RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00215 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O3D4

MINUTE N° : 53

Notification

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Copie exécutoire délivrée

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COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 20 JANVIER 2026

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A. IMMOBILIERE 3F

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [K] [L]

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 6]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Cécile BAULER,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 17 Novembre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Anne-Cécile BAULER, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 3 mars 2023, la SA [Adresse 8] a donné à bail à Monsieur [K] [L] un logement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 576,04 euros.

Par acte sous seing privé en date du 13 mars 2023, la SA D’HLM IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Monsieur [K] [L] un emplacement de stationnement n° 3356P-0131 pour un loyer mensuel initial de 46,62 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 juin 2025, la SA [Adresse 8] a fait signifier à Monsieur [K] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 5035,67 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 13 juin 2025, la SA D’HLM IMMOBILIERE 3F a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 5 septembre 2025, la SA [Adresse 8] a fait assigner Monsieur [K] [L] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité de Montmorency aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux loués lors de l’expulsion dans tel garde meubles ou local de son choix,condamner Monsieur [K] [L] au paiement des sommes suivantes :la somme de 6628,79 euros,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, et subsidiairement une indemnité qui ne saurait être inférieure au montant du loyer, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 360 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, et de tous actes rendus nécessaires, dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Val d’Oise le 8 septembre 2025.

À l’audience du 17 novembre 2025, la SA D’HLM IMMOBILIERE 3F, représentée, actualise sa créance à la somme de 5578,47 euros arrêtée au 10 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse. Elle s’en rapporte concernant les délais de paiement sollicités.

La SA [Adresse 8] soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [K] [L] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 12 juin 2025.

Monsieur [K] [L], comparant, reconnaît le principe de la dette. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [K] [L] fait valoir qu’il a rencontré des difficultés financières l’ayant empêché de s’acquitter de ses loyers, notamment en raison du retard récurrent dans le versement de son salaire sur l’année 2025. Il indique percevoir un salaire mensuel à hauteur de 1450 euros, outre 350 euros de pension d’invalidité. Il précise verser 158 euros de pension alimentaire pour ses enfants. Il ajoute, par ailleurs, avoir sollicité une aide du Fonds de Solidarité Logement (FSL).

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 20 janvier 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la loi applicable aux contrats

Aux termes de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, celle-ci s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation qui constituent la résidence principale du preneur et aux garages loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

En l’espèce, le contrat du 3 mars 2023 porte sur un logement et le contrat du 13 mars 2023 concerne un emplacement de stationnement. Si ces engagements sont conclus par contrats distincts, ils ont été conclus entre les mêmes parties, dans des délais rapprochés, et se situent à la même adresse. En outre, le bailleur se réfère expressément à la loi du 6 juillet 1989 dans son assignation.

Dès lors, l’emplacement de stationnement doit être considéré comme accessoire du logement loué et est soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 8 septembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SA [Adresse 8] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 13 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA [Adresse 8] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 3 mars 2023, du bail signé le 13 mars 2023, du commandement de payer délivré le 12 juin 2025 et du décompte de la créance actualisé au 10 novembre 2025, que la SA D’HLM IMMOBILIERE 3F rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [K] [L] à payer à la

SA [Adresse 8] la somme de 5578,47 euros, au titre des sommes dues au 10 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, disposait, dans son premier alinéa, que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce texte dispose désormais, depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, le nouvel article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, 13 juin 2024, n°24-70.002).

Aussi, lorsque le bail a été conclu antérieurement à la loi nouvelle ou n’a pas été renouvelé postérieurement à celle-ci, et qu’il fixe contractuellement un délai accordé au locataire pour apurer sa dette de deux mois à compter du commandement de payer, ce délai de deux mois reste applicable.

A l’inverse, si le bail a été conclu ou renouvelé postérieurement à la loi nouvelle, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est applicable en ses nouvelles dispositions, le délai étant réduit à six semaines.

Conformément à l’article 1342-10 du code civil, à défaut d’indication par le débiteur, l’imputation d’un paiement a lieu sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter, et à égalité d’intérêt, elle se fait sur la plus ancienne.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 12 juin 2025, pour un montant de 5035,67 euros en principal.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Le bail étant antérieur à la loi du 27 juillet 2023 et n’ayant pas été renouvelé avant la délivrance du commandement de payer du 12 juin 2025, le délai de deux mois est applicable.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 12 août 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 3 mars 2023 à compter du 13 août 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [K] [L] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée à hauteur de 50 euros par mois en plus des loyers. Il justifie de sa situation personnelle et financière et est donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [K] [L] a repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Monsieur [K] [L] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [K] [L] et de tout occupant de son chef sera autorisée.

Par ailleurs, la SA D’HLM IMMOBILIERE 3F ne justifie d’aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu’à assurer leur remisage dans l’attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration sera donc rejetée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [K] [L]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux.

La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 13 août 2025, Monsieur [K] [L] est sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [K] [L] à son paiement à compter du 13 août 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [K] [L] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SA [Adresse 8] les frais irrépétibles qu’elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SA D’HLM IMMOBILIERE 3F aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 3 mars 2023 entre la SA [Adresse 8] d’une part, et Monsieur [K] [L] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 7], sont réunies à la date du 13 août 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 3 mars 2023 entre la SA D’HLM IMMOBILIERE 3F d’une part, et Monsieur [K] [L] d’autre part, concernant un emplacement de stationnement n° 3356P-0131 sont réunies à la date du 13 août 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE Monsieur [K] [L] à payer à la SA [Adresse 8] la somme de 5578,47 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 10 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

ACCORDE un délai à Monsieur [K] [L] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Monsieur [K] [L] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à

35 versements de 50 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais octroyés,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [K] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [K] [L] à payer à la SA D’HLM IMMOBILIERE 3F une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 13 août 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

REJETTE la demande de séquestration des meubles,

CONDAMNE Monsieur [K] [L] aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de signification du commandement de payer et de l’assignation,

REJETTE la demande de la SA [Adresse 8] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit du présent jugement,

LE GREFFIER LE JUGE