RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00901 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O26C

MINUTE N° : 26/901

S.D.C. LA VALLEE DU PLEIN AIR

c/

[H] [N] veuve [C], [Q] [N], [S] [N]

Copie certifiée conforme

le :

à :M^e Hela KACEM

Copie exécutoire délivrée

le :

à :SCP EVODROIT

COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE GONESSE

[Adresse 1]

[Localité 2]

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Au greffe du Tribunal de proximité de Gonesse, le 19 MAI 2026 ;

Sous la Présidence de Sarah MALOUCHE, Juge des contentieux de la protection, Juge du Tribunal Judiciaire de Pontoise chargée du service du Tribunal de Proximité de Gonesse, assistée de Zakia SARTI, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 12 Mars 2026, le jugement suivant a été rendu :

ENTRE

S.D.C. LA VALLEE DU PLEIN AIR

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Emilie VAN HEULE de la SCP EVODROIT, avocats au barreau de VAL D’OISE, avocats plaidant

DEMANDERESSE

ET

Madame [H] [N] veuve [C]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

représentée par M^e Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Monsieur [Q] [N]

[Adresse 5]

[Localité 5]

représenté par M^e Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Monsieur [S] [N]

[Localité 6]

[Adresse 6]

représenté par M^e Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEURS

EXPOSE DU LITIGE

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 24 avril 2025 le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] sis [Adresse 2] à 95400 ARNOUVILLE LES GONESSE a fait assigner Madame [H] [N] veuve [C], Madame [Q] [N] et Monsieur [S] [N] devant le tribunal de proximité de GONESSE aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire à lui verser, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et de la capitalisation des intérêts :

La somme de 6.219,64 euros au titre des charges de copropriété exigibles dues assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 5.408,27 euros à compter de la sommation de payer du 26 mars 2025 et de l’assignation pour le surplus,

La somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts,

La somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre es dépens

Après un renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 12 mars 2026.

À cette date, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] sis [Adresse 2] à [Localité 7] représenté par son syndic en exercice, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de ses écritures déposées à l’audience. Il actualise la dette à la hausse à hauteur de 8.626.,91 euros au 19 juin 2024. Il demande le débouté de toutes les demandes formées par les défendeurs

Madame [H] [N] veuve [C], Madame [Q] [N] et Monsieur [S] [N], représentés par leur conseil, soutiennent oralement leurs écritures déposées à l’audience et sollicitent le rejet des demandes du syndicat des copropriétaires. A titre subsidiaire, ils demandent des délais et le rejet de l’exécution provisoire.

Ils indiquent contester les régularisations de charges suivantes :

exercice 2019/2020 du syndic BATIM intervenue le 17 octobre 2023 pour un montant de 774,45 euros ;

exercice 2020/2021 du syndic BATIM intervenue le 17 octobre 2023 pour un montant de 1.630,74 euros ;

exercices 01/07/2021 au 30/06/2022 intervenue le 26 juin 2024 pour un montant de 1.170,65 euros ;

exercice 01/07/2022 au 30/06/2023 intervenue le 26 juin 2024 pour un montant de 1.338,64 euros.

Ils indiquent que la régularisation est tardive et infondée. Ils indiquent également qu’ils succèdent à leurs parents et que le syndic ne s’est pas assuré de l’acceptation de la succession. Ils ajoutent qu’ils n’ont pas été convoqués à l’assemblé générale ayant voté les budgets. Ils contestent par ailleurs la consommation d’eau qui leur est imputée et indiquent qu’ils produisent au débat une photo de l’index de leur consommation d’eau. Ils contestent enfin les frais dont le syndic demande paiement ainsi que la demande de dommages et intérêts.

Interrogés par le Tribunal, les défendeurs ont indiqué ne pas avoir contesté les procès-verbaux d’assemblé générale ayant approuvé les charges litigieuses à la date de l’audience.

Il sera référé aux écritures des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 19 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les régularisation de charges de copropriété :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] sis [Adresse 2] à [Localité 7] verse aux débats :

Le relevé de propriété et l’attestation notariée faisant apparaître que Madame [H] [N] veuve [C], Madame [Q] [N] et Monsieur [S] [N] sont propriétaires au sein de l’immeuble litigieux,

Les appels de fonds,

Le PV d’assemblée générale du syndicat des copropriétaires,

Le contrat de syndic,

Le règlement de copropriété,

Le décompte de la créance.

L’argument tiré par les défendeurs de la différence entre le budget prévisionnel et le budget réel est inopérant, une telle différence étant précisément la raison pour laquelle un budget prévisionnel n’est que provisoire et doit être régularisé a posteriori. L’argument tiré de la régularisation tardive des exercices 2020, 2021, 2022 et 2023 est également inopérant, une telle régularisation ayant été approuvée par l’assemblée générale des copropriétaires et n’ayant fait l’objet d’aucune contestation judiciaire ne pouvant plus souffrir de contestation.

Par ailleurs, l’argument tiré de l’acceptation de la succession par les défendeurs est également inopérant, l’acte notarié produit par les parties et non contesté indiquant explicitement que les défendeurs ont hérité du bien et en sont propriétaires. A ce titre, il convient de rappeler que le paiement des provisions sur les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, c’est-à-dire lors de la régularisation postérieure, incombe à celui qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité.

En tout état de cause, le Tribunal relève que l’imputation charges litigieuses a été effectuée conformément à la clé de répartition fixée dans le règlement de copropriété laquelle n’est pas contestée.

Il ressort par conséquent des pièces versées aux débats que Madame [H] [N] veuve [C], Madame [Q] [N] et Monsieur [S] [N] sont redevables des charges suivantes :

exercice 2019/2020 : solde de charges de 774,45 euros ;

exercice 2020/2021 solde de charges de 1.630,74 euros ;

exercice 01/07/2021 solde de charges de 1.170,65 euros ;

exercice 01/07/2022 au 30/06/2023 solde de charges de 1.338,64 euros.

Sur la consommation d’eau :

Les défendeurs contestent la consommation d’eau qui leur est imputée entre le 1er juillet 2023 et le 30 juin 2024 correspondant à 200 m3. Ils indiquent que les relevés des compteurs de la société ISTA sont erronés. Ils produisent des photos du compteur dont les dates sont incertaines mentionnant notamment un relevé d’index en 2025 inférieur à celui effectué par la société ISTA en 2023 mais ne justifie pas avoir procédé à un contrôle de leur compteur divisionnaire par un professionnel afin d’attester de l’irrégularité de la consommation d’eau qui leur est imputée. Le Tribunal relève également que les défendeurs ne justifient pas d’un constat de commissaire de justifie venant attester des index dont ils font état.

A l’inverse, le Tribunal relève que la consommation d’eau qui leur est imputée par le syndic est régulière depuis 2022 : 247m3 entre le 17 mai 2022 et le 2 juin 2023, laquelle n’a pas été contestée et 200 m3 entre le 2 juin 2023 et le 13 juin 2024.

Il résulte de l’article 1353 du code civil que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Or, les défendeurs ne rapportent pas suffisamment la preuve de ce qu’ils allèguent.

Sur les sommes dues :

En l’espèce, le demandeur fournit un décompte des sommes dues arrêté au 16 janvier 2026, appel du 3ème trimestre 2025/2026 inclus. Ce décompte s’élève à la somme de 6.272,87 euros au titre des charges et 2.061,85 euros au titre des frais.

Selon l’article L111-8 du Code des Procédures Civiles d’exécution, les frais de recouvrement exposés sans titre exécutoire ou sans ordre de la loi restent à la charge du créancier, toute stipulation contraire étant réputée non écrite.

Par dérogation, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (issu de la loi du 13 juillet 2006) prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d’une créance justifiée. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

N’entrent pas dans cette catégorie, notamment les frais de relances multiples, les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission du dossier aux auxiliaires de justice ; les frais de commissaire de justice inutiles; les intérêts de retard hors décision de justice, les frais d’assignation en justice qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat et d’avoué qui seront arbitrés dans le cadre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En l’espèce, le demandeur justifie de deux sommations de payer correspondant à un montant de 233,92 euros qui sera seul retenu au titre des frais.

Le syndicat de copropriétaire ne justifie pas du caractère solidaire de sa demande de condamnation en paiement et en sera en conséquence déboutée.

Dès lors, il convient de condamner les défendeurs à payer conjointement la somme de 6.272,87 euros au titre des charges de copropriété arrêté au 16 janvier 2026, appel du 3ème trimestre inclus de l’exercice 2025/2026 et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ainsi que la somme de 233,92 euros au titre des frais.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil permet d’accorder au débiteur impécunieux des délais de paiement qui empruntent leurs mesures aux circonstances sans pouvoir excéder deux ans.

Les défendeurs faisant état d’une situation financière difficile, ils ont sollicité l’octroi de délais de paiement. Au vu de leur situation financière il y a lieu d’accorder des délais de paiement tels que prévus au dispositif.

Sur les dommages et intérêts

En vertu de l’article 1153 alinéa 4 du code civil, devenu l’article 1231-6 al. 3 du même code, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] sis [Adresse 2] à [Localité 7] n’apporte pas la preuve d’un préjudice indépendant du retard dans le paiement des charges de co-propriété, se contentant d’affirmer que sa trésorerie souffrirait de la situation, mais ne présentant aucune pièce au soutien de cette allégation.

La demande de condamnation en dommages et intérêts sera donc rejetée.

Sur les autres demandes :

Madame [H] [N] veuve [C], Madame [Q] [N] et Monsieur [S] [N], qui perdent le procès, seront condamnés conjointement aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] [Adresse 9] sis [Adresse 2] à [Localité 7] a nécessairement exposé des frais pour recouvrer sa créance, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. Madame [H] [N] veuve [C], Madame [Q] [N] et Monsieur [S] [N] seront donc condamnés conjointement à lui verser la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE conjointement Madame [H] [N] veuve [C], Madame [Q] [N] et Monsieur [S] [N] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] sis [Adresse 2] à [Localité 7] représenté par son syndic en exercice, la société cabinet BETTI , 6.272,87 euros au titre des charges de copropriété arrêté au 16 janvier 2026, appel du 3ème trimestre inclus de l’exercice 2025/2026 et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ainsi que la somme de 233,92 euros au titre des frais.

ACCORDE à Madame [H] [N] veuve [C], Madame [Q] [N] et Monsieur [S] [N] la faculté d’apurer leur dette en 24 mensualités d’un montant de 271,12 euros, la dernière mensualité sera du montant du solde de la dette, les paiements interviendront le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois qui suit la signification de la présente décision ;

DIT que le défaut de paiement d’un seul règlement à l’échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés ;

REJETTE pour le surplus les demandes des parties,

CONDAMNE conjointement Madame [H] [N] veuve [C], Madame [Q] [N] et Monsieur [S] [N] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] sis [Adresse 2] à [Localité 7] la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE conjointement Madame [H] [N] veuve [C], Madame [Q] [N] et Monsieur [S] [N] aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé le 19 mai 2026.

Et ont signé,

Le Greffier Le Juge