RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

5AA

N° RG 25/00150 – N° Portalis DB3U-W-B7J-ONN4

MINUTE N° :

S.A. VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L’ILE DE FRANCE

c/

[L] [J]

Copie certifiée conforme le :

à :

Préfecture du Val d’Oise

Madame [L] [J]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Maxime TONDI

COUR D’APPEL DE [Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Chambre de proximité

Service civil

[Adresse 2]

[Localité 5]

— -------------------

Au greffe du Tribunal judiciaire de Pontoise, le 1er décembre 2025 ;

Sous la Présidence de Emmanuelle BALANCA-VIGERAL, Vice-présidente des contentieux de la protection, assistée de William COUVIDAT, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 02 octobre 2025, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE LE DEMANDEUR :

S.A. VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L’ILE DE FRANCE

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Maxime TONDI de la SELARL TONDI, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, avocats plaidant

ET LE DÉFENDEUR :

Madame [L] [J]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 6]

comparante en personne

— ----------

Le tribunal a été saisi le 05 mai 2025, par Assignation du 11 avril 2025 ; L’affaire a été plaidée le 02 octobre 2025, et jugée le 1er décembre 2025.

Après que les formalités des articles 430 et suivants du code de procédure civile eurent été respectées, le Tribunal a rendu le jugement suivant :

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 20 juillet 2015, modifié par avenant du 22 juillet 2015 la société VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L’ILE DE FRANCE a consenti un bail d’habitation à Mme [L] [J] et un emplacement de stationnement sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 549,97 euros et d’une provision pour charges de 203,57 euros pour les locaux et de 43 euros charges comprises pour l’emplacement de stationnement.

Par acte de commissaire de justice du 8 novembre 2021, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1.421,68 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par assignation du 11 avril 2025, la société VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L’ILE DE FRANCE a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pontoise pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [L] [J] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux ;

—  3.518,86 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

—  450 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

—  450 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 18 avril 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 2 octobre 2025, la société VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L’ILE DE FRANCE sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par la défenderesse. La société VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L’ILE DE FRANCE considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [L] [J] reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 50 euros, en plus du loyer courant.

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L’ILE DE FRANCE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 8 novembre 2021. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1.421,68 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 9 janvier 2022.

Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L’ILE DE FRANCE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 2 octobre 2025, Mme [L] [J] lui devait la somme de 1.514,52 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [L] [J] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2021 sur la somme de 1.421,68 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [L] [J] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail sera due.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 9 janvier 2022, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L’ILE DE FRANCE ou à son mandataire.

4. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la demanderesse ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de Mme [L] [J] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [L] [J], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de la société VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L’ILE DE FRANCE concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 8 novembre 2021 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 20 juillet 2015 modifié par avenant du 22 juillet 2015 entre la société VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L’ILE DE FRANCE, d’une part, et Mme [L] [J], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 7] est résilié depuis le 9 janvier 2022 ;

CONDAMNE Mme [L] [J] à payer à la société VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L’ILE DE FRANCE la somme de 1.514,52 euros (mille cinq cent quatorze euros et cinquante-deux centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2021 sur la somme de 1.421,68 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

AUTORISE Mme [L] [J] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 30 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros (cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [L] [J] ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— Le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 9 janvier 2022 ;

— Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

— La bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [L] [J] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Mme [L] [J] sera condamnée à verser à la société VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L’ILE DE FRANCE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

DÉBOUTE la société VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L’ILE DE FRANCE de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Mme [L] [J] à payer à la société VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L’ILE DE FRANCE la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [L] [J] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 8 novembre 2021 et celui de l’assignation du 11 avril 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 1er décembre 2025, et signé par la juge et le greffier susnommées.

Le Greffier La Juge