DU 17 Décembre 2025 Minute numéro :

N° RG 25/00805 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OQJG

Code NAC : 30B

Madame [X] [J] épouse [M]

C/

URSSAF créancier inscrit

Monsieur [B] [E] créancier inscrit

S.A.S. F&F MECA

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Anne-Sophie SAMAKÉ, Juge

LE GREFFIER : Clémentine IHUMURE

LES PARTIES :

DEMANDEUR

Madame [X] [J] épouse [M], demeurant [Adresse 11]

représentée par Maître Bruno ADANI de la SELARL SELARL ADANI, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 183

DÉFENDEUR

URSSAF créancier inscrit, dont le siège social est sis [Adresse 1]

non representé

Monsieur [B] [E] créancier inscrit, demeurant [Adresse 4]

non representé

S.A.S. F&F MECA, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Magali LEVY, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 279, M^e Meral ARABACI, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 271

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Débats tenus à l’audience du : 25 Novembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 17 Décembre 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié reçu les 1er et 7 juillet 1998, M. [G] [M] et Mme [X] [J] épouse [M] ont consenti à la commune d'[Localité 7] un bail à construction pour une durée de 18 années commençant à courir à compter du 1er juillet 1998 et expirant le 30 juin 2016 portant sur un terrain d’une superficie de 1 513 m² sis à [Adresse 9], cadastré sections AZ numéros [Cadastre 5] et [Cadastre 6].

Selon acte sous signature privée du 18 décembre 1998, renouvelé par acte sous signature privée du 14 mars 2008, la commune d'[Localité 7] a consenti un bail commercial à M. [B] [E], portant sur un local commercial sis [Adresse 2] à [Localité 8] pour une durée de neuf années entières et consécutives commençant à courir le 1er décembre 2007, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 25 920 euros, payable trimestriellement.

Le bail à construction est arrivé à son terme le 30 juin 2016, de sorte que M. [G] [M] et Mme [X] [J] épouse [M] sont devenus de plein droit propriétaires de toutes les constructions édifiées par la commune d'[Localité 7], en ce compris le local objet du bail commercial susvisé.

Par acte sous signature privé en date du 25 janvier 2021, M. [B] [E] a cédé son fonds de commerce à la société F&F MECA.

Le 23 avril 2025, Mme [X] [J] épouse [M] a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la société F&F MECA, portant sur la somme de 15 453,78 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 août 2025, Mme [X] [J] épouse [M] a fait assigner en référé la société F&F MECA devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail au bénéfice de Mme [X] [J] épouse [M],Ordonner subséquemment l’expulsion de la société F&F MECA des lieux sis [Adresse 2] à [Localité 8] ainsi que de tous occupants de son chef, par toute voie et moyen de droit, même avec l’assistance de la force publique si besoin est, à compter de l’ordonnance à intervenir, Autoriser Mme [X] [J] épouse [M] à faire enlever dans tel local de son choix, aux frais, risques et périls de la société F&F MECA les meubles et marchandises se trouvant dans les lieux,Condamner la société F&F MECA à payer à Mme [X] [J] épouse [M] par provision la somme de 23 180,67 euros majorée des intérêts de retard calculés au taux légal du 23 avril 2025 date du commandement de payer, au jour du parfait paiement,Condamner la société F&F MECA à payer à Mme [X] [J] épouse [M] par provision une indemnité d’occupation mensuelle égale au double du loyer en cours jusqu’à la libération effective des lieux,Déclarer commune au créancier inscrit l’ordonnance à intervenir,

Ordonner que l’exécution de l’ordonnance de référé à intervenir aura lieu au vu de la seule minute,Condamner la société F&F MECA à payer à Mme [X] [J] épouse [M] la somme de 1 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner la société F&F MECA aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer les loyers et des saisies conservatoires.

L’assignation a été dénoncée à M. [B] [E] et à l’URSSAF, créanciers inscrits.

L’affaire a été retenue à l’audience du 25 novembre 2025.

La demanderesse actualise la dette à 30.907,56 euros, 4ème trimestre 2025 inclus et maintient ses demandes aux termes de son assignation pour le surplus.

Aux termes de ses observations et demandes formulées à l’audience, la société F&F MECA ne conteste pas les impayés et sollicite des délais de paiement.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 17 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire, la demande de provision et les délais de paiement

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Enfin la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail renouvelé le 14 mars 2008, qui s’est reconduit par tacite reconduction, contient une clause résolutoire (page 10) qui stipule qu’en cas de non-exécution par le preneur de l’un quelconque de ses engagements, notamment en cas de non-paiement à son échéance en tout ou en partie de l’un quelconque des termes du loyer convenu ou de ses accessoires, le bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le présent bail. Il devra préalablement avoir mis le preneur en demeure de régulariser sa situation par un seul commandement ou sommation de payer ou de respecter les stipulations du bail par un acte extrajudiciaire contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause. Si un mois après ce commandement, le preneur n’a pas entièrement régularisé sa situation, le bail sera résilié de plein droit.

Mme [X] [J] épouse [M] justifie par la production du commandement de payer visant la clause résolutoire et délivré le 23 avril 2025 dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce, que la société preneuse a cessé de payer ses loyers.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité dudit commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Il résulte du décompte arrêté au 18 août 2025 que les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance, ce qui n’est pas contesté par les parties. Dès lors, la clause résolutoire est en principe acquise et le bail résilié de plein droit depuis le 23 mai 2025.

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon le décompte actualité versé aux débats par Mme [X] [J] épouse [M], la dette locative s’élève à 30 907,56 euros au 25 novembre 2025, échéance du 4ème trimestre 2025 comprise. La société défenderesse ne conteste pas le montant de la dette.

Ainsi, au vu des pièces produites, l’obligation de la société F&F MECA n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 30.907,56 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et accessoires, échéance du 4ème trimestre 2025 comprise, et il convient de condamner la société F&F MECA par provision au paiement de cette somme.

Aux termes de l’article L145-41 alinéa 2 du Code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

La société F&F MECA demande des délais de paiement en faisant valoir qu’elle peut régler 3.000 euros en plus du loyer courant et produit les comptes annuels de la société pour l’exercice 2024.

Il résulte du décompte produit que la société preneuse a procédé à des règlements en janvier et février 2025, de sorte qu’elle n’apparaît pas de mauvaise foi.

Par ailleurs, la bailleresse s’en rapporte sur l’octroi de délais de paiement.

Au vu des circonstances de l’espèce, il y a lieu d’accorder des délais de paiement sur 11 mois en application de l’article 1343-5 du Code civil, dont les modalités seront précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

A défaut de paiement d’une seule échéance, le tout deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise, il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société défenderesse, si besoin avec le recours à la force publique et la société F&F MECA ne sera plus redevable d’un loyer mais d’une indemnité d’occupation.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Le bail stipule dans son article 21 – CLAUSE RESOLUTOIRE qui stipule qu’à défaut par le preneur d’évacuer les locaux, il sera redevable au bailleur de plein droit, et sans aucun préavis, d’une indemnité d’occupation fixée d’ores et déjà pour chaque jour de retard, au double du loyer en cours calculé prorata temporis, sans préjudice de tous droits à dommages-intérêts u profit du bailleur.

Il n’est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier devait s’acquitter, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif.

En revanche, l’application de la majoration sollicitée excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire.

Elle relève donc de l’appréciation de ce juge. La demande d’indemnité provisionnelle ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société F&F MECA, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Mme [X] [J] épouse [M] le montant des frais irrépétibles et il y aura lieu de condamner la société F&F MECA à lui payer la somme de 1.800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit. L’exécution de la décision au vu de la minute sera rejetée car la demande n’est pas motivée.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 14 mars 2008 et la résiliation de ce bail à la date du 23 mai 2025 ;

SUSPENDONS les effets de ladite clause ;

CONDAMNONS la société F&F MECA à payer à Mme [X] [J] épouse [M] la somme provisionnelle de 30. 907,56 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés, échéance du 4ème trimestre 2025 comprise, avec intérêts au taux légal à compter du 23 avril 2025 pour la somme de15 453,78 euros et à compter de l’assignation pour le surplus  ;

AUTORISONS la société F&F MECA à se libérer de la dette par 10 mensualités de 3 000 euros et une 11ème mensualité devant solder la dette, en sus du loyer courant, la première mensualité étant due avec le premier terme de loyer qui viendra à échéance après la signification du présent jugement ;

DISONS que, faute pour la société F&F MECA de payer à bonne date, en sus du loyer courant, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception :

° le tout deviendra immédiatement exigible,

° la clause résolutoire sera acquise,

° il sera procédé à son expulsion immédiate et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique, des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 8] ;

° en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

° une indemnité provisionnelle sera fixée et égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges, taxes et accessoires sera mise à la charge de la société F&F MECA, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;

DÉCLARONS la présente décision commune aux créanciers inscrits ;

CONDAMNONS la société F&F MECA au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS la société F&F MECA à payer à Mme [X] [J] épouse [M] la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTONS Mme [X] [J] épouse [M] de sa demande tendant à ce que l’exécution de la décision soit effectuée au vu de la seule minute ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait au Tribunal Judiciaire de Pontoise, le 17 Décembre 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE