PREMIERE CHAMBRE

25 Septembre 2025

N° RG 24/06912 – N° Portalis DB3U-W-B7I-OE3D

Code NAC : 72A

S.D.C. [Adresse 2]

C/

[Z] [D], [O] [G] épouse [D]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu le 25 septembre 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 19 Juin 2025 devant Marie VAUTRAVERS, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendue en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par Aude BELLAN, Vice-Présidente

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DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], représenté par son syndic la société SEGINE, immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 642 032 130 dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par M^e Stéphanie DUPLAINE, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assisté de M^e Dominique DEMEYERE, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDEURS

Monsieur [Z] [D], demeurant [Adresse 1], défaillant

Madame [O] [G] épouse [D], demeurant [Adresse 1], défaillante

M. [Z] [D] et Mme [O] [G] épouse [D] sont propriétaires d’un bien immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 4].

Par jugement en date du 3 mai 2018, le tribunal d’instance de Gonesse a notamment condamné M. et Mme [D] au paiement de la somme de 3 413,07 euros au titre des charges de copropriété impayées.

Par jugement en date du 5 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Pontoise a notamment condamné M. et Mme [D] au paiement de la somme de 3 058,25 euros au titre des charges de copropriété impayées.

Par jugement en date du 16 décembre 2021, le tribunal de proximité de Gonesse a notamment condamné M. et Mme [D] au paiement de la somme de 3 467,60 euros au titre des charges de copropriété impayées

Par jugement en date du 2 juillet 2024, le tribunal judiciaire de Pontoise a notamment condamné M. et Mme [D] au paiement de la somme de 8 823,56 euros au titre des charges de copropriété impayées, outre 2 000 euros de dommages et intérêts.

Par acte en date du 18 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé[Adresse 2] à [Localité 4], représenté par son syndic la SAS Segine, a fait assigner devant ce tribunal M. et Mme [D] afin d’obtenir le recouvrement des charges de copropriété.

La clôture de la mise en état a été ordonnée le 10 avril 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoirie du 19 juin et mise en délibéré au 25 septembre 2025.

Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de M. et Mme [D] à payer les sommes de :

—  7 113,93 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 7 octobre 2024, au titre des charges de copropriété du 1er juillet 2021 au 1er octobre 2024,

—  1 456,40 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement ;

— la capitalisation des intérêts,

—  2 000 euros à titre de dommages-intérêts,

Il demande également que M. et Mme [D] soit condamné aux dépens et à la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir que M. et Mme [D] ont déjà été condamnés et poursuivis à de nombreuses reprises et continuent de ne pas régler les charges.

M. et Mme [D] régulièrement cités à étude, n’ont pas constitué avocat.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels pro-cède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a pro-duit l’extinction de son obligation.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale dont il résulte que M. et Mme [D] sont propriétaires de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 63 et 189,

— l’acte d’acquisition en date du 29 mars 1990 dont il résulte que M. et Mme [D] sont tous deux acquéreurs du bien et sont mariés sous le régime de la communauté légale ;

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 18 mars 2024 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels,

— un relevé de compte individuel détaillé,

— le contrat de syndic,

— une mise en demeure en date du 7 octobre 2024, revenue « pli avisé et non réclamé », sans date, pour le paiement de la somme de 8 570,33 euros.

Ces éléments laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 7 113,93 euros correspondant aux charges impayées hors frais du 3ème trimestre 2023 au 1er octobre 2024, appel du 4ème trimestre inclus.

Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

En l’espèce, le syndic ne justifie pas avoir effectué des diligences inhabituelles justifiant des honoraires distincts de sa rémunération forfaitaire. Ainsi, les frais intitulés « honoraires suivi contentieux » seront rejetés.

Sur les intérêts

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En application de l’article 64 du même décret, les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

Dès lors que l’accusé de réception produit par le demandeur n’est pas daté, il convient de retenir la date de quinze jours suivant l’envoi de la mise en demeure, soit le 22 octobre 2024.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, dès lors que le demandeur sollicite le bénéfice de cette disposition, il sera fait droit à sa demande.

Sur la solidarité

Il convient de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible, la solidarité ne se présumant point en application de l’article 1310 du Code civil, et ne s’attachant dès lors pas de plein droit à la qualité d’indivisaire.

L’article 220 du code civil prévoit que toute dette contractée par un époux pour l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants oblige l’autre solidairement.

Les sommes correspondant aux charges de copropriété et frais seront donc dues solidairement par les époux.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

M. et Mme [D] a déjà été condamnés à quatre reprises, et continuent de pas régler les charges de copropriété. Leurs manquements systématiques et répétés à leur obligation de payer ces charges constituent donc une faute qui cause au syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice financier distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en le privant de sommes importantes nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Il convient en conséquence de condamner M. et Mme [D] à verser la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

M. et Mme [D], parties perdantes, supporteront les dépens de l’instance.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Condamne M. et Mme [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] les sommes suivantes :

—  7 113,93 euros correspondant aux charges impayées hors frais du 3ème trimestre 2023 au 1er octobre 2024, appel du 4ème trimestre inclus ;

—  2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamne M. et Mme [D] aux dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 25 septembre 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS