DU 30 Septembre 2025 Minute numéro :

N° RG 25/00284 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OKCZ

Code NAC : 30B

S.C.I. ECLATS INVEST 3

C/

S.A.S. AKHA RCS [Localité 4] SOUS LE NUMERO : 892 343 211

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON, juge

LA GREFFIERE : Isabelle PAYET

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.C.I. ECLATS INVEST 3 Prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Anne-Sophie BARDIN-LAHALLE de la SELARL BINET& ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : J48, et M^e Angela CHAILLOU, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 186B

DÉFENDEUR

S.A.S. AKHA RCS [Localité 4] SOUS LE NUMERO : 892 343 211, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Laura PEREZ BONAN, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 179, et M^e Dyna COHEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A469

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Débats tenus à l’audience du 10 septembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 30 Septembre 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous signature électronique du 3 mars 2021, modifié par avenant du 14 avril 2022, la société ECLATS INVEST 3 a consenti un bail commercial à la société AKHA, portant sur un local commercial identifié « LSUDC008 » sis [Adresse 7] à [Adresse 5] [Localité 3] pour une durée de dix années entières et consécutives, moyennant un loyer de base annuel hors taxes et hors charges de 75 900 euros. Il était également consenti au preneur une franchise de loyer de 9 900 € HT/HC pendant la première année et de 4 950 € HT/HC pendant la seconde année.

Le 26 novembre 2024, la société ECLATS INVEST 3 a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la société AKHA, portant sur la somme de 26 220,22 euros en principal.

Le 17 juillet 2025, la société ECLATS INVEST 3 a délivré un second commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la société AKHA, portant sur la somme de 8 827,99 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 mars 2025 signifié à personne morale, la société ECLATS INVEST 3 a fait assigner en référé la société AKHA devant le tribunal judiciaire de PONTOISE sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile.

Après renvoi, l’affaire a été retenue à l’audience du 10 septembre 2025 lors de laquelle les parties ont été entendu en leurs moyens et conclusions.

Aux termes de ses conclusions signifiées par RPVA le 18 juillet 2025 et visées à l’audience du 10 septembre 2025, la société ECLATS INVEST 3 demande au juge des référés de :

DIRE recevable et bien fondée la société ECLATS INVEST 3 en toutes ses demandes, CONSTATER qu’à la suite du commandement délivré le 26 novembre 2024, puis encore le 17 juillet 2025, la société AKHA reste débitrice de la somme de 8.827,99 € au titre du reliquat du loyer du 3T2024, EN CONSEQUENCE,

DEBOUTER la société AKHA de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles et contestations sérieuses,CONDAMNER provisionnellement la société AKHA à payer en principal à la société ECLATS INVEST 3 la somme de 8.827,99 € au titre des loyers et charges impayés, augmenté d’un intérêt de retard basé sur le taux EURIBOR 3 mois augmenté de quatre cents (400) points de base (Article A.3.4 du contrat de bail),CONDAMNER provisionnellement la société AKHA à payer en principal à la société ECLATS INVEST 3 la somme de 882,79 € au titre de l’article A.3.4 du contrat de bail, CONDAMNER la société AKHA à payer à la société ECLATS INVEST 3, la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du CPC, CONDAMNER la société AKHA, aux entiers dépens d’instance en ce compris le coût du commandement de payer.S’agissant du manquement du bailleur à ses obligations contractuelles allégué par la défenderesse, elle rappelle que les règles d’occupation des locaux loués sont prescrites aux article A.2.3.2 et suivants du bail commercial, et que cette seule stipulation ne peut faire peser sur elle une obligation de résultat de fournir et de garantir au preneur des places de stationnement disponibles au seul bénéfice de sa clientèle personnelle. Elle considère que le bail ne prévoit qu’une simple mise à disposition de places de stationnement dont le but est de favoriser la fréquentation et la prospérité de l’ensemble immobilier de la zone commerciale. De plus, elle expose que seul l’article « A.2.3.2.3 Parkings et aires de circulation » stipulé aux conditions générales, prévoit que la société AKHA pourra utiliser les emplacements de stationnement pour sa clientèle. Elle ajoute qu’il n’est prévu aucune obligation contractuelle du bailleur de garantir l’accès aux places de stationnement et que l’article « 3B2.2. Description des locaux » ne vise en aucun cas les places de stationnement pas plus que le plan annexé au bail. Elle soutient que l’accès de la clientèle aux emplacements de stationnement n’a jamais été une condition essentielle et déterminante du contrat.

Par ailleurs, elle conteste que l’arrivée de la société FITNESS PARK en février 2024 a impacté le stationnement en faisant valoir que la fréquentation était déjà très dense auparavant. Elle observe que les procès-verbaux produits par la défenderesse ne suffisent pas à démontrer que les véhicules stationnés appartiendraient tous à la clientèle de FITNESSE PARK. Enfin, elle soutient que la société AKHA ne démontre pas que depuis le mois de février 2024, date de prise à bail de la société FITNESS PARK, elle subit un préjudice financier dont la causalité serait directement liée à la prétendue saturation du parking par la clientèle d’autres preneurs de la zone commerciale. Ainsi, elle prétend que la baisse de chiffre d’affaires de la société AKHA n’est pas directement liée à l’encombrement du parking mais bien à une situation générale en France pour ce secteur d’activité.

Aux termes de ses conclusions développées oralement et visées à l’audience, la société AKHA demande au juge des référés de :

CONSTATER l’existence d’une contestation sérieuse ;En conséquence,

DECLARER n’y avoir lieu à référé et renvoyer les parties à se pourvoir au fond ;CONDAMNER la société ECLAT INVEST 3 aux entiers dépens ainsi qu’à payer à al société AKHA une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du CPC.Elle ne conteste pas le montant de la dette mais prétend que la bailleresse a manifestement violé les stipulations du bail commercial. Elle rappelle que le local donné à bail est situé au sein d’une zone commerciale comprenant un parking commun destiné à accueillir la clientèle des différentes enseignes. Elle affirme qu’en vertu de l’article A.2.3.2.3 du bail, elle bénéficie d’un droit d’usage sur les emplacements de stationnement communs affectés à la zone commerciale. Elle soutient que cette stipulation a été respectée durant les premières années mais que depuis l’arrivée de l’enseigne FITNESS PARK, le parking est en permanence saturé, le rendant ainsi inaccessible à la clientèle de la société AKHA. Elle fait valoir qu’elle a alerté à plusieurs reprises la bailleresse à ce sujet, en vain et que cette situation a eu un impact direct et significatif sur le chiffre d’affaires de la société AKHA. Ainsi, la société défenderesse explique avoir été contrainte de retenir le paiement d’un mois de loyer en guise de protestation légitime et invoque une exception d’inexécution. Elle soutient que l’article A.2.3.2.3 précité a été présenté dès la signature comme une condition essentielle et déterminante du bail, en raison de la configuration géographique du site, le local étant situé en bordure de route, sans aucune possibilité de stationnement à proximité et sans desserte par les transports en commun. Elle expose avoir constaté que la zone est en permanence saturée depuis l’arrivée de l’enseigne FITNESS PARK en avril 2024, rendant ainsi l’accès au magasin matériellement impossible pour sa clientèle. Enfin, elle indique que cette situation lui a manifestement causé un préjudice financier non négligeable, imputable à la carence fautive du bailleur, qui n’a pris aucune mesure pour rétablir l’équilibre contractuel, malgré les alertes répétées, et laissant ainsi perdurer une situation gravement préjudiciable au preneur.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 30 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties. Ainsi, il ne sera pas statué sur les demandes d’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation du bail formulées dans la discussion des conclusions de la partie demanderesse mais non reprises dans le dispositif, et ce conformément aux observations faites par cette dernière à l’audience.

Sur la régularité des commandements de payer visant la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents ».

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

La société AKHA soulève diverses contestations sérieuses sur ce point. Ainsi, elle soutient qu’aucun justificatif n’est annexé audit commandement : ni facture, ni avis d’échéance, ni état des loyers ou décompte de charges, ni aucun autre document permettant la compréhension de la créance, notamment le détail des montants dus, leur origine et leur échéance. En l’absence de ces pièces essentielles, elle fait valoir qu’elle n’a pas été en mesure d’appréhender pleinement la portée de l’injonction qui lui était faite, ni d’y répondre de manière éclairée dans le délai imparti.

En l’espèce, le 26 novembre 2024 la société ECLATS INVEST 3 a fait délivrer à la société AKHA un commandement de payer visant la clause résolutoire au bail commercial liant les parties d’avoir à payer la somme de 26 220,22 euros au titre la « dette locative selon justificatifs joints », outre 75,20 euros de frais d’acte.

Or, ledit commandement ne comporte aucun décompte permettant de déterminer la nature des sommes réclamées, ni les échéances auxquelles elles se rapportent.

La société AKHA n’a ainsi pas été en mesure de connaître la nature et le détail des sommes réclamées par le commandement de payer, ce qui ne lui a pas permis de vérifier la régularité et la conformité des sommes appelées.

Il convient de rappeler qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la nullité d’un commandement de payer. En effet, le juge des référés ne peut que déterminer si les éventuelles irrégularités, invoquées à l’encontre du commandement, ne permettent pas de caractériser un trouble manifestement illicite ou constituent un moyen de contestation sérieuse l’empêchant de constater la résolution du bail.

Dès lors, il résulte de ces éléments qu’il existe une contestation sérieuse sur la régularité du commandement de payer qui a été délivré le 26 novembre 2024.

La société ECLATS INVEST 3 a fait délivrer à la société AKHA un second commandement de payer visant la clause résolutoire du bail le 17 juillet 2025, d’avoir à payer la somme de 8 827,99 euros au titre la « dette locative selon justificatifs joints », outre 134,17 euros de frais de procédure et 75,20 euros de frais d’acte.

Le décompte annexé au commandement de payer mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Il est également joint la facture du mois de juin 2025 qui s’élève à 26 483,99 euros TTC.

Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Dès lors, il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité dudit commandement qui a été délivré le 17 juillet 2025 dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1103 du même code dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du même code ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’obligation pesant sur le preneur de payer les loyers et les charges n’est pas contestable, étant rappelé que le bail met à la charge de ce dernier un loyer annuel de 75 900 euros hors taxe et hors charge, payable mensuellement, avec clause d’indexation, ainsi notamment que les impôts, contributions, redevances et taxes dont il est le redevable légal au titre de son exploitation et de l’occupation des locaux, outre une provision annuelle pour charges de 16,50 € HT/HC/m²GLA.

La société ECLATS INVEST 3 sollicite le paiement d’une provision de 8 827,99 € au titre des loyers et charges impayés, et verse aux débats un décompte arrêté au 9 juillet 2025.

La société défenderesse ne conteste pas le montant de la dette mais se prévaut d’une exception d’inexécution tirée du manquement du bailleur à ses obligations contractuelles.

L’article 1219 du code civil dispose qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

De plus, il est constant qu’une exception d’inexécution peut constituer une contestation sérieuse.

En l’espèce, pour justifier son inexécution, la société AKHA oppose au bailleur l’inexécution de son obligation de jouissance paisible des places de stationnement suite à une saturation du parking rendant l’accès au magasin impossible, ainsi que l’inertie du bailleur à ce sujet. Elle soutient également que l’article A.2.3.2.2. Parkings et aires de circulation, est une condition essentielle et déterminante du contrat.

Au soutien de son argumentation, elle verse trois procès-verbaux de constat de commissaire de justice (7 octobre 2024, 10 et 11 janvier 2025), cinq attestations de témoins ainsi qu’un échange de mails avec son bailleur datant de juin 2023.

L’article A.2.3.2.2. Parkings et aires de circulation du contrat de bail conclu entre les parties stipule :

« Le preneur ne pourra apporter aucune modification aux emplacements de stationnement.

Il utilisera ses emplacements pour y garer des véhicules particuliers de tourisme, à l’exclusion de tout autre usage.

Le preneur s’interdit pour lui-même, pour son personnel et les personnes dont il est responsable, de faire usage de(des) parking(s) réservé(s) à la clientèle et dépendant de l’Ensemble Immobilier, en vue de favoriser au maximum la fréquentation et donc la prospérité de l’Ensemble immobilier. (…). »

L’article B.2 – DESIGNATION visé aux conditions particulières du bail et modifié par avenant du 14 avril 2022 stipule que le bâtiment de commerce est divisé en trois locaux et situé : [Localité 6], [Adresse 7].

L’article B.2.2 décrit le local de la façon suivante :

« Le local identifié « LSUDC008 », d’une surface de 330m² GLA environ, est compris dans l’Ensemble immobilier ci-dessus désigné. Le preneur déclare en prendre possession, dans son état actuel, tel qu’il ressort des plans annexés aux présentes. Après réalisation par le Preneur, de ses travaux d’aménagement, le local disposera d’une surface de vente de 280m². »

Ainsi, à la lecture des stipulations du bail, il n’est pas sérieusement contestable que le local objet du bail conclu entre les parties ne porte que sur un local d’une surface de 330m² GLA environ. Il est également établi que les places de stationnement appartiennent à l’ensemble immobilier dont dépend la société défenderesse ainsi que deux autres enseignes.

Dès lors, le droit d’usage dont bénéficie la société AKHA sur les places de stationnement appartenant à l’ensemble immobilier ne saurait constituer une condition essentielle du contrat de bail.

En tout état de cause, il convient de souligner que les procès-verbaux de constats de commissaire de justice produits par la défenderesse ne permettent pas d’établir l’identité des propriétaires des véhicules stationnés, ni à quelle clientèle ils appartiennent. Ils ne donnent aucune indication tant sur l’antériorité de la saturation du parking, si sur ses causes.

Par ailleurs, la défenderesse verse aux débats un courrier électronique envoyé le 12 juin 2023, soit antérieurement à l’arrivée de l’enseigne FITNESS PARK (avril 2024), aux termes duquel elle se plaignait déjà du manque de places de stationnement disponibles.

Dès lors, les pièces versées aux débats ne peuvent suffire à démontrer l’existence d’un quelconque manquement du bailleur à ses obligations susceptible de fonder le non-paiement d’un mois de loyer, de sorte que l’exception d’inexécution sera écartée.

Ainsi, et au vu des pièces produites, l’obligation de la société AKHA n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 8 827,99 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et accessoires selon décompte arrêté au 9 juillet 2025.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause A.3.4 – Modalités de règlement qui stipule que tout retard de paiement par le preneur d’une somme quelconque due en vertu du présent bail (à titre de loyers, charges, taxes, indemnités d’occupation, remboursement de travaux ou autres) portera de plein droit à compter de son échéance intérêt aux taux Euribor 3 mois augmenté de 400 points de base.

Or, la demande tendant à voir majorer l’intérêt au taux légal en application d’une stipulation contractuelle sera rejetée car fondée sur une clause s’apparentant à une clause pénale susceptibles de se heurter à une contestation sérieuse et apparaissant en l’espèce manifestement excessive, qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher,

Dès lors, il conviendra de condamner la société AKHA par provision au paiement de la somme de 8 827,99 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 17 juillet 2025.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société AKHA, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la société ECLATS INVEST 3 le montant des frais irrépétibles et il y aura lieu de condamner la société AKHA à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS l’existence de contestation sérieuse sur la régularité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 26 novembre 2024 par le bailleur ;

DISONS n’y avoir lieu a référé sur l’exception d’inexécution soulevée par la société AKHA ;

CONDAMNONS la société AKHA à payer à la société ECLATS INVEST 3 la somme provisionnelle de 8 827,99 au titre des loyers, charges et accessoires impayés, arrêtée au 9 juillet 2025 avec intérêts de retard au taux légal à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 17 juillet 2025 ;

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

CONDAMNONS la société AKHA au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS la société AKHA à payer à la société ECLATS INVEST 3 la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Et l’ordonnance a été signée par le président et la greffière.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT