TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN,

[Adresse 1],

[Localité 1]

Tél,:[XXXXXXXX01]

Fax : 01.48.44.08.02

@ :, [Courriel 1]

REFERENCES :

N° RG 25/06741

N° Portalis DB3S-W-B7J-3LUT

Minute :

JUGEMENT

Du : 18 mars 2026

le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble ,“[Adresse 2]

C/

Monsieur, [P], [Z], [L]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 21 janvier 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 18 mars 2026 ;

Sous la présidence de Madame Armelle GIRARD, juge du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Amel OUKINA, greffière principale ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble ,“[Adresse 2]

représenté par son syndic la SAS Foncia Chadefaux Lecoq,

[Adresse 3],

[Localité 2]

représenté par M^e Bertrand CAHN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DÉFENDEUR :

Monsieur, [P], [Z], [L],

[Adresse 4],

[Localité 3]

comparant en personne

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Monsieur, [P], [Z], [L]

M^e Bertrand CAHN

Expédition délivrée à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur, [P], [Z], [L] est propriétaire des lots n°214 et 228 dépendants d’un ensemble immobilier sis, [Adresse 5] et, [Adresse 6].

Par acte de commissaire de justice délivré à étude le 22 mai 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble ,"[Adresse 7]",, [Adresse 8], représenté par son syndic la SAS Foncia Chadefaux Lecoq, a fait assigner Monsieur, [P], [Z], [L] devant le tribunal de proximité de Pantin, aux fins de le voir condamner au paiement des sommes suivantes :

3 248,06 € au titre des charges de copropriété ;2 000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;1 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l’instance. L’affaire a été examinée à l’audience du 21 janvier 2026.

Lors de cette audience, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble ,"[Adresse 9], représenté par son conseil, maintient ses demandes sauf à actualiser sa créance à la somme de 3 438,23 € dont 459, 73 € au titre des frais. Il indique que contrairement à ce qui est soutenu en défense, tous les appels de fonds ont été envoyés à la bonne adresse. Il expose que les paiements sont irréguliers et incomplets sur certains trimestres.

Monsieur, [P], [Z], [L], comparant en personne, ne conteste pas le principe de sa dette et demande au tribunal des délais de paiement à hauteur de 200 € par mois, ainsi qu’un rejet des sommes sollicitées au titre des dommages-intérêts et de l’article 700 du code de procédure civile. Il soutient en outre avoir payé une somme supplémentaire de 1 158, 14 € ultérieurement au décompte produit et conteste les frais facturés. Il explique que la dette est née suite à l’absence de réception des appels de fonds à la bonne adresse entre 2022 et 2024. Il explique être employé en CDI dans le secteur de l’informatique et être rémunéré 2 800 € par mois. Il précise avoir des problèmes de santé importants.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 mars 2026.

La présidente a autorisé la production en délibéré d’un décompte actualisé, lequel a été transmis par courrier au greffe réceptionné le 5 février 2026. Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble ,"[Adresse 9] confirme le paiement de la somme de 1 158, 14 €.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ IMPAYÉES

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2e de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble ,"[Adresse 9] verse aux débats :

le relevé de propriété ;les appels de charges et travaux pour la période du 1er avril 2024 au 31 mars 2026 ;

les procès-verbaux des assemblées générales en date du 21 mars 2023, 25 avril 2024 et 28 avril 2025 portant approbation des comptes des exercices écoulés (2022, 2023, 2024), du budget prévisionnel des exercices suivants (2024, 2025, 2026) et adoption de travaux ; le décompte de la créance pour la période du 1er avril 2024 au 1er janvier 2026 ;la mise en demeure du 12 mai 2025 ;le contrat de syndic signé le 25 avril 2024.Il convient de retirer les frais de recouvrement des sommes incluses dans le décompte produit qui seront examinés ci-après et de prendre en compte le dernier paiement de 1 158, 14 €.

Il ressort de ces documents que Monsieur, [P], [Z], [L] reste devoir la somme de 1 820,36 € au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er avril 2024 au 1er janvier 2026.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 mai 2025.

SUR LES FRAIS DE RECOUVREMENT

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 applicable au présent litige, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment :

les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ;les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation.En application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient à celui qui allègue un fait d’en apporter la preuve.

Sur la mise en demeure

En l’espèce, est produite la mise en demeure du 12 mai 2025.

Ces frais sont justifiés et constituent des frais nécessaires au sens du texte précité.

La demande en paiement au titre des frais de mise en demeure sera par conséquent accueillie à hauteur des coûts prévus par le contrat de syndic, soit la somme de 48 €.

Sur les frais de constitution du dossier et de remise du dossier à l’avocat

En l’espèce, les frais de « transmission du dossier avocat » d’un montant de 350 € relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété, et non des frais nécessaires au regard des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité.

En effet, il ressort de la lecture des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité que seuls les seuls honoraires du syndic pour l’établissement de l’état daté sont considérés comme des frais nécessaires. Les autres honoraires facturés par le syndic ne sont pas inclus dans les frais tels qu’entendus par ce texte.

Si la liste des frais exposés par le syndicat n’est pas exhaustive, il y a lieu de considérer que le législateur n’aurait pas posé une telle restriction s’il avait considéré que d’autres honoraires du syndic pouvaient être compris dans les « frais exposés par le syndicat ».

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ne distinguant pas selon que les frais ont été ou non prévus contractuellement. À cet égard, le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, qui formalise le modèle type de contrat de syndic, ne fait que reprendre les dispositions légales précitées, et n’inclut dans les frais et honoraires imputables au seul copropriétaire, au titre des « frais de recouvrement », que les mises en demeure par lettre recommandée, les relances après mise en demeure, la conclusion d’un protocole d’accord sous seing privé, les frais de constitution et de mainlevée d’hypothèque, le dépôt d’une requête en injonction de payer, la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) et le suivi du dossier transmis à l’avocat (uniquement, également, en cas de diligences exceptionnelles). Ne sont pas inclus d’autres honoraires que pourrait facturer le syndicat.

Il n’est pas justifié dans la présente affaire que la remise du dossier à l’avocat aurait nécessité des diligences exceptionnelles.

Aussi ne sera-t-il pas fait droit à la demande tendant à voir intégrer les montants sollicités dans les frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité.

*

En conséquence, Monsieur, [P], [Z], [L] sera condamné à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble ,"[Adresse 9] la somme totale de 48 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

SUR LES DOMMAGES ET INTÉRÊTS

L’article 1231-6, alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En se refusant de façon répétée à acquitter régulièrement ses charges de copropriété sans motif légitime, l’adresse indiquée sur les appels de fonds concernant la dette née sur la période présentement visée apparaissant après vérification comme la bonne, Monsieur, [P], [Z], [L] a commis une faute qui a causé à la copropriété un préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires, qui sera réparé par l’allocation d’une somme de 150,00 € à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

SUR LA DEMANDE DE DÉLAIS DE PAIEMENT

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la situation financière de Monsieur, [P], [Z], [L] ne permet pas d’acquitter la totalité des sommes dues en une seule fois. Sa proposition de règlement permet cependant d’apurer la dette dans un délai inférieur au délai maximal prévu par la loi.

Il sera donc fait droit à la demande de délais de grâce dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur, [P], [Z], [L], partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il paraît inéquitable de laisser le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble ,"[Adresse 9] supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer. Une indemnité de 200,00 € € lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal de proximité, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, public et en dernier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur, [P], [Z], [L] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble ,"[Adresse 9] situé, [Localité 4] et, [Adresse 6], représenté par son syndic la SAS Foncia Chadefaux Lecoq, la somme de 1 820,36 € au titre des charges de copropriété pour la période du 1er avril 2024 au 1er janvier 2026, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2025 ;

CONDAMNE Monsieur, [P], [Z], [L] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble ,"[Adresse 7]",, [Adresse 8], représenté par son syndic la SAS Foncia Chadefaux Lecoq, la somme de 48 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur, [P], [Z], [L] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble ,"[Adresse 9], représenté par son syndic la SAS Foncia Chadefaux Lecoq la somme de 150 € à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Monsieur, [P], [Z], [L] à s’acquitter de cette somme en 9 mensualités, les 8 premières d’un montant de 200 € chacune et la dernière correspondant au solde de la dette ;

DIT que chaque paiement devra intervenir au plus tard avant le 15e jour de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, Monsieur, [P], [Z], [L] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision et que la totalité de la dette restée impayée deviendra immédiatement exigible par Syndicat des copropriétaires de l’immeuble ,"[Adresse 7]",, [Adresse 8] ;

CONDAMNE Monsieur, [P], [Z], [L] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble ,"[Adresse 9], représenté par son syndic la SAS Foncia Chadefaux Lecoq la somme de 200,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur, [P], [Z], [L] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LA GREFFIÈRE LA JUGE