DU 10 Septembre 2025 Minute numéro :

N° RG 25/00209 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OHWO

Code NAC : 30B

S.A.S. [Adresse 5]

C/

S.A.R.L. GALAR (PROXIREPAR)

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON, Juge

LE GREFFIER : Clémentine IHUMURE

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.A.S. [Adresse 5], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Sébastien TO de la SCP EVODROIT, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 13, M^e Anne BAUDOIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

DÉFENDEURS

S.A.R.L. GALAR (PROXIREPAR), dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Corinne GINESTET-VASUTEK, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 198, M^e Christophe GERBET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D775

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Débats tenus à l’audience du : 08 Juillet 2025

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 10 Septembre 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous signature privée du 5 juillet 2022, la société [Adresse 5] a consenti un bail commercial à la société GALAR, portant sur un local commercial sis [Adresse 3] à [Localité 4] pour une durée de neuf années entières et consécutives, commençant à courir le 1er juillet 2022, moyennant un loyer mensuel hors taxes et hors charges de 3.475 euros.

Le 6 novembre 2024, la société [Adresse 5] a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la société GALAR, portant sur la somme totale de 12.695,07 euros, dont 185,07 euros de frais d’acte.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 février 2025, la société [Adresse 5] a fait assigner en référé la société GALAR devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir notamment constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail, ordonner l’expulsion de la société GALAR et condamner la société GALAR à lui payer la somme provisionnelle de 10.264,35 euros au titre de l’arriéré locatif ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges.

L’état des privilèges et nantissements du fonds de commerce ne porte mention d’aucune inscription.

Après renvoi, l’affaire a été retenue à l’audience du 8 juillet 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions développées oralement et visées à l’audience, la société [Adresse 5] demande au juge des référés de :

DIRE et JUGER recevables et bien fondées ses demandes,DEBOUTER la société GALAR de l’ensemble de ses demandes,CONDAMNER la société GALAR à titre provisionnel au paiement de la somme de 9 782,49 euros à titre d’arriérés de loyers et de charges arrêté au 4 juillet 2025 avec intérêt de droit à compter du commandement de payer du 6 novembre 2024,CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges dans le bail et visé au commandement de payer en date du 6 novembre 2024,CONSTATER la résiliation du bail commercial,ORDONNER l’expulsion de la société GALAR, de ses biens et de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,CONDAMNER la société GALAR à titre provisionnel à payer à compter de la résiliation du bail une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, jusqu’à complète libération des lieux,CONDAMNER la société GALAR à payer à la société [Adresse 5] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,CONDAMNER la société GALAR aux entiers dépens, dont le commandement de payer du 6 novembre 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions développées oralement et visées à l’audience, la société GALAR demande au juge des référés de :

JUGER la société GALAR recevable et bien fondée en ses écriture,JUGER nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 6 novembre 2024,JUGER que la société GALAR s’est acquittée de l’intégralité des causes du commandement signifié le 6 novembre 2024, mais au-delà du délai accordé par le commandement,ORDONNER la suspension des effets de la clause résolutoire rappelée dans le commandement délivré le 6 novembre 2024,ACCORDER à la société GALAR un délai de 24 mois pour s’acquitter des sommes qui resteraient dues au titre du commandement de payer du 6 novembre 2024,CONSTATER l’existence de contestation sérieuse,DEBOUTER la société [Adresse 6] de l’intégralité de ses demandes à toutes fins qu’elles comportent,CONDAMNER la société D RIEUNIER ET CIE – LA MAISON DU PNEU à verser à la société GALAR la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,CONDAMNER la société [Adresse 6] aux entiers dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 10 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

Sur la régularité du commandement de payer, l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents ».

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Sur la régularité du commandement de payer visant la clause résolutoire

La société GALAR allègue de la nullité du commandement de payer du 6 novembre 2024 pour la somme de 12.510 euros en principal, correspondant aux loyers et charges impayés des mois de septembre, octobre et novembre 2024.

Elle rappelle que le commandement de payer doit comporter les éléments suffisants pour identifier l’objet des sommes réclamées et fait valoir que ledit commandement ne donne pas la ventilation des sommes qui seraient dues entre les loyers et charges.

Elle observe qu’aucun décompte n’est annexé au commandement pour pallier cette carence, ne permettant pas ainsi au locataire d’être en mesure de saisir clairement ce qu’il lui est demandé de payer.

De plus, elle soutient que le commandement vise le loyer du mois de novembre 2024 alors qu’il n’était pas exigible le jour de la délivrance du commandement, le loyer étant selon les termes du bail exigible le 10 du mois en cours. Elle en déduit que la société GALAR n’était pas redevable de la somme de 12 510 euros à la date du 6 novembre 2024 et que le montant visé dans le commandement de payer est faux.

En réponse, la société [Adresse 6] soutient que le commandement de payer visant la clause résolutoire est valide et régulier, en ce le bail commercial prévoit expressément l’absence de provision pour charges locatives, de sorte que le loyer s’élève depuis la signature du bail à 3 475 euros HT, soit 4 170 euros TTC.

Elle concède que le loyer du mois de novembre 2024 n’était pas exigible au jour de la délivrance du commandement de payer mais fait valoir qu’il ne s’agit pas d’une cause de nullité. Enfin, elle observe qu’il n’appartient pas au juge des référés de prononcer la nullité d’un commandement de payer.

En l’espèce, la société D RIEUNIER ET CIE – LA MAISON DU PNEU a fait délivrer à la société GALAR le 6 novembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire au bail commercial liant les parties d’avoir à payer la somme de 12 510 euros en principal détaillée comme suit :

— loyers et charges impayés du mois de septembre 2024 : 4 170 euros

— loyers et charges impayés du mois d’octobre 2024 : 4 170 euros

— loyers et charges impayés du mois de novembre 2024 : 4 170 euros

Il résulte des termes du bail commercial que le loyer mensuel hors charges et hors taxes s’élève à 3 475 euros, soit 4 170 euros TTC. En outre, le bail stipule en son article 9.3 qu’il ne prévoit pas de provision pour charges locatives. De plus, il apparait à la lecture des décomptes produits par les parties que le loyer TTC facturé a toujours été d’un montant de 4 170 euros, de sorte que la société preneuse ne peut sérieusement faire valoir qu’elle ignorait la nature des sommes réclamées.

S’agissant du loyer de novembre 2024 qui n’était pas exigible lors de la délivrance du commandement de quitter les lieux, il convient de rappeler qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due.

Par ailleurs, il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la nullité d’un commandement de payer. En effet, le juge des référés ne peut que déterminer si les éventuelles irrégularités, invoquées à l’encontre du commandement, ne permettent pas de caractériser un trouble manifestement illicite ou constituent un moyen de contestation sérieuse l’empêchant de constater la résolution du bail.

Or, le commandement de payer mentionne bien la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise également qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail.

Ainsi, le commandement contenait toutes les précisions permettant à la société preneuse de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Dès lors, il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité dudit commandement qui a été délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce.

Sur la délivrance de mauvaise foi du commandement de payer

La société GALAR allègue de la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement et il appartient au juge des référés d’examiner cette question, étant rappelé que la bonne ou mauvaise foi s’apprécie au jour de la délivrance du commandement.

En effet, la société GALAR fait valoir que le commandement de payer a été délivré de mauvaise foi par le bailleur car ce dernier ne lui garantit pas une jouissance paisible des locaux pris à bail et qu’il ne souhaite pas réaliser des travaux relevant des « grosses réparations » de l’article 606 du code civil.

Elle soutient que la société bailleresse cherche à se défausser de ses obligations en poursuivant l’acquisition de la clause résolutoire. Elle verse aux débats un procès-verbal de commissaire de justice dressé le 24 février 2025 faisant état de nombreux écaillements de peinture, traces brunâtres, fissures, boursouflures de peinture, flaques d’eau et relevant la présence d’humidité dans le local commercial. Elle produit également un devis établi par la société BATIT France RENOV en date du 24 mars 2025 pour un montant de 22 428 euros portant sur la dépose de la toiture et des chéneaux, la reprise de la toiture par bande de goudron, la fourniture et la pose d’un support bois, de chéneaux en zinc soudé et d’un raccord de descente.

La société bailleresse soutient qu’elle s’est toujours conformée à ses obligations et qu’elle assure l’entretien régulier des locaux. Au soutien de ses déclarations, elle produit :

— une facture de 296 euros du 13 novembre 2023 portant sur un contrat d’entretien et de maintenance du toit, conclu avec la société HITMI,

— une facture de 389 euros du 30 juin 2023 émise par la société HITMI suite à une intervention pour une fuite d’eau en provenance du toit,

— une facture de 309 euros du 23 octobre 2024 émise par la société HITMI pour l’entretien semestriel du toit, dégorgement et nettoyage de l’intégralité des chéneaux partie haute et basse

— une facture de 1 366 euros du 2 avril 2025 émise par la société HITMI pour la déposé et mise en déchetterie de l’ancien chauffe-eau, la modification des alimentations en cuivre afin de raccorder le nouveau chauffe-eau, la fourniture/installation et mise en service du nouveau chauffe-eau, fourniture et remplacement du groupe de sécurité ainsi que du réducteur de pression, l’entretien semestriel du toit,

— un courriel du 26 novembre 2024 aux termes duquel la société bailleresse indique avoir été informée par la société GALAR que la « toiture est complètement pourrie et fuit de partout » et l’invite à prendre des photos et à lui transmettre toutes information en ce sens.

Ainsi, il résulte des pièces versées aux débats que la société bailleresse procède à l’entretien du local commercial, de sorte qu’elle n’apparait pas de mauvaise foi. En outre, la société preneuse ne démontre pas que l’état du local l’empêchait d’utiliser les lieux ou d’exercer son activité conformément au bail.

Dès lors, il n’est pas établi que le commandement de payer a été délivré de mauvaise foi par le bailleur.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le bail conclu entre les parties le 5 juillet 2022 contient une clause résolutoire (article 15 – page 10) qui stipule qu’à défaut de paiement d’un seul terme à son échéance ou d’inexécution de l’une quelconque des clauses ou conditions du présent bail, un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter les conditions en souffrance restés sans effet et contenant déclaration par le bailleur de l’intention d’user du bénéfice de la présente clause, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieure à l’expiration du délai ci-dessus.

La société bailleresse justifie par la production du commandement de payer visant la clause résolutoire et délivré le 6 novembre 2024 dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce, que la société preneuse a cessé de payer ses loyers. Au vu du décompte mentionné sur commandement de payer, la dette s’élevait en principal à la somme de 12 510 euros en principal

Il résulte des développements précédents que le loyer de novembre 2024 n’était pas exigible au jour de la délivrance du commandement de payer, de sorte que le commandement de payer visant la clause résolutoire n’apparait pas contestable à hauteur de 8.340 euros.

Selon le décompte arrêté au 4 juillet 2025 produit par la société bailleresse et le décompte actualisé arrêté au 23 avril 2025 du commissaire de justice, il apparait que la société GALAR a notamment procédé à trois règlements pour un montant total de 8 340 euros entre le 20 décembre 2024 et le 30 décembre 2024.

Ainsi, il est établi que les causes du commandement de payer du 6 novembre 2024 n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est en principe acquise et le bail résilié de plein droit depuis le 6 décembre 2024, nonobstant le fait que ces sommes aient été réglées postérieurement.

Sur la demande de provision au titre de la dette locative

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La société [Adresse 6] réclame le versement de la somme provisionnelle de 9 782,49 euros à titre d’arriéré de loyers et charges, arrêtée au 4 juillet 2025 Au soutien de sa demande, elle produit un décompte actualisé à l’audience et la facture n°2024/25 en date du 27 décembre 2024 d’un montant de 1 345,20 euros correspondant à la taxe sur les ordures ménagères.

Il convient de souligner que le décompte arrêté au 4 juillet 2025 intègre bien les virements opérés par le gérant de la société GALAR les 13 et 20 février 2025 pour un montant total de 6 170 euros.

En revanche, le loyer de juillet 2025 n’était pas encore exigible au jour de l’audience de référé, ni à la date du décompte actualisé, de sorte qu’il sera déduit du montant de la dette exigible ainsi que la somme de 35,55 euros qui n’est pas justifiée. En outre, il convient d’observer que le montant du loyer appelé pour le mois de juillet 2025 s’élève à 4 212,66 euros et a donc augmenté sans justification apparente, aucune facture ou avis d’échéance n’étant produit.

Ainsi, et au vu des pièces produites, l’obligation de la société GALAR n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 5.534,28 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et accessoires selon décompte arrêté au 4 juillet 2025.

Dès lors, il conviendra de condamner la société GALAR par provision au paiement de la somme de 5.534,28 euros.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article L145-41 alinéa 2 du Code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

La GALAR sollicite les plus larges délais pour s’acquitter de sa dette, soit 24 mois.

Elle fait valoir qu’elle s’est acquittée des sommes dues dans un délai raisonnable, qu’elle est de bonne foi et qu’elle a rencontré des difficultés financières.

Elle rappelle que le gérant de la société GALAR a réglé sur ses deniers personnels une somme de 4 170 euros. Au soutien de sa demande, elle produit une attestation de son expert-comptable du 4 juillet 2024 qui certifie que la trésorerie de la société GALAR présente mensuellement une insuffisance chronique, justifiant la position à découvert du compte bancaire, mensuellement, à un niveau proche de celui autorisé, qui s’est accéléré au cours du 4ème trimestre 2024 ».

La société [Adresse 6] s’oppose à l’octroi de délais en faisant valoir que la société défenderesse est dans l’incapacité de tenir un échéancier.

Or, il convient de souligner que la société GALAR a procédé depuis le 20 décembre 2024 à des paiements réguliers, de sorte que le loyer courant est réglé et l’arriéré locatif en baisse.

Dès lors, en raison de la situation économique et des sérieux efforts de paiement du débiteur, il convient de lui accorder des délais de paiement sur 18 mois en application de l’article 1343-5 du Code civil, dont les modalités seront précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

A défaut de paiement d’une seule échéance, le tout deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise, il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société défenderesse, si besoin avec le recours à la force publique et la société GALAR ne sera plus redevable d’un loyer mais d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer fixe, outre les charges, taxes et accessoires.

Les meubles se trouvant sur place devront alors être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

La société GALAR, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société GALAR ne permet d’écarter la demande de la société [Adresse 5] formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 2.000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 5 juillet 2022 et la résiliation de ce bail à la date du 6 décembre 2024 ;

SUSPENDONS les effets de ladite clause ;

CONDAMNONS la société GALAR à payer à la société [Adresse 6] la somme provisionnelle de 5 534,28 euros au titre des loyers, charges, accessoires selon décompte arrêté au 4 juillet 2025 ;

AUTORISONS la société GALAR à se libérer de la dette par 17 mensualités de 300 euros et une 18ème mensualité devant solder la dette, en sus du loyer courant et à la même date que celui-ci, la première mensualité étant due avec le premier terme de loyer qui viendra à échéance après la signification de la présente décision ;

DISONS que, faute pour la société GALAR de payer à bonne date, en sus du loyer courant, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception :

° le tout deviendra immédiatement exigible,

° la clause résolutoire sera acquise,

° il sera procédé à son expulsion immédiate et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique, des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 4] ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges, taxes et accessoires sera mise à la charge de la société GALAR, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

CONDAMNONS la société GALAR au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS la société GALAR à payer à la société [Adresse 5] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait au Tribunal Judiciaire de Pontoise, le 10 Septembre 2025.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT