TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Septembre 2024

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 27 Juin 2024

GROSSE :

Le 16 septembre 2024.

à M. [X]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 16 septembre 2024

à M^e BAGLIERI-PAPAZIAN

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/04893 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3YEP

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [S] [X]

né le 11 Février 1971 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 6]

comparant en personne

DEFENDEURS

Madame [O] [F]

née le 21 Janvier 1980 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Mélanie BAGLIERI-PAPAZIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [I] [U]

né le 17 Novembre 1973 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Mélanie BAGLIERI-PAPAZIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé ayant pris effet le 10 août 2015, Monsieur [S] [X] a consenti à Monsieur [I] [U] et Madame [O] [F] un bail à usage d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 1050 euros outre 50 euros de provisions sur charges ;

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [I] [U] et Madame [O] [F] le 16 septembre 2021 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 960 euros en principal ;

Les causes de ce commandement ont été réglées ;

Alléguant un non paiement de régularisations de charges, un deuxième commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Monsieur [I] [U] et Madame [O] [F] le 10 janvier 2023 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2991,40 euros en principal ;

La situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX le 10 janvier 2023 ;

Par acte de commissaire de justice en date du 1er août 2023 dénoncé le 02 août 2023 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône, et auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, dénoncé le 09 octobre 2023 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, Monsieur [S] [X] a fait assigner en référé Monsieur [I] [U] et Madame [O] [F] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de MARSEILLE afin de voir :

— entendre constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail liant les parties ;

— entendre ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [I] [U] et Madame [O] [F], ainsi que celle de tous occupant de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— entendre condamner solidairement Monsieur [I] [U] et Madame [O] [F] à verser à Monsieur [S] [X] une provision de 3954,04 euros, correspondant aux charges impayées et indemnités d’occupation, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

— entendre condamner solidairement Monsieur [I] [U] et Madame [O] [F] à verser à Monsieur [S] [X] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer mensuel, charges et taxes incluses de 1200 euros à compter du mois d’août 2023, révisée selon la clause insérée au bail, assortie des intérêts au taux légal;

— entendre condamner solidairement Monsieur [I] [U] et Madame [O] [F] à verser à Monsieur [S] [X] la somme de 2000 euros, à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, assortie des intérêts au taux légal;

— entendre condamner solidairement Monsieur [I] [U] et Madame [O] [F] à verser à Monsieur [S] [X] la somme de 3000 euros par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens et de ses suites, en ce compris le coût des commandements de payer déjà signifiés , de l’assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’affaire a été appelée à l’audience du 05 octobre 2023 et, après trois renvois a été retenue à l’audience du 27 juin 2024 ;

A cette audience Monsieur [S] [X] qui a comparu en personne, a réitéré les termes de son assignation en versant aux débats un décompte actualisé de sa créance au 21 mai 2024 à la somme de 6 476,87 euros en soulignant que le loyer était payé mais que les requis refusaient de payer les régularisations de charges . Le bailleur s’oppose à l’octroi de délai de paiement aux locataires et à la suspension de la clause résolutoire au motif que les locataires ont à trois reprises déjà bénéficié de délais de paiement ;

Le requérant a indiqué qu’il avait besoin de récupérer son logement pour le vendre car il est dans une situation financière difficile ;

Monsieur [I] [U] et Madame [O] [F] ont été représentés par leur avocat et suivant conclusions en réponse n°2 soutenues à l’audience demande au juge des référés de :

Avant toute défense au fond et à titre principal

Prononcer la nullité du commandement de payerDébouter Monsieur [S] [X] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentionsCondamner Monsieur [S] [X] au paiement de la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique et l’article 75 de la même loiDonner acte à Maître Mélanie BAGLIERI PAPAZIAN de ce qu’elle s’engage à renoncer au bénéfice de l’aide juridictionnelle dans les conditions prévues à l’article 108 du décret du 19 décembre 1991 modifié par la loi du 18 décembre 1998, si elle parvient à récupérer de Monsieur [X] la somme allouée au titre des textes précités ; A titre subsidiaire et sur le fond

Dire et juger que l’action en recouvrement de charges locatives dues pour l’année 2019 est prescriteEn conséquence

Déduire du montant de la dette la somme de 198 euros correspondant à la taxe sur ordures ménagères pour l’année 2019 ainsi que la somme de 1343 euros correspondant à la consommation d’eau pour l’année 2019Dire et juger que la consommation réelle d’eau n’est pas justifiée par des éléments suffisamment probantsDire et juger que la régularisation des charges n’est pas justifiéeEn tout état de cause

Exclure du montant de la dette la somme de 234,42 euros et celle de 678 euros conformément à l’article 4 p) de la loi du 06 juillet 1989 A titre subsidiaire

Limiter le montant de la dette à la somme de 3065,96 eurosAccorder aux défendeurs les plus larges délais de paiement et suspendre les effets de la clause résolutoireDébouter en conséquence le requérant de sa demande d’expulsionEn tout état de cause

Débouter Monsieur [S] [X] de sa demande de condamnation au titre d’une prétendue résistance abusiveDébouter Monsieur [S] [X] de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civileReconventionnellement

Condamner Monsieur [S] [X] au paiement de la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique et l’article 75 de la même loiDonner acte à Maître Mélanie BAGLIERI PAPAZIAN de ce qu’elle s’engage à renoncer au bénéfice de l’aide juridictionnelle dans les conditions prévues à l’article 108 du décret du 19 décembre 1991 modifié par la loi du 18 décembre 1998, si elle parvient à récupérer de Monsieur [X] la somme allouée au titre des textes précités ; Monsieur [X] ayant communiqué de nouvelles pièces tardivement le 25 juin 2024, le conseil de la défenderesse a fait des observations sur ces pièces :

Concernant le constat d’huissier du 21 mai 2024, les requis soulignent que Monsieur [X] a attendu 4 ans pour adresser les factures de la SEM, que l’attestation de Monsieur [L] ne satisfait pas aux exigences de l’article 202 du Code de procédure civile et que la carte d’identité de cette personne n’est pas produite.

La décision a été mise en délibéré au 04 avril 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

I – Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Auparavant, ce délai était de 2 mois.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 1er août 2023 a été dénoncée le 02 août 2023 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône, soit six semaines au moins avant l’audience initiale du 05 octobre 2023.

Par conséquent Monsieur [S] [X] est recevable en ses demandes.

II – Sur le fond

In limine litis , sur la validité du commandement de payer

Monsieur [I] [U] et Madame [O] [F] font valoir que le commandement de payer est entaché de nullité en ce sens que le commandement est particulièrement imprécis et ne permet pas aux locataires de connaître valablement le montant des charges dues, les données précisées dans le commandement n’étant pas vérifiables ; Ils ajoutent que le décompte se limite à un chiffrage au m3 et vise une consommation d’eau sur trois périodes sans plus de précisions ; ils soutiennent que cette absence de précision ne leur a pas permis de vérifier le bien-fondé de la demande et de la contester.

Monsieur [X] fait valoir qu’aucune nullité n’est encourue ;

Il est rappelé qu’en vertu des pouvoirs limités dont le juge des référés dispose au visa des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, il ne peut se prononcer sur la validité du commandement de payer. Il peut en revanche apprécier si au vu de ces éléments, la demande de constatation de la résiliation de plein droit du bail ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Il résulte de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 que 'toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Le commandement de payer doit permettre au locataire de connaître précisément les loyers et charges impayés revendiqués à son égard afin de lui donner la possibilité d’en vérifier la régularité et la conformité, ainsi que, le cas échéant, d’en former contestation, étant rappelé que ce commandement visant la clause résolutoire a pour but la résiliation du contrat de bail;

En revanche, un commandement qui serait notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers reste valable jusqu’à due concurrence des sommes exigibles.

De même, il n’est pas requis que les justificatifs visés dans le décompte, notamment au titre des charges , soient joints avec le commandement de payer .

De surcroît, le commandement de payer reste valable pour la partie non contestable de la dette, le fait que le décompte joint puisse ne pas être exact ne pouvant avoir d’incidence que sur les effets de ce commandement et non sur sa régularité.

En l’espèce, il ressort du commandement de payer signifié le 10 janvier 2023 produit aux débats que sont réclamés le paiement de la taxe sur ordures ménagères 2019 pour 196 euros, 2020 pour 198 euros et 2021 pour 198 euros, le paiement de la somme de 2856,40 euros au titre de la consommation d’eau du 28 janvier 2020 au 12 septembre 2022 soit 740m3, le paiement de la somme de 1434 euros au titre de la consommation d’eau 2019, soit un total en principal déduction faite des sommes versées par les locataires, de 2991,40 euros ;

Il ressort du contrat de bail liant les parties qu’une provision sur charges a été fixée à 30 euros par mois ;

Les requis étaient sans contestation sérieuse possible, redevables, outre du loyer principal, des charges locatives et de la taxe sur les ordures ménagères.

Et le procès-verbal de constat dressé le 21 mai 2024 établit que Monsieur [I] [U] et Madame [O] [F] ont été destinataires par courriel du 26 février 2020 de la photographie du compteur d’eau divisionnaire et le 09 octobre 2020 des factures d’eau de la SEM et de Monsieur [L] syndic bénévole, pour l’année 2019  ;

Le décompte est dès lors suffisamment précis et détaillé en ce sens qu’il a permis aux locataires de connaître précisément les charges impayées revendiquées à leur égard afin de leur donner la possibilité d’en vérifier la régularité et la conformité, ainsi que, le cas échéant, d’en former contestation ;

Au moment de la mise en oeuvre de la demande en résiliation du bail, et aux termes des pièces produites, les locataires étaient bien en mesure d’identifier et de vérifier les sommes qui leur étaient réclamées ;

Il résulte de ces éléments que le commandement de payer n’est donc affecté d’aucune irrégularité manifeste et ne souffre d’aucune contestation sérieuse.

Sur la prescription de l’action en recouvrement des charges d’eau et de la taxe sur ordures ménagères pour l’année 2019

Le requérant sollicite par l’assignation du 1er août 2023 le paiement de la somme de 1265,91 euros au titre de la consommation d’eau au 21 septembre 2019 ;

Les requis opposent la prescription de trois ans prévue à l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 de l’action en paiement de la taxe sur ordures ménagères 2019 pour 196 euros et de la consommation d’eau pour l’année 2019 pour un montant de 1343 euros ;

Monsieur [X] n’a formulé aucune observation sur ce point ;

L’article 7-1 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précise que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Le fait, pour le bailleur, de n’avoir pas opéré une régularisation annuelle exacte et indemne d’erreurs ne lui interdit pas, passé ce délai, de réclamer le paiement des charges et il peut produire les justificatifs même jusqu’à l’audience devant le juge. Toutefois, si aucun délai n’est imparti au bailleur pour produire les justificatifs, le paiement des charges sollicitées ne peut être obtenu que dans la limite de la prescription .

Il est justifié d’une facture au titre de la consommation d’eau datée du 30 janvier 2020 adressée par Monsieur [L], syndic bénévole à Monsieur [S] [X] pour un montant de 1265,91 euros ;

L’action en paiement a été introduite par assignation du 1er août 2023 soit plus de trois ans après le jour où Monsieur [X] a connu le montant de la somme due au titre de la consommation d’eau pour l’année 2019 ;

L’action en paiement concernant la somme de 1265,91 euros au titre de la consommation d’eau qui encourt la prescription se heurte donc à l’existence d’une contestation sérieuse et il sera dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande ;

S’agissant de la taxe sur ordures ménagères pour l’année 2019, la date limite de paiement de cette taxe étant en octobre 2019, l’action en paiement concernant la somme de 196 euros au titre de la taxe sur ordures ménagères qui encourt la prescription se heurte donc à l’existence d’une contestation sérieuse et il sera dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande ;

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail ayant pris effet le 10 août 2015 contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 janvier 2023, pour la somme en principal de 2991,40 euros en principal .

Ce commandement satisfait aux exigences de la loi du 06 juillet 1989 ;

Le commandement de payer reste valable pour la partie non contestable de la dette, le fait que le décompte joint puisse ne pas être exact ne pouvant avoir d’incidence que sur les effets de ce commandement ;

Il ressort des développements susvisés que le commandement de payer ne se heurte à aucune contestation sérieuse pour un montant en principal de 1452,40 euros ;

Or, dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer, les locataires n’ont pas réglé les sommes réclamées au titre des taxes sur ordures ménagères et de leur consommation d’eau non prescrites.

La clause résolutoire est donc acquise au 10 mars 2023 et il y a donc lieu de constater la résiliation du bail d’habitation à compter du 10 mars 2023, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation et l’expulsion

Monsieur [I] [U] et Madame [O] [F] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [I] [U] et Madame [O] [F] par remise des clés ou expulsion, au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 1200 euros au total, sans que cette indemnité ne soit indexée et sans intérêts, et Monsieur [I] [U] et Madame [O] [F] seront au vu de la clause de solidarité insérée au bail, solidairement condamnés à la payer jusqu’à la libération effective des lieux ;

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Monsieur [S] [X], fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le contrat de bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, le constat de commissaire de justice du 21 mai 2024, l’ensemble des factures de la SEM justifiant des sommes réclamées au titre de la consommation d’eau sur les années en cause, un récapitulatif des charges dues au 21 mai 2024, les taxes foncières des années 2020 à 2023, et un décompte de sa créance actualisée à la somme de 6 476,87 euros, au 21 mai 2024;

Au vu des développements susvisés et du décompte versé aux débats, il y a lieu de déduire du montant de la provision sollicitée la somme de 1265,91 euros et de 196 euros ;

Il y a lieu en outre de déduire du montant de la provision sollicitée la somme totale de 678 euros correspondant à des frais de procédure ;

Monsieur [X] établit de surcroît que les provisions sur charges prévues au bail à hauteur de 30 euros par mois puis augmentée à 50 euros ne correspondent pas à celles effectivement payées par lui au titre des charges locatives qu’il demande à ses locataires de provisionner ;

Monsieur [X] justifie avoir adressé à son locataire un courrier recommandé avec accusé de réception l’informant de l’augmentation de la provision sur charges à 150 euros par mois, au vu de la consommation réelle d’eau et de l’augmentation de la taxe sur ordures ménagères ;

Le décompte produit met à la charge des requis la somme de 1400 euros au titre des provisions sur charges impayées depuis le mois de mai 2023 compte tenu de l’augmentation de la provision de 50 à 150 euros à compter du mois de mai 2023;

Il est justifié en l’espèce de l’augmentation des charges locatives dans des proportions qui justifient l’ augmentation des provisions réclamées ;

La créance provisionnelle au titre de l’augmentation de la provision sur charges est justifié avec l’évidence requise en référé à hauteur de 1300 euros comptes arrêtés au 21 mai 2024 ;

En définitive, la créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de la somme de 4416,96 euros, décompte arrêté au 21 mai 2024, Monsieur [I] [U] et Madame [O] [F] seront au vu de la clause de solidarité insérée au bail, solidairement condamnés à payer la somme provisionnelle de 4416,96 euros représentant les charges, provisions sur charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée à la date du 21 mai 2024, avec intérêts au taux légal non majoré à compter du prononcé de la présente décision ;

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le droit au respect de la vie privée et familiale et du domicile étant un droit fondamental pour garantir à l’individu la jouissance effective des autres droits fondamentaux qui lui sont reconnus, il s’ensuit que, dans le cadre d’une procédure d’ expulsion , il doit être recherché si la mesure ordonnée est proportionnée au regard du droit au respect de la vie privée et familiale et du domicile de l’occupant.

En l’espèce, Monsieur [I] [U] et Madame [O] [F] ont sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, faisant valoir qu’ils sont à jour du paiement de leurs loyers et que les impayés de charges compte tenu de l’absence de précisions sur leur montant .

Les requis soulignent leurs faibles revenus, Madame [F] justifiant percevoir un salaire de 1300 euros par mois et Monsieur [U] étant demandeur d’emploi ; ils ajoutent avoir 5 enfants à charge, percevoir 2195,27 euros de prestations sociales et font face à des charges élevées ;

Les défendeurs font valoir le contrôle de proportionnalité et que la mesure d’expulsion contreviendrait aux dispositions de l’article 8 de la CESDH et 3-1 de la CIDE et que sans solution de relogement, la situation de la famille est préoccupante; ils ajoutent justifier d’un recours DALO ;

Le bailleur a maintenu ses demandes et s’est opposé à l’octroi de délai de paiement et à la suspension de la clause résolutoire; Monsieur [X] justifie percevoir 825,61 euros de ressources mensuelles et Madame [X] 641,72 euros par mois, outre le loyer de 1050 euros pour le bien objet de la présente procédure  ;

Le requérant justifie en outre avoir contracté un prêt immobilier pour l’acquisition de sa résidence principale et pour l’acquisition du bien immobilier objet de la présente procédure et devoir régler des mensualités pour un montant total de 2505 euros ; Il justifie enfin de frais d’incidents de paiement et d’irrégularités de paiement sur son compte bancaire ;

Monsieur [X] déclare être dans l’obligation de vendre le bien immobilier loué par les défendeurs car il est lui-même dans une situation financière difficile et souhaite conserver sa résidence principale ;

Il ressort des pièces versées aux débats que les requis ont déjà bénéficié de délais de paiement accordés par Monsieur [X] ; Si Monsieur [I] [U] et Madame [O] [F] justifient d’un recours DALO, Madame [F] ayant été reconnue prioritaire et devant être relogée d’urgence, ils ne justifient d’aucune recherche d’un logement social qui serait plus adapté à leurs ressources et situation ;

La dette de charges est importante et Monsieur [X] est une personne physique qui doit compter sur ses revenus locatifs pour payer les charges induites par son bien immobilier; et il y a lieu de tenir compte de l‘ancienneté des difficultés rencontrées par le bailleur, qui est une personne privée lui-même dans une situation financière délicate.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande de délais de paiement et la demande de suspension de la clause résolutoire et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [U] et Madame [O] [F] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après, cette mesure étant proportionnée ainsi qu’il résulte des développements susvisés ;

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier;

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de dommages et intérêts

Monsieur [S] [X] sollicite le paiement de la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Outre le fait que cette demande n’est pas formulée à titre provisionnel Monsieur [S] [X] n’établit par aucune pièce la mauvaise foi de ses locataires et ne démontre pas davantage avoir subi un préjudice spécifique, distinct du retard de paiement de l’arriéré locatif réclamé, étant observé que les condamnations prononcées à l’encontre des requis sont assorties du paiement des intérêts au taux légal.

En conséquence, Monsieur [S] [X] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive .

Sur les demandes accessoires

Monsieur [I] [U] et Madame [O] [F] qui succombent supporteront in solidum la charge des dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile en ce compris le coût des commandements de payer déjà signifiés et de l’assignation ;

L’équité ne commande pas de faire droit à la demande en paiement de Monsieur [S] [X] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514-1 in fine du code de procédure civile, par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des contentieux de la protection, assistée du Greffier, statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence :

DECLARONS Monsieur [S] [X], recevable en ses demandes ;

DISONS n’y avoir lieu à contestation sérieuse quant à la validité du commandement de payer du 10 janvier 2023;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande en paiement de la somme de 1265,91 euros au titre de la consommation d’eau et de la somme de 196 euros au titre de la taxe sur ordures ménagères, qui encourt la prescription ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 10 mars 2023 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail d’habitation liant les parties, au 10 mars 2023 ;

REJETONS la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire formulés par Monsieur [I] [U] et Madame [O] [F] ;

ORDONNONS l’expulsion de Monsieur [I] [U] et Madame [O] [F] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux sis [Adresse 2] au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

DISONS que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

FIXONS à la somme de 1200 euros l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due par Monsieur [I] [U] et Madame [O] [F] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, sans que cette indemnité ne soit indexée ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [I] [U] et Madame [O] [F] à payer à Monsieur [S] [X], la somme provisionnelle de 4416,96 euros représentant les charges, provisions sur charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée à la date du 21 mai 2024, avec intérêts au taux légal non majoré à compter du prononcé de la présente décision ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [I] [U] et Madame [O] [F] à payer à titre provisionnel à Monsieur [S] [X] l’indemnité d’occupation mensuelle fixée à la somme de 1200 euros, à compter du 1 er juin 2024, et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

DEBOUTONS Monsieur [S] [X]de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [I] [U] et Madame [O] [F] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût des commandements de payer déjà signifiés et de l’assignation, et qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

DEBOUTONS Monsieur [I] [U] et Madame [O] [F] de leur demande au titre des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique et l’article 75 de la même loi ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE – PRESIDENTE