résolution du bail du 7 septembre 2020 aux torts du bailleur ;

LA DÉBOUTE de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de la S.C.I. Facel, de Me [N] [X], de la SELARL [Adresse 8] et de la S.A.S. Immo de France ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 7 septembre 2020 entre la S.A.R.L. Sucre d’Or et la S.C.I Facel à la date du 30 juin 2022 ;

CONDAMNE la S.A.R.L.Sucre d’Or à payer à la S.C.I. Facel la somme de 38 468,22 euros au titre des loyers et charges impayés au 30 juin 2022 ;

DÉBOUTE la S.C.I. Facel de sa demande de dommages et intérêts au titre de la perte de loyers ;

CONDAMNE la S.A.R.L. Sucre d’Or à payer à la S.C.I. Facel la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.C.I. Facel à payer à Me [N] [X] et la SELARL [Adresse 9] la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

LA CONDAMNE à payer à la S.A.S. Immo de France Hauts de France la la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

DÉBOUTE la S.A.R.L. Sucre d’Or de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNE la S.C.I. Sucre d’Or aux dépens de la présente instance.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Benjamin LAPLUME Aurélie VERON