PREMIERE CHAMBRE

N° RG 23/01217 – N° Portalis DB3U-W-B7H-NAKV

72Z

[N] [M], [J] [W] [P] épouse [M], [I] [C] veuve [W]

C/

A.S.L. LES CHAMPEAUX, S.N.C. LES COTTAGES D’ILE DE FRANCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

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ORDONNANCE D’INCIDENT

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Ordonnance rendue le 10 mars 2026 par Marie VAUTRAVERS, Vice-Présidente, Juge de la mise en état de ce Tribunal, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe le jour du délibéré ;

Date des débats : 13 janvier 2026

DEMANDEURS

Monsieur [N] [M], né le 05 février 1980 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

Madame [J] [W] [P] épouse [M], née le 05 août 1981 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

Madame [I] [C] veuve [W], née le 27 mars 1958 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

représentés par M^e Eva DUMONT SOLEIL, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDERESSES

A.S.L. LES CHAMPEAUX, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Frank PERIGAUD, avocat au barreau du Val d’Oise

S.N.C. LES COTTAGES D’ILE DE FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Pascal PIBAULT, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assistée de M^e James Alexandre DUPICHOT, avocat plaidant au barreau de Paris

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Exposé des faits et de la procédure

Le 1er mars 1983, la SNC France Cottage et cie, aux droits de laquelle vient la SNC les cottages d’Ile de France (SNC les cottages), a acquis des parcelles situées à [Localité 4].

Elle a constitué une association syndicale libre, l’ASL les Champeaux, dont le cahier des charges et les statuts ont été déposés le 30 septembre auprès de Me [E], notaire.

Le règlement intérieur du lotissement les Champeaux, édifié sur ces parcelles a été adopté lors de l’assemblée générale de l’ASL du 4 juillet 1986.

M. [N] [M] et Mme [J] [W] [P] épouse [M] sont propriétaires d’un des pavillons, situé [Adresse 2] à [Localité 4].

Par acte du 17 septembre 2015, ils ont cédé 32% de la pleine propriété de ce pavillon à Mme [I] [C].

Par acte dressé le 11 octobre 2021 par Me [G], notaire, M. et Mme [M] ont fait l’acquisition auprès de la SNC les cottages d’Ile de France de la parcelle AR [Cadastre 1] jouxtant leur propre parcelle.

Lors de l’assemblée générale du 2 décembre 2022, les membres de l’ASL ont adopté la résolution n°10 décidant d’une action en revendication de la parcelle AR[Cadastre 1].

Par acte du 27 février 2023, M. et Mme [M] et Mme [C] ont fait assigner l’ASL les Champeaux devant le tribunal judiciaire de Pontoise l’ASL les champeaux aux fins de voir annuler l’assemblée générale du 2 décembre 2022. Cette affaire a été enregistrée sous le numéro de répertoire général 23/1217.

Par acte du 15 février 2024, ils ont fait assigner en intervention forcée la SNC les cottages. Cette affaire a été enregistrée sous le numéro de répertoire général 24/01083.

Par ordonnance du 7 novembre 2024, le juge de la mise en état a prononcé la jonction des deux instances.

Par conclusions d’incident du 9 avril 2025, la SNC les cottages a saisi le juge de la mise en état aux fins de voir déclarer irrecevables les demandes des consorts [M]-[C] en nullité de la vente du 11 octobre 2021, et en action en revendication.

L’audience d’incident a été fixée au 13 janvier 2026, et la décision a été mise en délibéré au 10 mars 2026.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 5 novembre 2025, la SNC les cottages demande au juge de la mise en état de :

A titre principal

— Donner acte à DEF de leur désistement de leur demande de nullité de l’acte de vente du 11 octobre 2021 ;

A titre subsidiaire

— Déclarer DEF irrecevables en leur demande de nullité de l’acte de vente du 11 octobre 2021 ;

— Déclarer les consorts [M]-[C] irrecevable en leur action en revendication ;

— Condamner les consorts [M]-[C] au paiement de la somme de 1 500 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de l’irrecevabilité de la demande en nullité, ils font valoir que la demande n’est pas fondée en fait et en droit. Ils ajoutent qu’au regard des articles 28 et 35 du décret du 4 janvier 1955, les conclusions auraient dû être publiées à peine d’irrecevabilité. Ils soulignent que si les demandeurs ont abandonné la demande de nullité, ce désistement par voie d’incident ne vaut pas au fond. En outre, s’agissant de la demande en revendication, ils soutiennent que cette demande doit également faire l’objet d’une publication, les demandeurs ne pouvant se prévaloir d’une entrée en possession effective dans la mesure où les démarches de publication n’ont jamais abouti.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 2 septembre 2025, les consorts [M]-[C] demande aux « présidents et juges de la première chambre civile » de :

A titre principal :

— annuler l’assemblée générale des copropriétaires du 2 décembre 2022 de l’ASL les champeaux ;

— annuler la résolution n°10 de l’assemblée générale du 15 décembre 2023 ;

— dire et juger que les consorts [M] sont propriétaires du terrain AR [Cadastre 1] situé allé de la chenée à [Localité 4] ;

— débouter les demandes reconventionnelles de l’ASL les champeaux tendant à se voir octroyer la propriété de la parcelle ar [Cadastre 1] ;

— débouter l’ASL les champeaux de ses demandes ;

A titre subsidiaire :

— annuler la résolution n° 10 de l’assemblée générale du 2 décembre 2022 et du 15 décembre 2023 de l’ASL les champeaux ;

En toute hypothèse

— condamner l’ASL les champeaux au paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner l’ASL les champeaux au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner l’ASL les champeaux aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir qu’ils se désistent de leur demande à titre infiniment subsidiaire visant à prononcer la nullité de la vente. Ils invoquent par ailleurs divers moyens au soutien de leurs demandes au fond.

Par conclusions du 3 septembre 2025, l’ASL les champeaux demande le rejet des demandes de la SNC les cottages, sa condamnation aux dépens et au paiement de la somme de 1 800 euros au titre des frais irrépétibles.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir que seules doivent être publiées les demandes tendant à faire prononcer l’annulation de droits résultant d’actes soumis à publicité, et que cette obligation ne concerne que les conventions et dispositions à cause de mort, et n’est pas applicable en l’espèce.

MOTIFS

Sur les conclusions des consorts [M]-[C]

Il est constant que le juge de la mise en état n’est saisi des demandes relevant de sa compétence que par des conclusions qui lui sont spécialement adressées, et que les demandes au juge de la mise en état formulées dans les conclusions comportant également des moyens et demandes au fond, adressées à la juridiction, sont irrecevables.

En l’espèce, les consorts [M]-[C] ont, pour répliquer à l’incident, saisi la juridiction du fond de demandes relatives à l’incident et à leurs demandes au fond. Il convient en conséquence de déclarer les demandes des consorts [M]-[C] irrecevables devant le juge de la mise en état.

Sur la recevabilité de la demande en nullité de la vente

* sur l’absence d’indication des moyens dans les conclusions

En application de l’article 768 du code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée.

Il est constant que, indépendamment d’une éventuelle exception de procédure qui n’est pas invoquée en l’espèce, le défaut d’indication des moyens à l’appui d’une demande n’est pas sanctionné par la recevabilité de cette demande, mais par son rejet par les juridictions du fond.

En conséquence, il convient de rejeter le premier moyen de la SNC les cottages.

* sur le défaut de publication de la demande de nullité

Aux termes de l’article 28 du décret du 4 janvier 1955, sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles :

1° Tous actes, même assortis d’une condition suspensive, et toutes décisions judiciaires, portant ou constatant entre vifs :

a) Mutation ou constitution de droits réels immobiliers, y compris les obligations réelles définies à l’article L. 132-3 du code de l’environnement, autres que les privilèges et hypothèques, qui sont conservés suivant les modalités prévues au code civil ;

b) Bail pour une durée de plus de douze années, et, même pour un bail de moindre durée, quittance ou cession d’une somme équivalente à trois années de loyers ou fermages non échus ;

c) Titre d’occupation du domaine public de l’Etat ou d’un de ses établissements publics constitutif d’un droit réel immobilier délivré en application des articles L. 34-1 à L. 34-9 du code du domaine de l’Etat et de l’article 3 de la loi n° 94-631 du 25 juillet 1994 ainsi que cession, transmission ou retrait de ce titre.

2° Les actes entre vifs dressés distinctement pour constater des clauses d’inaliénabilité temporaire et toutes autres restrictions au droit de disposer, ainsi que des clauses susceptibles d’entraîner la résolution ou la révocation d’actes soumis à publicité en vertu du 1° ; de même, les décisions judiciaires constatant l’existence de telles clauses ;

Les décisions judiciaires arrêtant ou modifiant le plan de redressement de l’entreprise rendu en application des chapitres II ou III de la loi n° 85-98 du 25 janvier 1985 relative au redressement et à la liquidation judiciaires des entreprises qui prononcent en application des articles 70 ou 89-1 de la loi précitée l’inaliénabilité temporaire d’un bien immobilier compris dans le plan.

3° Les attestations notariées, établies en exécution de l’article 29 en vue de constater la transmission ou la constitution par décès de droits réels immobiliers ;

4° Les actes et décisions judiciaires, énumérés ci-après, lorsqu’ils portent sur des droits soumis à publicité en vertu du 1° :

a) Les actes confirmatifs de conventions entachées de causes de nullité ou rescision ;

b) Les actes constatant l’accomplissement d’une condition suspensive ;

c) Les demandes en justice tendant à obtenir, et les actes et décisions constatant, la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision d’une convention ou d’une disposition à cause de mort ;

d) Les décisions rejetant les demandes visées à l’alinéa précédent et les désistements d’action et d’instance ;

e) Les actes et décisions déclaratifs ;

5° (abrogé) ;

6° Les conventions d’indivision immobilière ;

7° (abrogé) ;

8° Les actes qui interrompent la prescription acquisitive conformément aux articles 2244 et 2248 du code civil, et les actes de renonciation à la prescription acquise ;

9° Les documents, dont la forme et le contenu seront fixés par décret, destinés à constater tout changement ou modification du nom ou des prénoms des personnes physiques, et les changements de dénomination, de forme juridique ou de siège des sociétés, associations, syndicats et autres personnes morales, lorsque ces changements intéressent des personnes physiques ou morales au nom desquelles une formalité de publicité a été faite depuis le 1er janvier 1956.

Aux termes de l’article 30 (5) du même décret, les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision de droits résultant d’actes soumis à publicité ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l’article 28-4°, c, et s’il est justifié de cette publication par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d’une copie de la demande revêtue de la mention de publicité.

Il résulte de ces textes que les demandes en justice tendant à obtenir l’annulation d’une convention de mutation ou constitution de droit réels immobilier ou d’un acte soumis à publicité foncière doit faire l’objet d’une publication au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles, à peine d’irrecevabilité.

En l’espèce, les consorts [M]-[C] forment, dans leurs conclusions du 22 janvier 2025, à titre infiniment subsidiaire, une demande d’annulation de l’acte de vente notarié du 11 octobre 2021.

Cette demande, relative à l’annulation d’un acte authentique portant la vente d’un bien immobilier et soumis à publicité foncière, qui n’est pas accompagnée d’un certificat du service chargé de la publicité foncière ou d’une copie de la demande, est en conséquence irrecevable.

Sur la recevabilité de l’action en revendication de l’ASL les Champeaux

Il résulte des textes déjà cités que seules sont soumises à l’obligation de publicité foncière les demandes d’annulation d’actes.

Dès lors qu’une action en revendication ne tend pas à l’anéantissement rétroactif d’un droit antérieurement publié pour l’une des causes énumérées par le décret, mais à faire constater un droit de propriété, il est constant que la recevabilité d’une action en revendication d’un immeuble n’est pas subordonnée à la publicité foncière de cette demande.

La fin de non-recevoir tirée du défaut de publication des conclusions contenant une demande de revendication sera donc rejetée.

Sur la médiation

En application de l’article 1533 du code de procédure civile, le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre les parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement d’une mesure de médiation.

Le présent litige est de nature à être réglé par une mesure de médiation. Il est dans l’intérêt des parties de recourir à cette mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et peu onéreuse de leur litige.

Il convient donc d’ordonner aux parties de rencontrer un médiateur pour être informées de cette mesure.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de 790 du code de procédure civile, le juge de la mise en état peut condamner les parties aux dépens.

En l’espèce, il convient de réserver les dépens jusqu’à la décision de la formation de jugement sur l’ensemble du litige.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. En l’absence de condamnation aux dépens, il convient de réserver les demandes faites à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état,

Déclare irrecevables les demandes adressées au juge de la mise en état dans les conclusions du 2 septembre 2025 des consorts [M]-[C] ;

Déclare irrecevables la demande des consorts [M]-[C] tendant à l’annulation de l’acte de vente du 11 octobre 2021 ;

Rejette la demande de la SNC les cottages tendant à déclarer irrecevable la demande en revendication de l’ASL Les champeaux ;

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur ;

Désigne :

MEDIAVO

[Adresse 5]

Tel : [XXXXXXXX01] / [XXXXXXXX02]

E-mail : [Courriel 1]

Donne mission au médiateur ainsi désigné, dans un délai de deux mois à compter de la présente décision :

— d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation ;

— de recueillir par écrit leur consentement ou leur refus de cette mesure

Invite chaque partie à prendre contact directement par mail avec le médiateur susnommé et à se présenter au rendez-vous en personne ou représenté par une personne munie d’une délégation de pouvoir, et le cas échéant assisté d’un conseil,

Dit que dans l’hypothèse où l’une d’elles au moins refuse le principe de la médiation, il cessera ses opérations, sans défraiement ;

Rappelle que ce rendez-vous est obligatoire et gratuit ;

Rappelle que les parties peuvent choisir d’entrer en médiation purement conventionnelle (dans les conditions des articles 1530 et suivants du code de procédure civile) avant, pendant ou à l’issue du rendez-vous avec le médiateur, sans que le tribunal soit dessaisi ;

Dit que, dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à une mesure de médiation conventionnelle, le médiateur pourra immédiatement commencer sa mission ;

Dit qu’aux fins de vérification de l’exécution de la présente injonction, le médiateur indiquera à la juridiction l’identité et la qualité des personnes s’étant présentées au rendez-vous d’information,

Rappelle que la partie qui, sans motif légitime, ne se présente pas au rendez-vous d’orientation peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 euros ;

Disons que l’affaire sera rappelée à l’audience de mise en état du 02 juillet 2026 ;

Réserve les dépens et les demandes des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 10 mars 2026.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS