PREMIERE CHAMBRE

19 Mars 2026

N° RG 25/04104 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OSK3

72A

S.D.C. GARGES NORD

C/

[R] [X]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Céline TERREAU, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 19 mars 2026, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] située [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par M. [I] [S], administrateur judiciaire, domicilié [Adresse 2] à [Localité 2]

représenté par M^e Julien Semeria, avocat postulant au barreau du Val d’Oise,

DÉFENDEUR

Monsieur [R] [X], demeurant [Adresse 3], défaillant

— -==o0§0o==--

M. [L] [B] [X] est propriétaire des lots n°168 et 245 dépendants d’un immeuble sis [Adresse 4] au [Adresse 1] à [Localité 3], soumis au régime de la copropriété.

Par jugement en procédure accélérée au fond du 23 février 2021, la Selarl [S] et associés, prise en la personne de Maître [I] [S], administrateur judiciaire, a été désignée en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] Nord. La mission de l’administrateur a régulièrement été prorogée par le président du tribunal judiciaire de Pontoise, et pour la dernière fois le 24 mars 2025 pour une durée de vingt-quatre mois à compter du 23 février 2025.

Par acte de commissaire de justice du 21 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 2] Nord) a fait assigner M. [R] [X] devant le juge de tribunal de proximité de Gonesse afin d’obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 6 979,48 euros au titre des charges de copropriété impayées ainsi que des dommages et intérêts et une somme au titre des frais irrépétibles.

Par note en délibéré du 2 juin 2025, le syndicat des copropriétaires a communiqué le décompte actualisé au 3 avril 2025 indiquant que le montant de sa créance s’élevait à la somme de 11 431,55 euros.

Par jugement du 19 juin 2025, le tribunal de proximité de Gonesse s’est déclaré incompétent au profit du tribunal judiciaire de Pontoise pris en sa première chambre civile.

Par conclusions d’actualisation de créance signifiées par commissaire de justice par acte déposé en étude le 19 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] Nord sise [Adresse 1] à Garges Lès Gonesse (SDC Garges Nord), représenté par Maître [I] [S], administrateur judiciaire, demande au tribunal judiciaire de Pontoise de condamner M. [X] à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de :

—  34 984,53 euros à titre de charges et travaux de copropriété, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 4 963,39 euros à compter du 30 mai 2024, date de la sommation à payer et à compter de l’assignation pour le surplus,

—  60 euros à titre de frais nécessaires,

—  2 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et injustifiée.

Il demande également la capitalisation des intérêts et que le défendeur soit condamné aux dépens qui comprendront le cas échéant le coût du commandement, les frais d’inscription d’hypothèque légale et les frais d’exécution forcée de la décision à intervenir.

M. [R] [X] n’a pas constitué avocat.

La clôture de la mise en état est intervenue le 6 novembre 2025, l’affaire a été renvoyée à la date du 22 janvier 2026 et mise en délibéré au 19 mars 2026.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que l’article 16 du code de procédure civile dispose que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

L’article 135 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter du débat les pièces qui n’ont pas été communiquées en temps utile.

En l’espèce, par courrier adressé au tribunal judiciaire de Pontoise le 20 septembre 2025, M. [X] précise avoir contesté les charges de copropriété objet du litige. Force est de constater que d’une part M. [X] n’a pas constitué avocat, et d’autre part le courrier n’a pas été notifié à la partie averse.

Ce courrier sera donc écarté des débats.

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il n’est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Il est de jurisprudence constante que l’article 42 de la même loi n’est pas applicable aux décisions de l’administrateur provisoire désigné sur le fondement de l’article 29-1. Ces décisions approuvant les comptes et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice suivant ne peuvent faire l’objet d’une contestation par les copropriétaires, sans préjudice de leur possibilité d’en référer au président du tribunal judiciaire afin de modifier ou terminer la mission de l’administrateur provisoire.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— le relevé de propriété, dont il résulte que M. [X] est propriétaire des lots n°168 et 245 dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— les procès-verbaux de décisions de l’administrateur provisoire des 27 septembre 2023,19 octobre 2023,4 janvier 2024, 30 janvier 2024, 6 mars 2024, 14 octobre 2024 et 5 décembre 2024 ayant approuvé les comptes et fixé les budgets prévisionnels,

— un décompte arrêté au 14 janvier 2026,

— un courrier de mise en demeure de payer la somme de 4 963,39 euros en date du 30 mai 2024,

— l’ordonnance de désignation et les ordonnances de prolongation de la mission de l’administrateur provisoire.

* Sur les charges de copropriété

Le décompte produit laisse apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 34 984,35 euros correspondant aux charges impayées hors frais et appels travaux arrêtés au 14 janvier 2026, appel de fonds premier trimestre 2025 inclus.

* Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

N’entrent pas dans cette catégorie, notamment les frais de relances multiples, les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission du dossier aux auxiliaires de justice qui relèvent de la mission d’administration générale du syndic, les intérêts de retard hors décision de justice, les frais d’assignation en justice qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ces conditions, il y a lieu de faire droit à la demande en paiement des frais justifiés par le SDC Garges Nord, soit la mise en demeure par courrier recommandé, pour un montant de 60 euros.

Il convient en conséquence de condamner M. [X] à verser au SDC Garges Nord la somme de 35 044,35 euros au titre de charges de copropriété, appels travaux et frais de recouvrement, selon décompte arrêté au 14 janvier 2026, appel de fonds premier trimestre 2025 inclus.

Sur les intérêts

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

L’article 64 du décret précité dispose que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

En l’espèce, le SDC Garges Nord produit aux débats une mise en demeure de payer la somme de 4 963,39 adressée à M. [X], présentée le 31 mai 2024.

Dans ces conditions, les intérêts au taux légal commenceront à courir à compter du 1er juin 2024 pour la somme de 4 963,39 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, dès lors que le demandeur sollicite le bénéfice de cette disposition, il sera fait droit à sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

En l’espèce, il est démontré que le syndicat des copropriétaires a été confronté à une situation financière gravement compromise dès l’année 2021, à laquelle les défauts de paiement de M. [X] ont nécessairement contribué, et qui a nécessité le placement sous administration judiciaire de la copropriété.

Il convient dès lors de condamner M. [X] au paiement de la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [X], partie perdante, supportera les dépens de la présente instance.

S’agissant des frais de commandement, d’inscription d’hypothèque légale et d’exécution forcée, il convient de rappeler que les frais inclus dans les dépens sont limitativement énumérés à l’article 695 du code de procédure civile et qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ces frais, qui sont hypothétiques à ce stade.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne M. [R] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] au [Adresse 1] à [Localité 3] la somme de 35 044,35 euros au titre de charges de copropriété, appels travaux et frais de recouvrement, selon décompte arrêté au 14 janvier 2026, appel de fonds premier trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 1er juin 2024 pour la somme de 4 963,39 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamne M. [R] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] au [Adresse 1] à [Localité 3] la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne M. [C] [B] [X] aux dépens de la présente instance ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à [Localité 4], le 19 mars 2026.

Le Greffier, La Présidente,

Céline TERREAU Madame VAUTRAVERS