DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

17 Juillet 2025

N° RG 23/03039 – N° Portalis DB3U-W-B7H-NFAR

Code NAC : 50D

[K] [S]

[X] [I] épouse [S]

C/

[W] [A] veuve [Z]

[B] [Z]

[T] [Z]

[H] [Z]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 17 juillet 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente

Madame PERRET, Juge

Monsieur BARUCQ, Magistrat à titre temporaire

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 24 Mars 2025 devant Charles BARUCQ , siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. L’affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2025 lequel a été prorogé à ce jour. Le jugement a été rédigé par Stéphanie CITRAY .

— -==o0§0o==--

DEMANDEURS

Monsieur [K] [S], né le 15 Mai 1973 à [Localité 5] (92), demeurant [Adresse 1] – [Localité 4]

Madame [X] [I] épouse [S], née le 08 Décembre 1977 à [Localité 6] SRI LANKA, demeurant [Adresse 1] – [Localité 4]

représentés par M^e Julien AUCHET, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDEURS

Madame [W] [A] veuve [Z], née le 20 juillet 1968 à [Localité 9] (VIETNAM) demeurant [Adresse 2] – [Localité 3]

Monsieur [B] [G] [O][Z], né le 6 avril 1991 à [Localité 8] demeurant [Adresse 2] – [Localité 3]

Madame [T] [N] [R] [Z], né le 12 mars 1993 à [Localité 7] demeurant [Adresse 2] – [Localité 3]

Madame [H] [V] [Z], née le 12 octobre 1965 à [Localité 10] (94)demeurant [Adresse 2] – [Localité 3]

représentés par M^e Carole COFFY, avocat au barreau du Val d’Oise et assistés de M^e Lucie GOMES, avocat plaidant au barreau de Senlis

— -==o0§0o==--

EXPOSE DU LITIGE

Faits constants

Par acte notarié reçu le 14 octobre 2021, [K] [S] et [X] [I] épouse [S] ont acquis auprès de [W] [A] épouse [Z], [B] [Z], [T] [Z] et [H] [Z] un bien immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 4].

Les nouveaux propriétaires dénoncent des désordres affectant le bien notamment de l’humidité antérieure à la vente et une fuite sur le réseau d’assainissement.

Procédure

Suite à une assignation des époux [S], par ordonnance du 12 juillet 2022, le juge des référés a ordonné une expertise immobiliers du bien litigieux et désigné à cet effet [J] [F]-[M].

Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 8 mars 2023.

[K] [S] et [X] [I] épouse [S], représentés par Me. AUCHET, ont fait assigner [W] [A] épouse [Z], [B] [Z], [T] [Z] et [H] [Z] devant le tribunal judiciaire de Pontoise par actes séparés de commissaire de justice du 31 mai 2023 aux fins d’indemnisation de leurs préjudices sur le fondement de la garantie des vices cachés.

[W] [A] épouse [Z], [B] [Z], [T] [Z] et [H] [Z] ont constitué avocat par l’intermédiaire de Me. COFFY.

Le juge de la mise en état a ordonné aux parties de s’informer sur la médiation. A l’issue de la réunion, aucune entrée en médiation n’a été possible du fait du refus des parties.

La mise en état a été clôturée par ordonnance du 12 décembre 2024 et l’affaire a été plaidée à l’audience collégiale du 24 mars 2025. Le délibéré a été fixé au 2 juin 2025 et prorogé au 17 juillet 2025.

Prétentions et moyens des parties

1. En demande : [K] [S] et [X] [I] épouse [S]

Par conclusions signifiées le 28 mars 2024, [K] [S] et [X] [I] épouse [S] sollicitent du tribunal quee, par une décision de droit assortie de l’exécution provisoire, il :

entérine le rapport d’expertise d'[J] [F]-[M],juge que les consorts [Z] ont engagé leur responsabilité,déboute les consorts [Z] de l’ensemble de leurs demandes,condamne in solidum [W] [A] épouse [Z], [B] [Z], [T] [Z] et [H] [Z] à leur verser les sommes suivantes :21.385,38 € au titre du préjudice matériel,72500 € au titre du préjudice de jouissance (sommes à parfaire),10.000 € au titre de la résistance abusive,6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,juge que le montant des travaux sera actualisé selon l’indice BT01 à la date du jugement ave majoration de 10% pour tenir compte de l’augmentation des prix du bâtiment et du contexte socio-économique,juge que les condamnations porteront intérêts au taux légal à compter de l’assignation avec bénéfice de l’anatocisme,condamne in solidum [W] [A] épouse [Z], [B] [Z], [T] [Z] et [H] [Z] aux dépens , en ce compris l’instance en référé et les frais d’expertise et avec distraction au profit de leur conseil.

Au soutien de leurs prétentions, ils se prévalent du rapport d’expertise judiciaire dont il ressort que les conditions de la garantie des vices cachés sont réunis : les désordres ont été cachés par les vendeurs et ils n’étaient pas décelables lors de l’acquisition par des acheteurs non professionnels. Ils ajoutent qu’ils étaient accompagnés lors des visites de professionnels pour établir des devis et non pour faire des investigations de l’état du bien.

Ils ajoutent qu’il y a également eu une réticence dolosive des vendeurs qui ont dissimulé des informations déterminantes sur l’état du bien vendu.

Sur la réparation de leurs préjudices, ils sollicitent le paiement des travaux réparatoires pour un total de 21.385,38 € et l’indemnisation de leur trouble de jouissance depuis le 14 octobre 2021.

Ils contestent toute nullité du rapport d’expertise et font valoir que :

les défendeurs ont été convoqués à la réunion de test à la fluorescéine réalisé en présence de l’expert,[W] [A] épouse [Z] et [H] [Z] étaient présentes,le résultat des tests n’est pas immédiat mais que l’expert a pu constater les infiltrations importantes à travers la vidéo prise par les époux [S],l’expert a répondu au dire des défendeurs dans son annexe 9,l’expert a vérifié les propos rapportés par les demandeurs en procédant à des investigations et a écarté certaines de leurs demandes en l’absence de constatations des désordres,si le rapport était annulé, il n’en demeure pas moins un élément du dossier utilisable s’il est conforté par les autres pièces du dossier.

2. En défense : [W] [A] épouse [Z], [B] [Z], [T] [Z] et [H] [Z]

Par conclusions signifiées le 3 juillet 2024, [W] [A] épouse [Z], [B] [Z], [T] [Z] et [H] [Z] concluent :

in limine litis :

à la nullité du rapport d’expertise d'[J] [F] [M],sur le fond :

au débouté d'[K] [S] et [X] [I] épouse [S] de toutes leurs demandesà la condamnation d'[K] [S] et [X] [I] épouse [S] à leur verser une somme de 6.000 € au titre des frais irrépétibles, outre les dépens avec distraction au profit de leur conseil,à la dispense d’exécution provisoire du jugement.

A l’appui de leurs écritures, in limine litis, ils contestent la régularité du rapport d’expertise, concluent à sa nullité. Ils reprochent à l’expert d’avoir pris en compte des désordres qu’elle n’avait pas constatés personnellement notamment les infiltrations d’eau après le test à la fluorescéine et que c’est le conseil des demandeurs qui a fourni une vidéo sans que l’expert ne se soit déplacé en présence des parties et sans qu’il soit possible de vérifier que les résultats de l’investigation n’ont pas été tronqués. Ils lui reprochent également sa partialité, l’absence de réponse à leur dire du 28 février 2023 et la reprise des allégations des époux [S] sans aucune vérification notamment sur l’absence de visite d’une partie du bien.

Sur le fond, ils soutiennent que la garantie des vices cachés ne s’applique pas et soutiennent que :

certains désordres étaient apparents d’autant que les acquéreurs ont effectué plusieurs visites, accompagnés de professionnels du bâtiment notamment pour la rénovation de la chambre d’appoint qui n’était plus utilisée par les vendeurs ;l’accès à la pièce d’appoint se fait certes par une trappe mais qu’elle n’était pas cachée et qu’ils pouvaient y avoir accès ;l’agent immobilier atteste qu’il a attiré l’attention des acquéreurs sur la vétusté de cette pièce, que le cabanon a été visité et que les acquéreurs ont constaté l’état de toiture dont ils envisageaient la réfection ;le débarras/cabanon incriminé n’est pas une chambre contrairement à ce qu’a retenu l’expert mais un lieu de stockage dénommé débarras dans l’acte authentique ;l’usage de pièce pour leur fille a été délaissé et le débarras ne servait plus qu’à du stockage et a été vendu comme tel ;la preuve de la connaissance des vices cachés, à les supposer établis, n’est pas rapportée alors que l’acte de vente comporte une clause de non-garantie ;l’expert ne fait que des suppositions sur la réfection des peintures pour cacher les désordres ; le lino était installé depuis des années et [W] [A] épouse [Z] ignorait l’état du parquet en dessous ;le dégât des eaux déclaré à leur assurance a été pris en charge par l’assurance et le changement du parquet n’a jamais été préconisé ;le prix de vente a été négocié par les époux [S] et tenait compte des travaux de rénovation.[W] [A] épouse [Z], [B] [Z], [T] [Z] et [H] [Z] excluent également toute réticence dolosive et contestent toute dissimilation de l’état réel du bien alors que les acquéreurs ont eu accès au bien pour le visiter à plusieurs reprises et qu’aucun élément intentionnel n’est établi.

Concernant les préjudices, ils font valoir que le préjudice de jouissance n’est pas établi et qu’il n’est pas rapporté la preuve que la maison était totalement inhabitable et que les époux [S] n’ont pas été contraints de quitter leur habitation.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le Tribunal, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, renvoie aux conclusions signifiées des parties.

DISCUSSION

1. Sur la nullité du rapport d’expertise

En vertu de l’article 175 du code de procédure civile, « la nullité des décisions et actes d’exécution relatifs aux mesures d’instruction est soumise aux dispositions qui régissent la nullité des actes de procédure ».

L’article 176 précise que « la nullité ne frappe que celles des opérations qu’affecte l’irrégularité».

La nullité pour vice de forme doit être soulevée in limine litis et nécessite la preuve d’un grief.

Par application de l’article 233 alinéa 1 du code de procédure civile, « le technicien, investi de ses pouvoirs par le juge en raison de sa qualification, doit remplir personnellement la mission qui lui est confiée ».

L’article 237 du code de procédure civile précise que « le technicien commis doit accomplir sa mission avec conscience, objectivité et impartialité ».

L’article 276 du code de procédure civile encadre la réponse de l’expert aux dires des parties comme suit : « l’expert doit prendre en considération les observations ou réclamations des parties, et, lorsqu’elles sont écrites, les joindre à son avis si les parties le demandent.

Toutefois, lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fait rapport au juge.

Lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement. A défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties.

L’expert doit faire mention, dans son avis, de la suite qu’il aura donnée aux observations ou réclamations présentées ».

En l’espèce, concernant le manquement de l’expert au principe du contradictoire, ce grief n’est pas établi. En effet, l’expert a joint à son rapport la liste d’émargement de la réunion du 15 novembre 2022 dont il ressort que [W] et [H] [Z] étaient présentes et leur avocat de l’époque a été informé par mail de la réunion. Les réunions ont donc été effectuées contradictoirement.

Concernant l’absence de réponse de l’expert au dire de l’avocat des défendeurs du 28 février 2023, le dire et la réponse de l’expert sont annexés au rapport. L’expert a notamment répondu à l’avocat sur les contestations du déroulement des opérations d’expertise lors du test à la fluorescéine et sur l’accès à la pièce insalubre. Aucune partialité de l’expert à ce titre n’est donc établie.

Par ailleurs, l’expert n’a pas repris in extenso les allégations des époux [S] et il a vérifié tous les griefs et en a même écarté certains.

Concernant l’affirmation de l’expert que la pièce insalubre dont le plafond s’est écroulé n’a pas été visitée par les acquéreurs préalablement à l’achat, il ne peut lui être reproché sa partialité.

En effet, l’expert a constaté que l’accès par la trappe de la cuisine était impraticable et il ressort de l’attestation même de l’agent immobilier que l’accès par l’intérieur n’est possible que par la trappe de la cuisine, d’environ 50cm x 50cm, située à deux mètres de hauteur. Seul le cabanon, accessible par l’extérieur pour lesquels aucune demande n’est faite dans le cadre de la présente instance, a pu être visité. La pièce insalubre ne communiquait pas directement avec le cabanon avant l’ouverture dans le mur pratiquée par [K] [S] après l’achat et qui permet désormais l’accès à la pièce comme cela résulte des photographies prises le 5 novembre 2021 lors de l’expertise unilatérale du cabinet d’expertise [E] et lors de l’expertise judiciaire.

Les éléments du dossier corroborent donc l’absence de visite de cette pièce par les époux [S] et aucun parti pris de l’expert n’est donc établi.

Concernant le test à la fluorescéine au niveau du chéneau et de la poutre le soutenant, les consorts [Z] reprochent à l’expert de ne pas avoir lui-même constaté les infiltrations.

Effectivement, pendant la réunion du 15 novembre 2022, il n’y a pas eu d’infiltrations après le débâchage de la toiture et l’arrosage du chéneau avec de la fluorescéine. Les importantes infiltrations ont été constatées par les époux [S] dans les trois jours et leur avocat a diffusé une vidéo dès le 18 novembre 2022 sans que l’expert ne se soit déplacé personnellement pour les constater.

Cependant, il ressort du rapport d’expertise que l’expert a effectué personnellement les constatations préalables lors de la première visite du 10 octobre 2022 et vu notamment les traces anciennes d’infiltrations au niveau de la toile en plafond et les bâches de protection recouvrant l’ensemble des deux versants inversés de la toiture du séjour et elle a bien constaté que la zone de la poutre était bien sèche avant l’arrosage à la fluorescéine. Le débâchage et l’arrosage ont été effectués sous son contrôle. Après la diffusion de la vidéo, elle a demandé aux époux [S] de reposer la bâche et plus aucune infiltration n’a été dénoncée par la suite.

Aucune contestation de la vidéo n’a été effectuée par les défendeurs lors du mail de Me. AUCHET, avocat des époux [S] et la contestation de leur avocat n’est intervenue que trois mois après lors d’un dire.

Au surplus, lors de l’expertise unilatérale diligentée par les époux [S], l’expert avait également constaté que le chéneau en partie basse des deux rampants de la toiture cathédrale fuyait dans l’habitation.

Au contraire, les consorts [Z] ne versent aucune pièce de nature à démontrer qu’un trucage de la vidéo aurait été possible au regard des constatations préalables personnelles de l’expert judiciaire et des conditions de réalisation du test à la fluorescéine.

Aucun grief n’est donc démontré et les consorts [Z] seront donc déboutés de leur demande de nullité du rapport d’expertise.

2. Sur la responsabilité des consorts [Z] au titre des désordres

En vertu de l’article 1641 du Code civil, « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui en diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus ».

L’article 1642 précise que « 'le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même ».

L’article 1643 dispose que le vendeur « est tenu des vices cachés quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie ». Une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés est inefficace lorsque le vendeur a manqué à son obligation d’information, lorsqu’il est de mauvaise foi ou lorsqu’il s’agit d’un professionnel.

Selon l’article 1137 du code civil, « le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation ».

En l’espèce, [K] [S] et [X] [I] épouse [S] ont acquis, par acte notarié du 14 octobre 2021, une propriété comprenant :

1. une maison à usage d’habitation divisée :

au rez-de-chaussée : entrée, buanderie-dressing, salon avec cheminée, salle à manger, cuisine équipée, office, deux chambres, salle d’eau avec toilettes, une véranda.à l’étage : une chambre, une pièce, cabinet de toilettes.2. un autre bâtiment à usage d’habitation indépendant divisé :

au rez-de-chaussée : une salle de bain, un débarras, une pièce,à l’étage : une chambre.3. et un petit bâtiment à usage de salle de jeux.

L’intégralité de l’acte notarié de vente du 14 octobre 2021 n’est pas produite mais il n’est pas contesté qu’il contient la clause classique d’exonération de garantie des vices cachés envers l’acquéreur selon laquelle le bien est vendu en l’état sans recours contre le vendeur pour les vices cachés.

Dès lors, il appartient aux époux [S], qui se prévalent de la garantie des vices cachés due par les vendeurs, d’établir leur mauvaise foi ou leur manquement à leur obligation d’information pour chaque désordre invoqué.

Concernant le plancher de la chambre du rez-de-chaussée

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que le plancher était recouvert d’un linoleum (ci-après lino) lors de l’acquisition de la maison.

En retirant partiellement le lino, les époux [S] ont découvert que le parquet massif posé sur lit de sable était dans un très mauvais état, masqué par la présence du lino. Il s’agit donc d’un vice caché.

L’expert a confirmé que le parquet était extrêmement abîmé par l’humidité et qu’il se délitait.

Les désordres ont été constatés dès l’expertise unilatérale le 5 novembre 2021, trois semaines après l’achat et, compte tenu de l’état du parquet, ils préexistaient nécessairement à la vente.

En revanche, il n’est pas établi que les vendeurs en avaient connaissance.

En effet, l’expert indique que le lino, qui ne semble pas si vieux que ça, semble avoir été posé pour masquer l’état du parquet mais cet élément n’est pas étayé pas des constatations objectives.

La cause du désordre affectant le parquet est le manque de ventilation générale de la pièce mais surtout le dégât des eaux et la présence du lino qui a enfermé l’humidité entre le parquet et le lino. Or le dégât des eaux est survenu le 7 novembre 2019 selon l’attestation de prise en charge de l’assureur des consorts [Z], produite en défense. A aucun moment il n’est indiqué que le parquet a été endommagé ou touché par la fuite. En outre, si le parquet avait été endommagé, l’assurance aurait pris en charge son remplacement et les consorts [Z] n’auraient pas eu à dissimuler le parquet sous un lino.

En conséquence, en l’absence d’éléments sur la date d’installation du lino et compte tenu des éléments produits en défense, il n’est pas possible d’affirmer que le lino a été posé pour masquer l’état du parquet et que les désordres étaient connus des vendeurs.

Quant à la présence du lit, laissé en place par les consorts [Z], les époux [S] ont indiqué eux-mêmes à l’expert mandaté par eux qu’il avait été convenu que les anciens propriétaires laisseraient quelques meubles dans les lieux dont le lit. Aucune volonté de dissimulation et aucune réticence dolosive au sens de l’article 1137 n’est donc établie.

Dans ces conditions et compte tenu de la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés, les époux [S] seront déboutés de leur demande relative à ce désordre au titre de la garantie des vices cachés et de la réticence dolosive.

concernant le chéneau du salon

Les investigations de l’expert et le test à la fluorescéine ont mis en évidence un défaut d’étanchéité du chéneau en partie basse de la toiture à deux rampants inversés.

Or sur les photographies lors de la mise en vente de la maison, la peinture de la poutre soutenant ce chéneau ne présente aucune trace alors que dès le 5 novembre 2021, à peine trois semaines après l’achat des époux [S], leur expert a constaté les traces d’humidité, traces toujours présentes le 10 octobre 2022 lors de la première réunion d’expertise judiciaire. Aucune trace de dégradation due à l’intervention d’artisans venus faire des devis n’a été relevée par les experts.

Dès que la toiture n’est plus bâchée, il y a des infiltrations dans le salon.

De même, des infiltrations d’eau de pluie en partie haute des baies vitrées dans la partie véranda de la pièce de vie ont été constatées et confirmées par le test à la fluorescéine. Elles sont dues à une mauvaise étanchéité de la jonction du chéneau formant la gouttière, désordre qui n’était pas visible pour les acquéreurs.

Il s’agit de vices cachés, antérieurs à la vente.

Les vendeurs ne pouvaient ignorer ces infiltrations et les peintures ont été refaites lors de la vente.

En outre, il ressort des échanges de SMS avec [V] [Z] qu’informée par les époux [S] des infiltrations dans le salon, elle reconnaît une légère fuite quand sa mère ou elle ne retirait pas les feuilles de la gouttière notamment deux fois par jour lorsqu’il pleuvait fort en hiver. La preuve de la connaissance du désordre est donc établie et la clause d’exonération de la garantie des vices cachés due par les vendeurs est écartée pour ce désordre.

Enfin, en l’absence de bâchage de la toiture, la pièce n’est pas conforme à sa destination et est inhabitable.

Les conditions de mise en oeuvre de la garantie des vies cachés sont donc réunies.

Les consorts [Z] engagent donc leur responsabilité au titre de la garantie des vices cachés pour les désordres du chéneau.

concernant le local attenant à la cuisine

Il a été précédemment démontré que cette pièce, accessible uniquement par une trappe impraticable, n’a pas été visitée par les acquéreurs.

Après leur achat, ils ont percé une ouverture entre cette pièce et le cabanon, accessible par l’extérieur et découvert une pièce en très mauvais état.

Le 5 novembre 2021, leur expert l’a décrite comme une ruine potentiellement dangereuse et insalubre devant faire l’objet d’une démolition. La toiture composée de bardeaux de type shingle a été recouverte de tôles pour pallier la vétusté et les infiltrations d’eaux pluviales.

La couverture et son support sont complètement attaqués par une pourriture cubique et menacent de s’écrouler et les murs du bâti sont non-conformes.

Lors de l’expertise judiciaire, la toiture de la pièce est tombée. Il n’y a aucune isolation des murs et de la toiture. Celle-ci est en tôle recouverte de plaque d’étanchéité bitumineuse. Le local est totalement insalubre.

Compte tenu de l’état de la pièce lors de son ouverture, il s’agit d’un vice caché antérieur à la vente. S’il ressort de l’attestation de l’agent immobilier que qu'[K] [S] avait visité le cabanon attenant et constaté la vétusté de celui-ci et le fait que les velux ne s’ouvraient pas, il ne pouvait pas imaginer l’état d’abandon et d’insalubrité de la pièce attenante alors qu’elle avait servi de chambre aux consorts [Z] pendant quelques années, comme ils le reconnaissent d’ailleurs dans leurs conclusions. L’ampleur des désordres de la pièce dépassait le simple état de vétusté constaté dans le cabanon.

Les vendeurs avaient parfaitement connaissance de l’état de cette pièce et ne l’ont pas mentionné aux acquéreurs.

Or contrairement à ce que soutiennent les vendeurs, cette partie du bien ne leur a pas été vendue comme un simple débarras. Il est fait mention dans l’acte notarié d’un débarras et d’une pièce, le débarras étant le cabanon visité par [K] [S] et la pièce celle dont le plafond s’est effondré.

En tout état de cause, son état ne lui permet même pas d’être considéré comme un espace de stockage.

Les consorts [Z] ont donc engagé leur responsabilité au titre de la garantie des vices cachés concernant ce local attenant à la cuisine.

concernant la ventilation du garage

Il ressort de l’expertise judiciaire que la toiture de l’ancien garage a été réalisée par monsieur [Z] et est dépourvue de ventilation et ce manque de ventilation ne pouvait être décelé par un acquéreur non professionnel.

Il importe peu que la toiture ait été réalisée depuis plus de dix ans puisque les époux [S] ne se prévalent pas de la garantie décennale mais de la garantie des vices cachés.

Cependant, l’expert a indiqué que ce désordre ne portait pas atteinte à la solidité de l’ouvrage ni à son esthétisme ni à la conformité de sa destination.

Les conditions de l’article 1641 du code civil ne sont donc pas remplies en l’absence d’impropriété à sa destination et de diminution de son usage.

En outre, aucune réticence dolosive n’est établie par les époux [S].

Les demandes des époux [S] au titre de la ventilation du garage seront donc rejetées.

3. Sur les demandes pécuniaires des époux [S]

En vertu de l’article 1644 du code civil, « dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix ».

Par application de l’article 1645, « si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages-intérêts envers l’acheteur ».

En l’espèce, d’une part, les époux [S] produisent un devis de réfection du chéneau pour un montant de 2.608,38 € TTC qui a été validé par l’expert.

Les consorts [Z] seront solidairement condamnés au paiement de cette somme.

D’autre part, le devis de réfection de la toiture du local attenant à la cuisine a été validé par l’expert pour un montant de 13.664,20 €.

Cependant, le tribunal remarque que le devis comprend la pose de deux velux tout confort pour un montant de 2.970 € TTC alors qu’il ressort de l’attestation circonstanciée de l’agent immobilier que les époux [S], en visitant le cabanon, ont constaté que les vélux ne s’ouvraient pas, étaient bloqués et condamnés. Dès lors, ce désordre était apparent contrairement à l’état de vétusté de la toiture du local non visitable et le coût de remplacement des vélux doit rester à la charge des époux [S].

Dans ces conditions, ce poste de préjudice sera réduit à la somme de 10.694,20 € TTC.

Les consorts [Z] seront solidairement condamnés au paiement de cette somme.

Enfin, les époux [S] subissent un préjudice de jouissance du fait de ces vices cachés affectant leur maison.

La pièce attenant à la cuisine est totalement inhabitable depuis l’acquisition le 14 octobre 2021.

En revanche, le salon n’est inhabitable qu’en l’absence de bâchage du toit. Or [K] [S] a rapidement installé une bâche pour mettre fin aux infiltrations au niveau du chéneau et il n’est d’ailleurs nullement démontré qu’ils ont dû quitter leur maison. Le préjudice de jouissance est donc quasiment inexistant dans cette pièce du fait de la présence de la bâche.

La valeur locative de la maison a été fixée à la somme mensuelle de 2.500 € pour 260 m² habitables.

Compte tenu des éléments versés aux débats et de la durée du préjudice (45 mois depuis l’achat), il convient de fixer leur préjudice de jouissance à la somme de 10.000 €, au paiement de laquelle les consorts [Z] seront condamnés solidairement.

Les sommes allouées aux époux [S] porteront intérêts au taux légal à compter de l’assignation et celles allouées au titre du préjudice matériel soit la somme totale de 13.302,58 € seront actualisées selon l’indice BT01 à la date du jugement.

Il convient également de faire droit à la demande de capitalisation des intérêts dus pour une année entière, conformément à l’article 1343-2 du code civil.

En revanche, la résistance abusive des consorts [Z] n’est pas établie et les époux [S] seront déboutés de ce chef de demande.

4. Sur les demandes accessoires et les dépens

En vertu de l’article 696 du Code de Procédure Civile, [W] [A] épouse [Z], [B] [Z], [T] [Z] et [H] [Z] sont tenus solidairement aux dépens.

En outre ils devront verser in solidum à [K] [S] et [X] [I] épouse [S] une somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens.

Par application des articles 514 et suivants du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et les circonstances de la cause et la nature de l’affaire ne justifient pas qu’il y soit dérogé.

PAR CES MOTIFS

Déboute [W] [A] épouse [Z], [B] [Z], [T] [Z] et [H] [Z] de leur demande de nullité du rapport d’expertise judiciaire.

Dit que [W] [A] épouse [Z], [B] [Z], [T] [Z] et [H] [Z] ont engagé leur responsabilité au titre de la garantie des vices cachés pour les désordres affectant le chéneau du salon et la pièce attenante à la cuisine,

En conséquence, condamne solidairement [W] [A] épouse [Z], [B] [Z], [T] [Z] et [H] [Z] à verser à [K] [S] et [X] [I] épouse [S] les sommes suivantes : 13.302,58 € au titre des travaux de reprise des vices cachés, actualisée selon l’indice BT01 à la date du jugement,10.000 € au titre du préjudice de jouissance actualisé à la date du jugement,

Dit que ces sommes porteront intérêts à compter du 31 mai 2023, date de l’assignation, avec capitalisation des intérêts.

Déboute [K] [S] et [X] [I] épouse [S] de leurs demandes au titre du désordre du parquet de la chambre et de la ventilation du garage.

Déboute [K] [S] et [X] [I] épouse [S] de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Condamne in solidum [W] [A] épouse [Z], [B] [Z], [T] [Z] et [H] [Z] à verser à [K] [S] et [X] [I] épouse [S] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Condamne solidairement [W] [A] épouse [Z], [B] [Z], [T] [Z] et [H] [Z] aux entiers dépens, avec distraction au profit de Me. AUCHET et Me. COFFY, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

Ainsi jugé le 17 juillet 2025, et signé par le Président et le Greffier

Le Greffier Le Président

Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY