TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

JUGE DE L’EXÉCUTION

JUGEMENT D’ORIENTATION

ORDONNANT LA VENTE AUX ENCHERES PUBLIQUES

Le 14 Janvier 2025

N° RG 24/00182 – N° Portalis DB3U-W-B7I-N6IK

78A

Jugement rendu le 14 janvier 2025 par Fabienne CHLOUP, juge de l’exécution statuant en matière de saisies immobilières, assistée de Magali CADRAN, greffière,

CREANCIER POURSUIVANT

Le CREDIT FONCIER DE FRANCE, SA au capital de 1.331.400.718,80 € ayant son siège social à [Adresse 17], immatriculé au RCS de [Localité 16] sous le numéro 542.029.848, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représenté par M^e Paul BUISSON, avocat au barreau du VAL D’OISE

PARTIE SAISIE

Monsieur [P] [L] [H]

né le [Date naissance 9] 1984 à [Localité 19] (GUADELOUPE)

[Adresse 7]

[Localité 13]

non comparant

CREANCIER INSCRIT

Syndicat des copropriétaires de la résidence [15] sise [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice,

La Société FONCIA LVM anciennement dénommée FONCIA LACOMBE VAUCELLES, Société par actions simplifiée au capital de 321.883,33 €, inscrite au Registre des Commerce et des Sociétés de PONTOISE sous le numéro 304 970 726 dont le siège social est situé [Adresse 8].

représenté par M^e Bruno ADANI, avocat au Barreau du VAL D’OISE

EXPOSE DU LITIGE

Selon commandement de payer valant saisie immobilière en date du 24 mai 2024 publié le 5 juillet 2024 volume 2024 S n°166 au service de publicité foncière de [Localité 20] 2, LE CREDIT FONCIER DE FRANCE a poursuivi la vente des droits et biens immobiliers dépendant d’un ensemble immobilier dénommé « CŒ[Localité 21] BOCAGE » sis [Adresse 18], cadastré sections AP n°[Cadastre 2], n°[Cadastre 3], n°[Cadastre 4], n°[Cadastre 5], n°[Cadastre 6], n°[Cadastre 10], n°[Cadastre 11] et n°[Cadastre 12], consistant en un appartement et un emplacement de parking formant les lots n°121 et n°220 de la copropriété et appartenant à M. [P] [L] [H].

Par exploit du 26 août 2024, délivré par dépôt de l’acte à l’étude de commissaire de justice, le CERDIT FONCIER DE FRANCE a fait assigner M. [P] [L] [H] devant le juge de l’exécution de la présente juridiction, afin de comparaître à l’audience d’orientation de la procédure de saisie immobilière.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 28 août 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 novembre 2024, lors de laquelle le créancier poursuivant et le créancier inscrit ont été entendus en leurs observations, la partie saisie n’ayant pas comparu et n’étant pas représentée.

La décision a été mise en délibéré au 14 janvier 2025.

Par message RPVA et par courrier du 13 décembre 2024, les parties ont été invitées à formuler leurs observations sur l’éventuelle diminution de la clause pénale ou indemnité de résiliation, au regard de l’article 1231-5 du code civil.

Le créancier poursuivant a formulé ses observations le 17 décembre 2024.

La partie saisie, qui n’a pas constitué avocat, n’a pas formulé d’observations.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

En application de l’article L311-2 du même code, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière.

Enfin, l’article L111-6 énonce que la créance est liquide lorsqu’elle est évaluée en argent ou lorsque le titre contient tous les éléments permettant son évaluation.

En l’espèce, le caractère certain, liquide et exigible de la créance du CREDIT FONCIER DE FRANCE résulte des pièces versées aux débats, notamment :

— la copie exécutoire d’un acte notarié reçu le 31 août 2012 contenant deux prêts consentis par le CREDIT FONCIER DE FRANCE à M. [P] [L] [H] à savoir : un prêt à taux zéro de 38 610 euros remboursable sur 312 mois (26 ans) et un prêt PAS LIBERTE de 85 640 euros, remboursable sur 396 mois (33 ans) au taux hors assurance de 4,05 %,

— une lettre de mise en demeure en date du 18 novembre 2021 et signifiée le 29 novembre 2021, de payer la somme de 6 097,63 euros, dans un délai de 30 jours à compter de la réception de la présente, à défaut de quoi la déchéance du terme sera acquise.

Il ressort des pièces versées aux débats que le créancier poursuivant a laissé un délai raisonnable aux débiteurs saisis pour régulariser les échéances impayées.

Suivant décompte arrêté au 28 mars 2024 et visé au commandement de saisie, la créance s’élève à la somme totale de 105 154,16 euros en principal, intérêts, frais et accessoires.

En vertu de l’article 1231-5 du code civil, lorsqu’une clause pénale a été prévue par le contrat à l’égard de celui qui a manqué à son exécution, le juge peut la modérer (ou l’augmenter) même d’office si elle est manifestement excessive (ou dérisoire).

A l’appui de sa demande de maintien de la clause pénale à hauteur de 5 540,81 euros, le créancier poursuivant fait valoir que cette stipulation a été convenue contractuellement entre les parties, qu’elle est réglementée par les articles L313-51 et R313-28 du code de la consommation et que l’indemnité réclamée n’est pas manifestement excessive en ce qu’elle respecte l’assiette et le plafond fixés par la réglementation. En outre, il rappelle qu’elle indemnise le préjudice subi par la banque puisqu’à la date de déchéance du terme, il restait à courir une période de remboursement du prêt de plus de 17 années, représentant une somme de 41 029,81 euros d’intérêts. Le créancier poursuivant mentionne aussi un arrêt rendu par la cour d’appel de [Localité 14] qui a jugé que l’indemnité forfaitaire remplit une fonction tant comminatoire que réparatrice et fait valoir que le débiteur saisi ne conteste pas le montant de l’indemnité d’exigibilité anticipée de 7%.

Or l’indemnité d’exigibilité de 7% réclamée par le créancier poursuivant à hauteur de 5 540,81, qui constitue une clause pénale, apparaît manifestement excessive eu égard au montant de la dette et au fait que le préjudice du créancier se trouve suffisamment réparé par les intérêts au taux contractuel.

Elle sera donc réduite à 10% de son montant, soit la somme de 554,08 euros.

La créance du CREDIT FONCIER DE FRANCE sera donc mentionnée pour la somme de 100 167,43 euros en principal, intérêts, frais et accessoires suivant décompte arrêté au 28 mars 2024.

Au cas présent, la vente amiable n’est pas envisageable, le débiteur saisi ne comparaissant pas à l’audience.

Il convient dès lors d’ordonner la vente aux enchères publiques du bien dont s’agit, selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement étant rappelé qu’en vertu de l’article R.322-26 du code des procédures civiles d’exécution, lorsque le juge ordonne la vente forcée, il fixe la date de l’audience à laquelle il y sera procédé dans un délai compris entre deux et quatre mois à compter du prononcé de sa décision et détermine les modalités de visite de l’immeuble à la demande du créancier poursuivant.

Les dépens et frais de poursuites seront taxés préalablement à l’audience d’adjudication et seront supportés par l’adjudicataire en sus du prix.

Les dépens excédant les frais taxés seront employés en frais privilégiés de vente.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant par décision réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

Mentionne que la créance du CREDIT FONCIER DE FRANCE à l’égard de M. [P] [L] [H] est de 100 167,43 euros en principal, intérêts, frais et accessoires, suivant décompte arrêté au 28 mars 2024 et visé au commandement de saisie ;

Ordonne la vente aux enchères publiques des biens et droits immobiliers visés au commandement de payer valant saisie immobilière en date du 24 mai 2024 publié le 5 juillet 2024 volume 2024 S n°166 au service de publicité foncière de [Localité 20] 2 ;

Dit que la vente aura lieu à l’audience du mardi 8 avril 2025 à 14h00, au tribunal judiciaire de PONTOISE (95), sur la mise à prix fixée au cahier des conditions de vente ;

Désigne en qualité de séquestre M. le bâtonnier de l’ordre des avocats du barreau du Val d’Oise ;

Désigne la SCP PLOUCHART – SIA – GAUTRON, commissaire de justice à LOUVRES aux fins de faire procéder à la visite des lieux à tout acquéreur potentiel ;

Dit que ledit commissaire de justice fera procéder dans les lieux par tout expert de son choix à l’établissement ou à l’actualisation si nécessaire, des diagnostics d’amiante, termites, plomb (si construction antérieure à 1948), performance énergétique, gaz, électricité, risques naturels et technologiques majeurs ;

Dit que le commissaire de justice commis pourra se faire assister pour ces deux interventions, si besoin est, du commissaire de police ou de la gendarmerie ou de deux témoins majeurs conformément à l’article L.142-1 du code des procédures civiles d’exécution et d’un serrurier requis ;

Dit que les mesures de publicité sont celles de droit commun des articles R 322-31 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, outre une insertion sur un site internet avec possibilité d’aménagement dans les conditions requises aux articles R 322-37 et suivants du même code ;

Dit que le présent jugement sera mentionné en marge de la publication du commandement de payer valant saisie immobilière en date du 24 mai 2024 publié le 5 juillet 2024 volume 2024 S n°166 au service de publicité foncière de [Localité 20] 2,

Dit que les dépens et frais de poursuites seront taxés préalablement à l’audience d’adjudication et seront supportés par l’adjudicataire en sus du prix ;

Dit que les dépens excédant les frais taxés seront employés en frais privilégiés de vente ;

La greffière La Juge de l’exécution

Magali CADRAN Fabienne CHLOUP

Jugement rédigé par [S] [N], juriste assistante, sous le contrôle du juge de l’exécution