DU 12 Décembre 2025 Minute numéro :

N° RG 25/00580 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OOF4

Code NAC : 70C

S.A.S. SPARTIM

C/

S.C.I. CATINAT IMMOBILIERE

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Tiffanie REISS, Vice-Présidente,

LE GREFFIER : Clémentine IHUMURE

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.A.S. SPARTIM, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Corinne GINESTET-VASUTEK, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 198, M^e Jacob KUDELKO, avocat au barreau de VALENCE, vestiaire :

DÉFENDEUR

S.C.I. CATINAT IMMOBILIERE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Antoine MORABITO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0927, M^e Fanny COUTURIER, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 191

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Débats tenus à l’audience du : 07 novembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 12 Décembre 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 9 décembre 2022, la société CATINAT IMMOBILIERE a vendu à la société SPARTIM, marchand de biens, une maison d’habitation sise [Adresse 4], cadastrée section AD n°[Cadastre 6], moyennant un prix de 630 000 euros. L’acte prévoit que le vendeur continuera de bénéficier de la jouissance du bien vendu pendant une durée maximale de 18 mois, moyennant une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 5 250 euros.

Par acte extrajudiciaire en date du 30 janvier 2025, la société SPARTIM a fait délivrer à la société CATINAT IMMOBILIERE une sommation de restituer les lieux.

Par acte extrajudiciaire en date du 26 mai 2025, la société SPARTIM, a assigné la société CATINAT IMMOBILIERE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise au visa des articles 544 du code civil et 835 du code de procédure civile afin principalement :

De juger que la société CATINAT IMMOBILIERE est occupante sans droit ni titre depuis le 11 juin 2024 de la maison d’habitation située [Adresse 5], cadastrée section AD n°[Cadastre 7]ordonner l’expulsion de la défenderesse des locaux sis [Adresse 4], la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation à hauteur de 5250 euros par mois depuis le 11 juin 2024 jusqu’à la libération des lieux, outre une astreinte de 200 euros par jour,la condamner au paiement de la somme de 6058 euros au titre des taxes foncières 2024 et 2025, la condamner aux dépens comprenant le coût de la signification de déchéance du terme de la convention ainsi qu’au paiement de la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 7 novembre 2025, la société SPARTIM a réitéré les demandes formées dans son assignation.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société CATINAT IMMOBILIERE demande au juge des référés, au visa des articles L 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, de l’article 4 du code de procédure civile et des articles 834 et 835 du code de procédure civile,

se déclarer incompétent au profit du juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Pontoise,subsidiairement, ordonner le sursis à statuer dans l’attente du résultat de la procédure pénale pendante devant le tribunal de Pontoise,plus subsidiairement, dire et juger que les demandes de la société SPARTIM se heurtent à des contestations sérieuses et se déclarer incompétente au profit de la juridiction du fonden tout état de cause, condamner la société SPARTIM à lui payer la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux conclusions du demandeur et du défendeur.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’incompétence du tribunal judiciaire au profit de la chambre de proximité de PontoiseL’article L.213-4-4 du code de l’organisation judiciaire dispose que « Le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion ainsi que des actions relatives à l’application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement. »

En l’espèce, le litige a trait non pas à l’expulsion de M. et Mme [K], personnes physiques associées de la société CATINAT IMMOBILIERE, en vertu d’un bail d’habitation conclu à leur profit avec la société SPARTIM, mais à l’expulsion d’une société immobilière, venderesse d’un bien immobilier, qui s’est maintenue dans les lieux en dépit des termes du contrat de vente avec complément de prix comportant une convention de différé de jouissance. Un tel litige relève bien de la compétence du tribunal judiciaire.

Par conséquent, il n’y a pas lieu de se déclarer incompétent au profit du juge des contentieux de la protection de [Localité 8].

Sur la demande de sursis à statuerEn application de l’article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

En l’espèce, la défenderesse fait valoir qu’un dépôt de plainte a été déposé à l’encontre de la société SPARTIM pour des faits d’abus de faiblesse commis à l’encontre de M. [K] et pratique illégale de la profession de banquier par la société SPARTIM et la société APIREM ayant servi d’intermédiaire entre le vendeur et l’acquéreur. Toutefois, l’issue de la procédure pénale est sans incidence sur le présent litige dans la mesure où une éventuelle condamnation pénale est sans effet sur la validité du contrat, qui produit ses effets tant qu’il n’a pas été annulé. La société CATINAT IMMOBILIERE ne justifiant pas avoir saisi le juge du fond de la question de la validité de l’acte notarié conclu le 9 décembre 2022, il n’apparait pas d’une bonne administration de la justice de surseoir à statuer dans l’attente de l’issue de la procédure pénale.

Par conséquent, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de sursis à statuer formée par la société CATINAT IMMOBILIERE.

Sur la demande d’expulsionEn vertu de l’article 835 du code de procédure civile « Le Président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence de contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire »

Le trouble manifestement illicite visé par cet article désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En l’espèce, la société SPARTIM justifie qu’elle est propriétaire d’une maison d’habitation sise [Adresse 2] à [Localité 9], cadastrée section AD n°[Cadastre 6] acquise auprès de la société CATINAT IMMOBILIERE par acte notarié du 9 décembre 2022 au prix de 630.000 euros.

L’acte contient une convention de différé de jouissance qui prévoit expressément que « compte tenu de la situation d’urgence du vendeur, celui-ci continuera de bénéficier de la jouissance du bien vendu pendant une durée maximale de dix-huit (18) mois, jour pour jour à compter du lendemain du jour de la signature de l’acte authentique de vente. (…) Ce différé de jouissance ne pourra être générateur d’un droit quelconque au maintien dans les lieux pour lui ou ses ayants droit après le délai indiqué. En aucun cas, le vendeur ne pourra ainsi se prévaloir de l’existence d’un bail d’habitation ou d’un bail commercial portant sur le bien vendu à son profit ou à ce lui des sociétés qu’il a pu domicilier ou qu’il domicilierait. »

Par ailleurs, l’acte prévoit que « en contrepartie de l’occupation du bien, le vendeur sera redevable envers l’acquéreur d’une indemnité mensuelle d’occupation précaire d’un montant net pour l’acquéreur de cinq mille deux cent cinquante euros (5 250 euros) par mois, soit pour les dix-huit (18) mois, soit la somme de quatre-vingt- quatorze mille cinq cents euros (94 500 euros). (…) De convention expresse entre les parties, le montant de cette indemnité d’occupation, soit la somme de somme de quatre-vingt- quatorze mille cinq cents euros (94 500 euros) sera payable d’avance et prélevée sur le prix de vente, avant versement de celui-ci au vendeur. » Le contrat contient au demeurant l’ensemble des mises en garde et informations spécifiques du vendeur concernant l’opération.

La société CATINAT IMMOBILIERE ne conteste pas qu’elle occupe toujours les lieux alors que le délai de jouissance de dix-huit mois a expiré le 10 juin 2024. Ces éléments suffisent à constater le trouble manifestement illicite causé par l’occupation du bien sans droit ni titre en violation du droit de propriété de la société SPARTIM. Il sera donc fait droit à la demande de la société demanderesse en expulsion, selon des modalités fixées dans le dispositif.

La société CATINAT IMMOBILIERE restera redevable à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation, égale au montant de l’indemnité fixée dans la convention de différé de jouissance, en contrepartie de l’occupation des locaux, à compter du 11 juin 2024 jusqu’à la libération des locaux.

En revanche, compte tenu du recours à la force publique, il n’y a pas lieu à référé sur la demande en paiement d’une astreinte.

Sur la demande en paiement d’une provisionAux termes de l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, « dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le contrat met à la charge du vendeur pendant la durée de jouissance du bien le remboursement des charges liées au bien, notamment la taxe foncière. La société CATINAT IMMOBILIERE ne justifie pas avoir procédé au paiement de la taxe foncière 2024. Il y a lieu par conséquent de faire droit à la demande de la société SPARTIM en paiement de la somme provisionnelle de 3.029 euros à ce titre. En revanche, il n’y a pas lieu à référé sur la demande en paiement de la taxe foncière 2025 à titre provisionnelle, qui n’est pas échue.

Sur les autres demandesLa société CATINAT IMMOBILIERE, qui succombe, sera condamnée à payer à la société SPARTIM la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle sera également condamnée aux dépens, qui comprendront le coût de la sommation de restituer les lieux en date du 30 janvier 2025.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à se déclarer incompétent au profit du juge des contentieux de la protection de [Localité 8],

DISONS n’y avoir lieu de sursoir à statuer,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux à l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la société CATINAT IMMOBILIERE et de tous occupants et biens de son chef, de la parcelle sise [Adresse 4], cadastrée section AD n°[Cadastre 6],

DISONS n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

RAPPELONS que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et R433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS la société CATINAT IMMOBILIERE à payer à la société SPARTIM une indemnité d’occupation égale au montant de l’indemnité fixée dans la convention du 9 décembre 2022, à compter du 11 juin 2024 jusqu’à la libération effective des lieux,

CONDAMNONS la société CATINAT IMMOBILIERE à payer à la société SPARTIM la somme provisionnelle de 3.029 euros au titre de la taxe foncière 2024,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société SPARTIM en paiement de la taxe foncière 2025,

CONDAMNONS la société CATINAT IMMOBILIERE aux dépens, comprenant la sommation de restituer les lieux en date du 30 janvier 2025,

CONDAMNONS la société CATINAT IMMOBILIERE à payer à la société SPARTIM la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande des parties,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Fait au Tribunal Judiciaire de Pontoise, le 12 Décembre 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE