Tribunal Judiciaire

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N° RG 24/01683 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-76BCF

JUGEMENT

DU : 07 Août 2025

S.A. URBAVILEO

C/

[F] [K]

[R] [O]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 07 août 2025

Jugement rendu le 07 Août 2025 par Maxime SENECHAL, juge des contentieux de la protection, assisté de Pauline CARON, greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

S.A. URBAVILEO, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par Madame [X] [Y], dûment munie d’un pouvoir ;

ET :

DÉFENDEUR

M. [F] [K]

né le 27 Décembre 1963, demeurant [Adresse 4]

non comparant

Mme [R] [O]

née le 07 Juin 1968, demeurant [Adresse 4]

non comparante

DÉBATS : 12 juin 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 24/01683 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-76BCF et plaidée à l’audience publique du 12 juin 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 07 Août 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 décembre 2011, la société Habitat du Littoral, aujourd’hui dénommée URBAVILEO a consenti un bail d’habitation à M. [F] [K] et Mme [R] [P] née [O] sur un logement situé au [Adresse 5] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel payable à terme échu de 317,31 euros et d’une provision pour charges de 138,50 euros.

Par avenant du 23 juillet 2014, le divorce de Mme [R] [P] née [O] a été précisé dans le bail, celle-ci reprenant son nom de jeune fille à compter du 13 avril 2012, date d’inscription du divorce sur les registres de l’état civil.

Par acte de commissaire de justice du 14 août 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2747,10 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [F] [K] et Mme [R] [O] le 16 août 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 15 novembre 2024, la société anonyme URBAVILEO a assigné M. [F] [K] et Mme [R] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer pour demander de :

— constater ou subsidiairement prononcer la résiliation du contrat de location pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives et ce à compter du jugement à intervenir ;

— ordonner leur expulsion de corps et de biens ainsi que tout occupant de leur chef du logement dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la force publique ;

— être autorisée à transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meuble, aux frais, risques et périls des défendeurs ;

— condamner solidairement les défendeurs au paiement :

— de la somme de 4041,98 euros en principal suivant décompte en date du 1er octobre 2024 outre les loyers et charges dus jusqu’au jour du prononcé de la résiliation, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer au visa de l’article 1231-7 du code civil ;

— d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer du jour du prononcé de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer au visa de l’article 1231-7 du code civil ;

— de la somme de 300,00 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice subi du fait du non-paiement des loyers et charges aux dates voulues, ceci constituant une résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement à venir au visa de l’article 1231-7 du code civil ;

— de la somme de 300,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement à venir au visa de l’article 1231-7 du code civil ;

— condamner in solidum les défendeurs au paiement de tous les frais et dépens de l’instance et de ses suites comprenant notamment le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX et de l’assignation conformément à l’article 696 du code de procédure civile ;

— ne pas écarter l’exécution provisoire de droit.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 15 novembre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire a appelé pour la première fois à l’audience du 6 février 2025.

À cette audience, M. [F] [K] , représentant Mme [R] [O] a déclaré attendre une entrée d’argent qui lui permettrait d’apurer en partie sa dette.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 avril 2025.

Par décision en date du 7 avril 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 12 juin 2025 afin qu’il soit justifié du paiement de la somme de 2500,00 euros par les locataires.

À l’audience du 12 juin 2025, la société anonyme URBAVILEO maintient l’intégralité de ses demandes, et a précisé que la dette locative, actualisée au 12 juin 2025, s’élève désormais à 2131,73 euros. La société anonyme URBAVILEO sollicite des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire pour les locataires.

M. [F] [K] et Mme [R] [O] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail :

Sur la recevabilité de la demande :

La société anonyme URBAVILEO justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le contrat de location comprend une clause résolutoire pour défaut de paiement de trois mois de loyer en principal prenant effet deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 14 août 2024 et visait la somme de 2747,10 euros, supérieure à trois termes de loyer en principal (1648,26 euros). Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2747,10 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 15 octobre 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard à la demande formulée par la bailleresse, à la reprise du paiement du loyer courant par les locataires et du diagnostic social et financier faisant état d’un reste à vivre de 689 euros, des délais de paiement suspensifs des effets de la résiliation seront accordés aux locataires.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

En revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire.

Dans ce cas, il est ordonné aux locataires, ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Aux termes de l’article 1382 du code civil, dans sa version alors applicable, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Si le plan d’apurement précédemment convenu n’était pas respecté par M. [K] et Mme [O], le bail se trouverait alors résilié. En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Par conséquent, en cas de résiliation du bail, M. [K] et Mme [O] seront condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer à la somme de 569,69 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges à compter de la résiliation du bail et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire.

Ces derniers seront condamnés in solidum au paiement de cette indemnité le temps de leur occupation commune, dès lors qu’ils participeront tous les deux au dommage subi par la bailleresse.

Sur la dette locative :

Aux termes de l’article 1134, alinéa 1er, du code civil, dans sa version applicable au litige, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1315 du code civil, dans sa version applicable au litige, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, la société anonyme URBAVILEO verse aux débats un décompte montrant qu’à la date du 12 juin 2025, M. [K] et Mme [O] lui devaient la somme de 2131,73 euros, échéance de juin non incluse.

Par ailleurs, conformément à l’article 1202 du code civil, dans sa version alors applicable, la solidarité ne se présume point, il faut qu’elle soit expréssement stipulée. La simple mention « concubins et solidaires » insérée au bail est insuffisante pour manifester un engagement solidaire des locataires, de sorte que ces derniers ne seront pas tenus d’exécuter leurs obligations contractuelles solidairement.

M. [K] et Mme [O] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront condamnés conjointement à payer cette somme de 2131,73 euros à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 14 août 2024, date du commandement de payer.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [K] et Mme [O] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive :

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la demanderesse ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de M. [K] et Mme [O] dans le paiement des sommes dues, ni leur mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [K] et Mme [O], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

En revanche, compte tenu de la situation économique de M. [K] et Mme [O], la société anonyme URBAVILEO sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du contrat conclu le 16 décembre 2011 modifié par avenant du 23 juillet 2014 entre la société anonyme URBAVILEO, anciennement dénommnée Habitat du Littoral, d’une part, et M. [F] [K] et Mme [R] [O], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 7], sont réunies depuis le 15 octobre 2024 ;

CONDAMNE M. [F] [K] et Mme [R] [O] à payer à la société anonyme URBAVILEO la somme de 2131,73 euros (deux mille cent trente et un euros et soixante-treize centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 juin 2025, échéance de juin non incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 14 août 2024 ;

AUTORISE M. [F] [K] et Mme [R] [O] à se libérer de leur dette en réglant 21 mensualités de 100,00 euros (cent euros) et une 22ème qui soldera la dette en principal et intérêts ;

DIT que le premier règlement devra intervenir le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [F] [K] et Mme [R] [O] ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [F] [K] et Mme [R] [O] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— M. [F] [K] et Mme [R] [O] seront condamnés in solidum le temps de leur occupation commune à verser à la société anonyme URBAVILEO une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 569,69 euros (cinq cent soixante-neuf euros et soixante-neuf euros) par mois, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE la société anonyme URBAVILEO de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

DÉBOUTE la société anonyme URBAVILEO de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [F] [K] et Mme [R] [O] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 14 août 2024, de la notification à la CCAPEX et celui de l’assignation du 15 novembre 2024 et de la notification à la préfecture ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 août 2024, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,