RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00441 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O6FW

MINUTE N° : 162

Notification

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COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 16 FEVRIER 2026

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. CHEAITO

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître BRUMM ET ASSOCIES de la SCP BRUMM ET ASSOCIES IMPLID LEGAL AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

DÉFENDEUR(S) :

Madame [A] [K]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 15 Décembre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 3 décembre 2024 et prenant effet le 5 décembre 2024, la SCI CHEAITO a donné à bail à Madame [A] [K] un appartement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel initial de 855 euros et 90 euros de provisions mensuelles sur charges récupérables.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 juin 2025, la SCI CHEAITO a fait signifier à Madame [A] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2 497,86 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 20 juin 2025.

Par notification électronique du 27 juin 2025, la SCI CHEAITO a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 14 octobre 2025, la SCI CHEAITO a fait assigner Madame [A] [K] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montmorency, à l’audience du 15 décembre 2025, aux fins de :

— constater la résiliation du bail ;

— ordonner l’expulsion de Madame [A] [K] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;

— condamner Madame [A] [K] au paiement des sommes suivantes :

* 4 932,86 euros au titre de la dette locative, outre les intérêts au taux légal ;

* une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux ;

* 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Val-d’Oise le 15 octobre 2025.

À l’audience, la SCI CHEAITO, représentée par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 5 516,35 euros arrêtée au 4 décembre 2025, loyer du mois de décembre 2025 inclus.

La SCI CHEAITO soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [A] [K] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 27 juin 2025.

Madame [A] [K] n’est ni comparante ni représentée, de sorte que la présente décision sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 16 février 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 15 octobre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SCI CHEAITO justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 27 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SCI CHEAITO aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 3 décembre 2024, du commandement de payer délivré le 27 juin 2025 et du décompte de la créance actualisé au 4 décembre 2025, que la SCI CHEAITO rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 12,18 euros qui a été imputée à trois reprises, au titre de frais facturés les 14 janvier 2025, le 10 février 2025 et le 7 mars 2025, ainsi que la somme de 168,13 euros imputée le 1er octobre 2025, laquelle relève des dépens.

En conséquence, il convient de condamner Madame [A] [K] à payer à la SCI CHEAITO la somme de 5 311,68 euros, au titre des sommes dues au 4 décembre 2025, terme de décembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige comme postérieure au 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 27 juin 2025 pour un montant de 2 497,86 euros en principal.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues, dont le paiement était demandé, n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines.

Il y a lieu en conséquence de prononcer la résiliation du bail à compter du 9 août 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24 VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [A] [K] a effectué un virement à hauteur de 2 100 euros le 3 novembre 2025, diminuant la dette de plus d’un tiers, outre plusieurs virements d’avril à juillet 2025.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Madame [A] [K] des délais d’office, selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues, étant rappelé que le juge ne peut pas octroyer des délais supérieurs à 36 mois et qu’il appartiendra aux parties, à l’issue de cette période, s’il est nécessaire de prolonger ces délais, de le faire par accord conventionnel.

Il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Madame [A] [K] et de tout occupant de son chef sera autorisée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 9 août 2025, de sorte que Madame [A] [K] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [A] [K] à son paiement jusqu’à la libération effective des lieux.

Il sera rappelé que la somme de 5 311,68 euros, arrêtée au 4 décembre 2025, comprend d’ores et déjà l’indemnité d’occupation due pour la période du 9 août 2025 au 4 décembre 2025.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [A] [K] aux dépens de l’instance.

Il convient également de condamner Madame [A] [K] à payer à la SCI CHEAITO la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré :

DÉCLARE recevable la demande de la SCI CHEAITO aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 3 décembre 2024 entre la SCI CHEAITO d’une part, et Madame [A] [K] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4], sont réunies à la date du 9 août 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

CONDAMNE Madame [A] [K] à payer à la SCI CHEAITO la somme de 5 311,68 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 4 décembre 2025 échéance de décembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

ACCORDE un délai à Madame [A] [K] pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISE Madame [A] [K] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 150 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement k

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais octroyés k

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution k

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise k

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas :

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [A] [K] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de DEUX mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [A] [K] à payer à la SCI CHEAITO l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 9 août 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

RAPPELLE que la condamnation en paiement de la somme de 5 311,68 euros susvisée comprend d’ores et déjà le calcul des indemnités d’occupation dues pour la période du 9 août au 4 décembre 2025 ;

CONDAMNE Madame [A] [K] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE Madame [A] [K] à payer à la SCI CHEAITO la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de [Localité 2], le 16 février 2026.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION